Possession Date for Homebuyers

La fecha de posesión del comprador suele ser un problema. Parte de esto tiene que ver con cuándo el vendedor está vacante, pero no siempre. Sin lugar a dudas, es el mayor dolor de cabeza en la mayoría de las transacciones de bienes raíces y el problema número uno que a menudo llega a su punto medio cuando cambian las necesidades o las circunstancias. A veces, desafortunadamente, la fecha de posesión del comprador nunca fue clara en primer lugar. En este momento, cada una de las partes, compradores y vendedores puede desarrollar una expectativa contradictoria de posesión.

La fecha de posesión del comprador en el cierre

Tenga en cuenta que el cierre no siempre significa el registro de la escritura porque, en algunas partes del país, los condados están atrasados ​​en las escrituras. En esas situaciones, el cierre ocurre cuando el dinero cambia de manos, la escritura se realiza y se cumplen todas las condiciones del contrato. Donde trabajo en Sacramento, los compradores no obtienen las llaves hasta que la compañía de títulos haya confirmado que la escritura ha sido registrada y transmitida esa confirmación.

Fechas de posesión del comprador habituales

La costumbre local determinará cómo el comprador solicita la posesión, pero la posesión suele ser un problema acordado en la aceptación del contrato de compra. No es inusual que un comprador reciba claves el día que se cierra la transacción. En algunas partes del país, los compradores dan a los vendedores un día o dos después del cierre para mudarse. A veces los vendedores vuelven a alquilar a los compradores. Lo que sea que acepte, asegúrese de que esté por escrito.

Cómo las condiciones del mercado pueden influir en las fechas de posesión del comprador

• En los mercados de vendedores, los compradores a menudo otorgan a los vendedores varios días para mudarse sin consideración alguna para el comprador. Esto es para ganar ventaja en caso de que el vendedor reciba ofertas múltiples.
• En los mercados de compradores, los compradores generalmente insistirán en la ocupación al cierre y se sabe que se niegan a cerrar si la propiedad no va a estar vacante en el momento del cierre.
• En mercados neutrales, la posesión es típicamente al cierre.

Posesión anticipada del comprador

Como regla general, dar a los compradores la posesión anticipada está mal visto porque muchas cosas pueden salir mal en el último minuto. El desalojo no siempre es fácil o económico. Por esa razón, los profesionales aconsejan que vendedores y compradores ejecuten contratos de alquiler.

Renta del vendedor Conservación de la posesión

Los compradores desean que los vendedores paguen una suma igual al pago de su hipoteca, más seguro e impuestos. Esa cantidad es a menudo mucho más que el pago de la hipoteca original del vendedor. Cualquiera que sea el monto acordado, escríbalo y ejecute un contrato de alquiler para proteger a todas las partes.

Demoras en la posesión debido a condiciones de financiamiento del préstamo

Incluso los planes mejor trazados se vuelven problemáticos a veces. Su contrato puede especificar exactamente cuándo se permite la ocupación, sin embargo, es posible que la transacción no se cierre a tiempo.Razones comunes involucran el préstamo. En el momento en que se firman los documentos del préstamo y el prestamista los revisa, el suscriptor podría solicitar que se cumpla una condición de préstamo antes de la financiación. La satisfacción de esa condición puede retrasar fácilmente el préstamo.

Un vendedor reciente de Carmichael, California, descubrió que no podía encontrar ninguna empresa de mudanzas para trabajar en unas vacaciones, el día en que se suponía que debía abandonar su hogar de 40 años.

Los compradores se negaron a darle al vendedor un día extra para mudarse, alegando que el vendedor debería haber hecho arreglos con mucha anticipación a su día de mudanza. A regañadientes, y con un costo adicional, el vendedor cambió su día de mudanza para cumplir con las demandas de los compradores.

En el último minuto, el prestamista pidió una condición de préstamo y se negó a financiar el préstamo hasta que se cumplió la condición. El retraso en el cierre de la condición fue de 2 días, pero los compradores querían las llaves de la casa el día en que originalmente estaba programada para cerrar. No querían moverse físicamente. Querían lavar la alfombra con champú. Si usted fuera el vendedor que se mudó y dejó el hogar vacante, en estas condiciones, ¿le habría dado las llaves a estos compradores?

El vendedor, cuando se le informa que las llaves no se deben entregar a un comprador hasta que se cierra una transacción, decidió retener las llaves.

Ella estaba dentro de sus derechos. ¿Por qué arriesgarse a un problema?

Consejo: en lugar de especificar la posesión en una fecha determinada, es más inteligente escribir contratos que den posesión al "cerrar" o X días antes o X días después, no una fecha específica.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.