Compra de vivienda: una hipoteca no es un préstamo hipotecario

¿Qué es una hipoteca?

La mayoría de nosotros está acostumbrado a llamar a nuestro préstamo hipotecario una hipoteca , pero esa no es una definición precisa del término. Una hipoteca no es un préstamo, y no es algo que el prestamista le dé. Es un instrumento de seguridad que le da al prestamista, un documento que protege los intereses del prestamista en su propiedad.

Cómo funciona una hipoteca

• Hay dos partes en una hipoteca. Usted es el deudor hipotecario, o prestatario, y el prestamista es el acreedor hipotecario.

• Un documento de hipoteca crea un gravamen sobre la propiedad, que sirve como garantía del prestamista para la deuda. El gravamen se registra en registros públicos, probablemente en el juzgado de su condado.
• La propiedad no se puede transferir a otra persona hasta que pague la deuda para liberar el gravamen.
• Incluso si su préstamo está garantizado por una hipoteca, aún tiene el título completo de la propiedad. Nadie más tiene derechos de propiedad.
• Una hipoteca otorga al prestamista el derecho de vender la propiedad asegurada para recuperar fondos si no paga la deuda. El proceso de venta se llama ejecución hipotecaria.
• Cuando se utiliza una hipoteca para la seguridad, la ejecución hipotecaria generalmente debe progresar a través del sistema judicial. Ese tipo de ejecución hipotecaria se llama ejecución hipotecaria judicial.

Escritura de fideicomiso

Más de la mitad de los estados en los Estados Unidos usan hipotecas como instrumentos de seguridad. Los otros estados usan una escritura de confianza , que tiene el mismo propósito, pero con algunas diferencias importantes.

• Una escritura de fideicomiso es un tipo de escritura especial que se registra en registros públicos, donde le informa a todos que hay un gravamen en su propiedad.
• Una escritura de fideicomiso involucra a tres partes. Usted es el fideicomitente, el prestamista es el beneficiario y un tercero es el fideicomisario, alguien que posee un título temporal (pero no completo) hasta que se paga el gravamen.

• El fiduciario debe ser un tercero neutral, alguien que no favorecerá ni a usted ni al prestamista si surgen problemas. En algunos estados, los abogados actúan como fideicomisarios, y en otros, las compañías de seguros de títulos a menudo brindan el servicio.
• El fiduciario no puede tomar su propiedad sin ningún motivo: hay documentos para protegerse de eso.
• La escritura de fideicomiso se cancela cuando se paga la deuda.

The Bottom Line

Las diferencias entre una hipoteca y una escritura de fideicomiso afectan a los compradores de vivienda solo cuando la ejecución hipotecaria es un problema, porque el fiduciario tiene el poder de vender la casa si su préstamo se vuelve moroso. El prestamista debe presentar al fideicomisario la prueba de la morosidad y pedirle al fideicomisario que inicie el proceso de ejecución hipotecaria.

El fideicomisario debe progresar según lo permitido por la ley y según lo dictado en su escritura de fideicomiso, pero el proceso pasa por alto el sistema judicial, lo que lo convierte en una forma mucho más rápida y económica de que el prestamista lo ejecute.

No puede elegir la forma en que se asegura su préstamo, eso está determinado por su lugar de residencia, pero es importante conocer el tipo de gravamen que garantiza la deuda de su hogar.