En venta por el propietario Ventas cortas puede ser una empresa arriesgada

A En venta por el propietario es poco probable que ocurra una venta corta en California, pero podría ocurrir en otro lugar. Para empezar, en algunos estados, los agentes de bienes raíces no pueden negociar una venta corta y solo un abogado puede hacerlo, pero eso no es cierto en California. En California, los agentes inmobiliarios manejan las ventas cortas como parte de su comisión, sin ningún gasto de bolsillo para el vendedor.

En California, los bancos con los que trabajo generalmente insisten en que el propietario contrate a un agente de bienes raíces.

De hecho, algunos bancos remiten propietarios de viviendas bajo el agua a agentes.

Por otro lado, los vendedores en ejecución hipotecaria generalmente no deciden vender como una venta corta por capricho. Primero comparan cuánto pueden obtener por su hogar versus cuánto deben. Si el saldo de su hipoteca es mayor que el valor de mercado de su casa, algunos vendedores eligen vender como una venta corta. En general es preferible a irse y dejar que el hogar continúe por ejecución hipotecaria.

Un pequeño número de esos vendedores de venta corta también pueden decidir vender sin representación. Los vendedores de venta corta sin un agente son vendedores a la venta por el propietario, y esta situación requiere asesoramiento legal que un vendedor de venta corta puede no querer seguir. Así es como pueden terminar en agua caliente. No contratan a un abogado y creen que pueden manejar la transacción por sí mismos.

¿Quién necesita un abogado de bienes raíces para una venta corta de FSBO?

Si vende una casa en un estado en el que los agentes no manejan las ventas en corto, entonces las personas que necesitan un abogado son ambas partes.

Los vendedores de venta corta, especialmente aquellos que no están representados, deben buscar asesoramiento legal y fiscal. Pero si se niegan a contratar a un agente, probablemente tampoco contraten a un abogado. Sin embargo, eso no significa que usted debería ignorar la recomendación de llamar a un abogado de bienes raíces.

Si está considerando comprar una venta corta directamente de un vendedor en ejecución hipotecaria, la contratación de un abogado de bienes raíces probablemente le ahorrará dinero a largo plazo.

Dependiendo de las leyes de su estado, el vendedor podría demandarlo exitosamente después del cierre y recuperar el control de la propiedad. Entonces usted sería un abogado de su propio bolsillo, honorarios de la corte Y podría perder su casa. Por lo tanto, si el vendedor no es lo suficientemente inteligente como para buscar representación legal, no cometa el error de deslizarse en el mismo barco oscilante.

Escribir ofertas de compra de venta corta en un FSBO

Decidir sobre un precio de oferta. En la medida en que el vendedor pueda enfrentar ramificaciones de impuestos de venta corta sobre la cantidad de alivio de la deuda o enfrentar un juicio de deficiencia, el vendedor probablemente no tendrá una participación en el monto que usted ofrece. Será la llamada del prestamista. Sobre todo, escriba contingencias en su oferta tales como:

• Sujeto a la aceptación del prestamista existente y su negociación directamente con el prestamista.Pídale al vendedor que le dé una autorización por escrito para hablar con el prestamista.
• Sujeto a una inspección de la casa y otras inspecciones tales como pintura con plomo, divulgaciones de peligros naturales, informes de plagas, certificaciones de techos, inspecciones de alcantarillas / sépticas y revelaciones obligatorias del vendedor.
• Sujeto a la financiación de su préstamo.
• Sujeto a una evaluación.
• Sujeto a su aprobación del compromiso de la póliza de título / informe preliminar del título.

No entregue su depósito de garantía al vendedor.

Hágalo pagadero a un tercero, como una compañía de títulos o una compañía de plica.

Negociación con prestamistas en venta por propietario Ventas en corto

Si el vendedor aún no ha hablado con el prestamista, recomiende al vendedor que escriba una carta de dificultades y la envíe por fax al prestamista. Antes de que el prestamista considere su oferta, el prestamista querrá asegurarse de que el vendedor no tiene activos para adjuntar. Además, dependiendo del prestamista, también puede solicitar documentación como:

• Carta de aprobación previa de su prestamista.
• Estado de cierre certificado estimado.
• Instrucciones de cierre certificadas.
• Compromiso de política de título / informe preliminar de título.
• Evidencia de su depósito de dinero en efectivo.
• Estado de pérdidas y ganancias, si trabaja por cuenta propia, y los últimos tres meses de estados de cuenta bancarios y / o 2 años de declaraciones de impuestos.
• Lista de ventas comparables recientes en el vecindario.

Su poder de negociación recaerá en las ventas y condiciones comparables del mercado inmobiliario. Los prestamistas generalmente usan un servicio de tasación automatizado, que puede no reflejar el verdadero valor de mercado en el vecindario. Esté preparado para señalar por qué factores tales como las vías públicas transitadas, la proximidad de las vías del tren o el alto número de ejecuciones hipotecarias en los vecindarios afectan el valor, y use esas razones para justificar su precio de venta.

Al final, es posible que descubra que el prestamista no trabajará directamente con el propietario para hacer una venta corta y habrá desperdiciado mucho tiempo valioso. Verificar por escrito que el prestamista trabajará en una venta corta sin un agente o abogado es su primer paso, porque es probable que no lo haga. Sin embargo, es posible que encuentre un prestamista estrafalario que esté de acuerdo.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.