Venta corta sin dificultades: ventas cortas estratégicas

Pregunta: ¿Podemos hacer una venta corta estratégica sin dificultades?

Un lector pregunta: "Mi esposa y yo compramos una casa nueva en Sacramento en 2005. Pagamos $ 515, 000, sacamos 2 préstamos, ambos con Bank of America. Nuestro saldo es de aproximadamente $ 505, 000 pero nuestra casa vale solo $ 210,000. Realmente no tenemos dificultades financieras. Todavía trabajo para la misma compañía, mi esposa trabaja a tiempo parcial aunque está a punto de ser despedida. Aún así, gano alrededor de $ 150,000 al año. Podemos pagar nuestros pagos, pero nos gustaría salir de esta casa bajo el agua. ¿Hay alguna esperanza para nosotros? ¿O el banco rechazará nuestra venta en corto sin dificultades? "

Respuesta: En general, los vendedores necesitan una dificultad para hacer una venta corta, sin embargo; hay formas de hacer una venta corta sin dificultades. En primer lugar, comprenda que no hay garantía de que un banco acepte una venta en descubierto y libere el préstamo en circunstancias que impliquen dificultades, mucho menos aquellas que no tienen dificultades. Cada banco es diferente. Las pautas para inversionistas varían. Además, algunos PSA realmente ejecutan el espectáculo.

¿Qué es una dificultad de venta corta?

A veces, una dificultad es una cuestión de percepción. Una dificultad se define como una condición que es difícil de soportar. Puede involucrar una forma de sufrimiento. No tiene que vivir en una caja de cartón debajo de un puente para tener dificultades. Puedes ser una estrella de la NBA como Ron Artest, que compró una casa por $ 1. 85 millones en Loomis, CA, y luego lo vendió como una venta corta por $ 1 millón. El valor de su casa se redujo a casi la mitad. Artest ganaba $ 7. 5 millones cuando compró la casa.

Ese ingreso bajó a $ 5. 85 millones cuando vendió. Artest perdió aproximadamente el 23% de su poder adquisitivo, eso es una dificultad.

Aquí hay ejemplos de tipos de dificultad. Los prestamistas considerarán las siguientes condiciones, y no es necesario que te hayan sucedido personalmente. Podría ser un miembro de su familia que lo apoye, financiera o emocionalmente, o ambos, o de quien dependa para recibir apoyo, que haya sufrido dificultades tales como:

• Desempleo
• Ingresos reducidos (permisos, nuevo trabajo, pérdida de la pareja de trabajo, reducción de sueldo)
• Enfermedad o emergencia médica
• Transferencia de trabajo (voluntaria o involuntaria)
• Divorcio, separación o dificultades matrimoniales
• Términos hipotecarios exóticos (un préstamo de tasa ajustable)
• Servicio militar
• Muerte en la familia
• Encarcelamiento
• Mayores gastos y deuda excesiva
• Reparaciones inesperadas o mantenimiento del hogar

La venta corta estratégica sale

La motivación de muchos vendedores que quieren hacer un corto la venta es el problema de que los saldos de sus hipotecas generalmente son más altos que el valor de sus casas. Deben más de lo que valen sus casas. Estos vendedores no quieren pasar por una ejecución hipotecaria por una variedad de razones, y esperan proteger de alguna manera su calificación crediticia.

La solución simple sería hacer una modificación de préstamo que reduzca el saldo de capital por debajo del valor de mercado de la vivienda. En efecto, esto sería vender la casa de venta corta a su dueño, permitiendo así que el propietario permanezca en el hogar. Eso tendría mucho sentido. Pero no, así no es como funciona nuestro sistema en los Estados Unidos.

Para hacer una venta corta, el vendedor debe vender y mudarse, alquilar durante unos años y luego comprar una casa muy similar o incluso más bonita que la casa que los vendedores ya tenían.

Lo sé, es estúpido.

La forma más fácil de hacer una venta corta estratégica es escribir una carta de dificultad fuerte y honesta. Pon algo de reflexión en esto. Lo que puede no ser una dificultad para el maestro de inglés de su hijo puede ser una dificultad para usted. Si usted era propietario de una casa en South Dakota y su trabajo se le transfirió a usted en Hawai, eso es una dificultad, aunque algunas personas podrían considerar que Hawai es uno de los mejores lugares para vivir en Estados Unidos. Aquí hay otros pasos:

• Contratar a un agente de listados de venta corta con experiencia.
• Hable con un abogado familiarizado con las ventas en corto.
• Obtenga asesoría fiscal competente sobre posibles consecuencias impositivas sobre la deuda cancelada o, en caso de refinanciamiento, sobre hipotecas sobre la base de consideraciones.
• Precio su venta corta en línea con las ventas comparables, que debería ser menor que su hipoteca.
• Reúna los documentos requeridos por el banco de venta corta.

¿Los bancos permitirán que los vendedores se marchen sin dificultades?

Las respuestas son sí y a veces no. La mayoría de las veces, se concede la venta corta. Una dificultad no siempre es necesaria porque a veces el banco prefiere tirar la propiedad que arriesgarse a llevarla a juicio hipotecario.

En su situación con una venta corta de Bank of America, a menos que califique para el programa de venta corta de HAFA, es posible que Bank of America solicite la contribución de un vendedor. Sin embargo, esa práctica se aplica principalmente a los préstamos de dinero duro y no para comprar préstamos monetarios. El banco probablemente obtendrá unos $ 195,000 de su venta y se quedará con los $ 310,000 restantes.

_{En el momento de escribir esto, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}