Los inconvenientes de la compra de ejecuciones hipotecarias

Los compradores de viviendas conscientes de los precios son atraídos a comprar ejecuciones hipotecarias por los bajos precios anunciados para propiedades en ejecución hipotecaria. Esperan aparecer en la subasta y ganar la oferta más baja. Sin embargo, muchas de estas viviendas no están disponibles para su inspección antes de la compra y, a menudo, el efectivo es el único pago aceptable. ¿Es inteligente comprar una casa que no puedas inspeccionar?

Podría serlo si el precio fuese lo suficientemente bajo como para compensar la cantidad de trabajo que podría requerirse para llevar la condición del hogar a los estándares del mercado.

Pero primero tienes que vencer a los profesionales que tienden a dominar estas subastas.

Antes de apresurarse a comprar una ejecución hipotecaria, deténgase a pensar en algunos de los inconvenientes y repercusiones si no puede ingresar a la casa para inspeccionar el interior. Considere el costo de reparar el daño o mejorar la casa contra el precio base. Es posible que sea mejor comprar un hogar reparador de un vendedor habitual.

Antes de comprar ejecuciones hipotecarias, determine quién está viviendo en el hogar

Si la propiedad está ocupada, el postor ganador suele ser responsable de eliminar a los ocupantes, que pueden no ser los propietarios anteriores. Podrían ser parientes o amigos de los propietarios, inquilinos o ocupantes ilegales. Es posible que tengas que desalojarlos.

• Si no está familiarizado con los procesos de desalojo, debe contratar a un abogado para que se encargue de ello.
• Tenga en cuenta que los inquilinos que son demandados por desalojo a veces toman represalias.
• Una solución mejor podría ser pagar o sobornar a los ocupantes para que se vayan.

Casas en ejecución hipotecaria no pertenecientes al propietario

Una de esas casas en el condado de Yolo, California, se alquiló a una pareja dudosa: un ex convicto recientemente liberado bajo libertad condicional y su pareja con un crédito incompleto, que se estremeció con ruidos fuertes como un víctima de abuso

El vendedor, sin saber que su escritura de fideicomiso contenía una "cesión de rentas", lo que significa que el prestamista tenía derecho a cobrar el alquiler si el propietario no realizaba sus pagos, dejó de pagar sus préstamos a cuestas y no lo hizo. Me importa mucho a quién alquiló, siempre y cuando le paguen.

Totalmente con la intención de guardar las rentas y olvidarse de sus préstamos hipotecarios, el vendedor enumeró el alquiler a la venta. Su agente hizo un intento inicial para obtener acceso a la casa. El ex convicto, un tipo neonazi con la cabeza rapada, tatuajes enormes y reteniendo un pit bull que ladraba, se asomó por la puerta y luego lo golpeó en la cara del agente.

Tan pronto como el cartel de Venta se plantó en el césped, los inquilinos dejaron de pagar el alquiler. Ni el prestamista ni el vendedor pueden cobrar dinero a los inquilinos. El agente no pudo mostrar la propiedad. Esta fue una situación fea. El prestamista (que tenía tanto el primer préstamo como el segundo) solicitó la ejecución hipotecaria y se comprometió a presentar un juicio de deficiencia contra el vendedor, lo cual los prestamistas junior pueden hacer en California si los préstamos no fueron para comprar dinero.

Condición de casas embargadas

Debido a que estas viviendas se compran "tal cual" del prestamista o HUD, no hay garantía de la condición. A veces es posible inspeccionar estos hogares antes de hacer una oferta, pero a veces, como en el ejemplo anterior del hogar en California, no se concede acceso.

Cuando los vendedores se dan cuenta de que están a punto de perder sus hogares debido a una ejecución hipotecaria, no es raro que dejen de preocuparse por el hogar.

• Si algo se rompe o funciona mal, no lo arreglarán.
• Si están enojados o lo suficientemente desesperados, es posible que en realidad destruyan la casa. Una forma efectiva de inundar el hogar es encender todos los grifos de agua, enchufar los desagües e irse. Otros rompen paredes, luego sacan las tuberías de cobre y el cableado para venderlas como chatarra.
• Los propietarios también arrancarán los accesorios y venderán los electrodomésticos, incluso los gabinetes de la cocina.
• Algunos seres horribles-excusa-por-hombre incluso dejan animales atrás, encerrados en el interior sin comida ni agua.

Comprar ejecuciones hipotecarias no es para personas débiles o inexpertas. Se maneja mejor por profesionales y no se recomienda para compradores de vivienda por primera vez. No me importa a qué seminario asistió; si no le da esta información, no lo está preparando para la realidad.

Sé de casas que se vendieron como ejecuciones hipotecarias en California que habían estado vacías por más de un año. Fueron tapiados y se desarrollaron moho. Cuando los bancos envían compañías pagadas para asegurar el hogar, a menudo simplemente cierran el agua y dejan que el desorden se pudra. Porque eventualmente se secará y algún comprador desprevenido vendrá y lo comprará. Si el banco no tiene conocimiento del molde, no es necesario divulgar lo que no sabe.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.