¿Los bancos obtienen más en ejecuciones hipotecarias o ventas cortas?

Pregunta: ¿Los bancos ganan más dinero en ejecuciones hipotecarias que las ventas en corto?

Un lector dice: "He estado tratando de comprar mi primera casa, pero en el rango de precios que estoy buscando, todas las casas parecen ser ventas cortas. Mi agente está tratando de convencerme de no comprar una venta corta porque ella dice que los bancos preferirían realizar una ejecución hipotecaria en lugar de una venta corta. ¿Es cierto que los bancos ganan más dinero en ejecuciones hipotecarias que las ventas en corto? "

Respuesta: La cuestión de si un banco gana más dinero en una ejecución hipotecaria que una venta en corto depende principalmente del banco individual y / o de los inversores.

Hemos capeado un mercado de bienes raíces desde 2005 que vio notificaciones de ejecución hipotecaria presentadas en proporciones sin precedentes. Fue loco. Además, al menos la mitad de las modificaciones de préstamos que se realizaron volvieron a estar en mora poco después de que se otorgaron. El mercado fue un desastre.

Para complicar aún más las cosas, en algunos estados como Arizona, los bancos no pueden vender una propiedad por más que su hipoteca. Cada estado tiene sus propias regulaciones. En California, por ejemplo, si un propietario obtiene un préstamo con garantía hipotecaria después de cerrar el depósito de garantía y luego incumple, ese prestamista junior puede tener derecho a buscar un juicio por deficiencia, independientemente de si la casa se vendió en una venta corta o si el préstamo fue aniquilado a través de una ejecución hipotecaria por el primer prestamista.

¿Por qué los bancos prefieren una venta corta sobre una ejecución hipotecaria?

Los bancos funcionan como un negocio porque son un negocio. Están en el negocio de obtener ganancias. Si cuesta más hacer una ejecución hipotecaria por acordar una venta corta, es muy probable que el banco favorezca la venta en descubierto.

Algunos expertos predicen que los bancos pueden ganar entre un 20% y un 30% más en una venta corta por una ejecución hipotecaria. Sin embargo, en algunos estados como Florida, cuesta muy poco presentar una ejecución hipotecaria y ver el proceso hasta el final.

Si un banco recibe una oferta que está cerca del valor de mercado, es más probable que el banco acepte esa oferta en lugar de realizar una ejecución hipotecaria.

La razón es después de la ejecución hipotecaria, si el banco quiere vender la casa, es poco probable que reciba una oferta más alta que la oferta de venta corta en la mesa. Por otro lado, si el banco siente que el mercado inmobiliario puede apreciar, una ejecución hipotecaria puede ser una empresa más rentable para el banco.

Los proveedores de servicios pueden decidir si conceden una venta corta o recomiendan una ejecución hipotecaria

Según el Centro Nacional de Derecho del Consumidor, aproximadamente dos tercios de los préstamos realizados desde 2005 se han titulizado. La titulización es un proceso que implica reunir de cientos a miles de préstamos en un solo paquete y vender ese paquete en el mercado secundario. A menudo, el comprador es un fideicomiso. Los fideicomisos están compuestos por inversores.

Luego de que los préstamos se juntan y se venden, el fideicomiso contrata a un proveedor de servicios para que cobre los pagos mensuales y los distribuya a los inversionistas. Ese acuerdo de titulización se llama acuerdo de agrupación y servicio o PSA.

Importa poco a los proveedores de servicios si el valor de la casa disminuye o si la casa entra en ejecución hipotecaria porque el proveedor de servicios recibe el pago independientemente. Los proveedores de servicios obtienen dinero de varias maneras, como recibir una tarifa de servicio, tarifas predeterminadas, interés flotante y / o intereses de inversión en los préstamos que presta el proveedor.

El Centro Nacional de Derecho del Consumidor dice que los proveedores de servicios a menudo prefieren una venta corta porque a los proveedores de servicios se les paga varias veces más como compensación por hacer una venta corta que por una modificación de préstamo.

Consejo: Si el banco de venta corta es Wachovia, que compró World Savings, ese banco prefiere hacer una venta corta por una ejecución hipotecaria. Una persona de dentro de Wachovia me dijo que el banco gana más dinero en una venta corta que en una ejecución hipotecaria. Wachovia es un prestamista de cartera, lo que significa que los préstamos permanecen en la empresa. He recibido la aprobación de venta corta para algunas ventas cortas de Wachovia en Sacramento en tan solo 7 días.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}