Cómo comprar ejecuciones hipotecarias o REOs de propiedad bancaria

¿Está pensando en comprar una ejecución hipotecaria? Primero, es útil aprender un poco sobre cómo las casas terminan en una ejecución hipotecaria.

Los bancos son propietarios de bienes inmuebles porque los bancos adquirieron las viviendas mediante ejecución hipotecaria. Las casas en los libros de un banco se llaman REO, que es un acrónimo de "propiedad de bienes raíces". Tenga en cuenta que cuando los bancos reciben títulos de propiedad de viviendas mediante ejecución hipotecaria, a menudo es porque nadie apareció en los pasos del tribunal para ofrecer el monto mínimo de la (s) hipoteca (s) existente (s) o el banco a propósito la oferta mínima tan alta que nadie la tocaría.

En apariencia, puede que no parezca que las ejecuciones hipotecarias son rentables, especialmente si el banco quiere vender su inventario en el mercado abierto por el monto que una vez el deudor hipotecario le debía al banco. . Sin embargo, aquí hay al menos dos razones por las que un REO puede ser rentable para usted:

• Si se aseguraron dos préstamos a la propiedad (lo cual es común hoy en día), el segundo prestamista a veces no ejecuta una hipoteca. Si el segundo prestamista no compensa los pagos atrasados ​​al primer prestamista y comienza su propio procedimiento de ejecución hipotecaria, el segundo prestamista queda aniquilado en la ejecución hipotecaria. Muchas segundas hipotecas comprenden 20% o más del valor de mercado original.
• El banco a menudo no quiere sentarse en su inventario. Como no recibió la oferta mínima de un inversor o comprador de vivienda durante la venta de la ejecución hipotecaria en el tribunal, es probable que el banco le ponga un precio menor a ese REO, solo para deshacerse de él. Depende de su contabilidad interna.

Encontrar agentes de listado REO

Hay muchos lugares disponibles en línea para encontrar ejecuciones hipotecarias. Sin embargo, también puedes encontrarlos en MLS. Si le pide al agente de su comprador que busque MLS para "REOs", probablemente encontrará que un pequeño grupo de agentes de bienes raíces se especializan en la venta de REO para su venta en su vecindario.

Estos son algunos consejos sobre los agentes de listado de REO:

• La mayoría de los agentes de listado de REO enumeran solo REO, ningún otro tipo de propiedad.
• Los agentes de listas REO a menudo otorgan descuentos a los bancos a cambio de su negocio, porque estos agentes manejan volúmenes y algunas veces el administrador de activos obtiene un recorte.
• Los agentes de listas de REO ganan dinero al vender muchas REO o al operar como un agente doble. Bajo la agencia dual, el agente de listado de REO ganará la comisión de cotización y la comisión del agente del comprador.
• Para atraer a los agentes del comprador, muchos bancos ofrecen un porcentaje mayor de la comisión al agente del comprador a la vez que descuentan la comisión del agente de cotización.
• Los agentes de listado de REO generalmente representan al vendedor, no al comprador. Considere si desea su propia representación, es posible.
• Los agentes de listado de REO suelen ser agentes de mayor producción debido al volumen de negocios que realizan.Por lo general, no pasan mucho tiempo trabajando con compradores.
• Algunos agentes de listas de REO están tan ocupados que contratan asistentes para las llamadas de campo. Muchos no dan su número de teléfono celular privado, lo que puede dificultar la comunicación.

Contratar a un agente del comprador

A menos que tenga experiencia directa en la negociación con bancos, puede recibir una mejor representación contratando a su propio agente de comprador.

Antes de seleccionar un agente, elija varios y entreviste a los agentes de bienes raíces para encontrar un buen ajuste.

• El agente del comprador tiene la responsabilidad fiduciaria de proteger sus intereses.
• Los agentes del comprador no representan al vendedor. Incluso cuando el vendedor está pagando su comisión.
• Los agentes del comprador generalmente son pagados por el vendedor. Esto significa que no le cuesta contratar a un agente del comprador.
• Los agentes del comprador pueden solicitarle que firme un contrato de corredor del comprador, que establecerá los deberes del agente hacia usted y especificará quién paga la comisión.
• Considere trabajar con un agente del comprador que tenga experiencia trabajando con REO.

Negociando con REOs

Si el listado es relativamente nuevo en el mercado, es muy posible que el banco no se desvíe mucho de su precio de venta. Tendrá un mayor poder de negociación si realiza ofertas en hogares que han estado en el mercado por más de 30 días.

Aquí hay más consejos:

• Los bancos negocian descuentos a tasa mayor con compañías de títulos y escrow. Si elige usar la compañía de título / fideicomiso del banco, verifique los honorarios que le cobrarán esas compañías. En general, las tarifas no pagadas por el banco pero pagadas por el comprador serán más altas porque el título y el fideicomiso a menudo compensan esos descuentos cobrando más a los compradores.
• Muchos bancos se están alejando de pagar los costos de cierre típicos para el comprador. Algunas tarifas, como los impuestos de transferencia, las tarifas del condado y del estado, son asumidas por el comprador y no por el banco. Los bancos no suelen pagar por informes de plagas, reparaciones o planes de garantía para el hogar.
• Algunos bancos no firmarán una contraoferta hasta que todos los términos se acuerden mutuamente entre las partes verbalmente.
• Espere que el banco elabore su propio contrato de compra o anexo a su contrato de compra estándar. Léelo a fondo y pídele consejo a un abogado de bienes raíces si no lo entiendes. Puede apostar que el abogado del banco redactó ese contrato, y no está a su favor.
• Si el banco no se mueve y recibe un rechazo de oferta, espere otros 30 días y luego vuelva a enviar su oferta original, con la fecha original tachada y su nueva fecha REPLACEada.
• Es posible que deba esperar 10 días para recibir una respuesta a su oferta del banco. Se paciente. Sé que suena loco que algunos bancos tarden mucho tiempo en responder, pero pueden hacerlo.
• El banco puede pedirle que envíe una solicitud de préstamo para que pueda precalificarlo; sin embargo, no está obligado a obtener su préstamo de ese banco.
• Si no puede cerrar antes de la fecha de cierre predeterminada, el banco puede cobrarle una multa por cada día que pase esa fecha.Asegúrese de tener una carta de preaprobación de préstamo de su propio prestamista antes de presentar una oferta, y obtenga la garantía de que recibirá el financiamiento de su prestamista sin encontrarse con retrasos inesperados.
• Es probable que se le pida que compre la casa "tal como está". Hay inconvenientes en la compra de ejecuciones hipotecarias. Haga su oferta sujeta a una inspección de la casa. Algunos vendedores en activos de franquicia por defecto de casas de ejecución hipotecaria.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.