Análisis de mercado comparativo (CMA) - Términos de compra de vivienda

Antes de poner una casa en el mercado o cotizar en bolsa con un agente de bienes raíces, los vendedores de casas inteligentes obtienen un análisis de mercado comparativo, también denominado en la industria como CMA. Probablemente haya recibido cartas de correo directo o postales de agentes inmobiliarios locales sobre CMA. Estos lanzamientos le ofrecen un informe gratuito para decirle cuánto vale su casa. Los vendedores usan un CMA para calcular el precio del hogar.

¿Qué es un análisis de mercado comparativo?

Aunque los informes pueden variar, desde una lista de dos páginas de ventas de viviendas comparables hasta una guía completa de 50 páginas, la duración y la complejidad del informe dependen de la práctica comercial del agente.

Sin embargo, los informes comparativos de análisis de mercado estándar contienen los siguientes datos:

• Listados activos

  Los listados activos son casas actualmente en venta. Estas listas son importantes solo en la medida en que sean competencia de los compradores. No son indicativos de valor de mercado porque los vendedores pueden pedir lo que quieran para su hogar. No significa que ninguno de los precios sea realista. Los precios de venta ofrecidos no reflejan el valor de mercado hasta que se venden, y en los mercados de compradores, por ejemplo, la mayoría se venden por mucho menos.

• Listados pendientes

  Los hogares de venta pendientes son listados anteriormente activos que están bajo contrato. Todavía no han cerrado, por lo que aún no son una venta comparable. A menos que el agente del listado esté dispuesto a compartir información sobre la venta pendiente, y muchos no lo están, no sabrá el precio real de venta hasta que se cierre la transacción. Sin embargo, las ventas pendientes do indican la dirección en que se mueve el mercado. Si su casa tiene un precio superior al precio de lista de estas ventas pendientes, podría enfrentar DOM más largo.

• Listados vendidos

  Las viviendas que se cerraron en los últimos seis meses son sus ventas comparables. Estas son las ventas que un tasador utilizará cuando evalúe su casa para el comprador, junto con las ventas pendientes (que probablemente se hayan cerrado para el momento en que se venda su casa). Mira detenidamente las ventas comparables porque ese es tu valor de mercado.

• Fuera de mercado / Retirada / Cancelada

  Estas son propiedades que fueron retiradas del mercado por una variedad de razones. Por lo general, la razón por la cual las casas se eliminan del mercado es porque los precios eran demasiado altos. Los precios promedio de este grupo casi siempre serán más altos que los precios promedio de ventas comparables. Sin embargo, las listas también se cancelan por las siguientes razones:

1. Remordimiento del vendedor. Los vendedores decidieron que no pueden separarse de su hogar y que ya no quieren vender.
2. Precio demasiado alto. Nadie hizo una oferta o las únicas ofertas recibidas fueron ofertas de baja bola, que fueron rechazadas.
3. Los DOM eran demasiado largos. Los agentes a veces retiran listados para que puedan volver a colocarlos como una nueva lista y engañar a los compradores.
4. Solicitudes de reparación. Las casas una vez estuvieron bajo contrato y después de la inspección de la vivienda, el comprador solicitó reparaciones que el vendedor rechazó.
5. El vendedor despidió al agente. No es raro que los vendedores descontentos despidan a un agente y contraten a un nuevo agente.

• Listados caducados

  Este grupo reflejará el precio de venta medio más alto porque no se vendieron y probablemente tengan un precio irrazonable. Algunos de los listados caducados también podrían aparecer como una lista activa, enumerados por un nuevo agente a un nuevo precio. Los listados también caducan porque no se comercializaron agresivamente o porque el hogar necesitaba reparaciones.

Examen de ventas comparables

Las ventas comparables son las que se asemejan más a su hogar. Es difícil comparar una casa de tres niveles con una casa de una sola planta. Seleccione las casas de esta lista que son en su mayoría idénticas a su hogar en cuanto a tamaño, forma y condición, como por ejemplo:

• Metros cuadrados similares

  Los evaluadores comparan los hogares en función de los pies cuadrados. Las casas de pies cuadrados más grandes valen menos por pie cuadrado que las casas de pies cuadrados más pequeñas. La variación entre un grupo de hogares con precios medios idealmente no debería exceder más de 200 a 400 pies cuadrados, más o menos.

• Edad similar de construcción

  Idealmente, la edad del hogar, el año en que se construyó, debería ser dentro de unos años de otras casas vendidas comparables. Las subdivisiones de edad mixta son comunes. Por ejemplo, en un área de Sacramento, una subdivisión consiste en casas construidas en la década de 1950, y luego se saltan un par de décadas hasta la década de 1970. Aunque las casas están ubicadas una al lado de la otra, las casas cargadas con personajes de la década de 1950 se venden por más que sus contrapartes más nuevas de Brady Bunch. Si su casa fue construida en 1980, por ejemplo, y las casas nuevas en la calle se venden por más, no puede exigir el mismo precio que un nuevo hogar.

• Servicios, actualizaciones y condiciones similares

  Los tasadores deducirán el valor de su casa si otras casas tienen actualizaciones y la suya no. Una casa con una piscina tendrá un valor diferente al de una casa sin piscina. Una casa completamente remodelada vale más que un reparador. Las casas con un baño valen menos que las casas con dos o más baños. El mantenimiento diferido contará en su contra.

• Ubicación

  Todo el mundo sabe que los bienes inmuebles se valoran en "ubicación, ubicación, ubicación", pero ¿ha considerado lo que eso significa? Una casa con vista a la ciudad, por ejemplo, vale más que una casa frente a una pared de cemento. Las casas ubicadas en avenidas bulliciosas valen considerablemente menos que las casas en calles tranquilas. Compare su hogar con aquellos en lugares similares. Si su casa se encuentra al otro lado de la calle de una planta de energía, busque otras casas con exposición a la planta de energía o aquellas ubicadas a lo largo de las vías del ferrocarril, entre otras ubicaciones indeseables.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}