Cómo transferir una hipoteca a otro prestatario

Cuando vende una casa o uno de los propietarios se muda, podría tener sentido transferir la hipoteca al nuevo propietario. En lugar de solicitar un nuevo préstamo, pagar los costos de cierre y volver a comenzar con los mayores intereses, el propietario se haría cargo de los pagos actuales.

Es posible transferir una hipoteca, pero no siempre es fácil. Cubriremos los detalles a continuación, pero un breve resumen de sus opciones incluye:

1. Transfiera una hipoteca asumible pidiéndole a su prestamista que realice el cambio.
2. Refinancia el préstamo solo con el nombre del nuevo propietario.
3. Transfiera cuando la situación no active la cláusula de "vencimiento a la venta" de un préstamo.

Hipotecas supuestables

Si un préstamo es "asumible", tiene suerte: eso significa que puede transferir la hipoteca a otra persona. No hay ningún idioma en el contrato de préstamo que le impida completar una transferencia. Sin embargo, incluso las hipotecas asumibles pueden ser difíciles de transferir.

En la mayoría de los casos, el "nuevo" prestatario necesita calificar para el préstamo. El prestamista examinará los puntajes de crédito del prestatario y la relación de deuda a ingresos para evaluar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo. El proceso es básicamente el mismo que si el prestatario solicitara un nuevo préstamo (pero, por supuesto, el prestatario puede hacerse cargo del préstamo existente en parte). Los prestamistas aprobaron la solicitud de préstamo original en función del crédito y los ingresos de los solicitantes originales, y no quieren dejar a nadie sin ganas a menos que tengan un prestatario de reemplazo que es tan probable que pague.

Para completar una transferencia de un préstamo asumible, solicite el cambio con su prestamista. Tendrá que completar las solicitudes, verificar los ingresos y los activos, y pagar una tarifa modesta durante el proceso.

Transferencia de propiedad: Cambiar nombres en un préstamo solo afecta el préstamo. Es posible que aún necesite cambiar quién es el propietario de la propiedad transfiriendo el título, utilizando una escritura de quitclaim, o tomando cualquier otro paso requerido en su situación.

¿Difícil de encontrar?

Desafortunadamente, las hipotecas asumibles no están ampliamente disponibles. Su mejor apuesta puede ser si tiene un préstamo de la FHA o un préstamo de VA. Otras hipotecas convencionales son raramente asumibles. En cambio, los prestamistas usan una cláusula con vencimiento , lo que significa que el préstamo debe ser cancelado cuando transfiere la propiedad de la vivienda.

Refinanciación

Si un préstamo no es asumible y no puede encontrar una excepción a una cláusula de vencimiento, la refinanciación del préstamo podría ser su mejor opción. Similar a una suposición, el nuevo prestatario necesitará suficientes ingresos y crédito para calificar para el préstamo.

El propietario de una vivienda "nueva" simplemente solicitará un nuevo préstamo individualmente y usará ese préstamo para pagar la deuda hipotecaria existente.Es posible que deba coordinar con sus prestamistas para eliminar los gravámenes (a menos que el nuevo prestatario y el nuevo prestamista los acepten) para que pueda usar la casa como garantía, pero es una forma buena y limpia de hacer el trabajo. Algunos gravámenes se transfieren habitualmente de un propietario a otro (por ejemplo, si se realizaron mejoras con el financiamiento PACE).

Vencimiento a la venta

Los prestamistas usualmente no se benefician al permitirle transferir una hipoteca. Los compradores saldrían ganando un préstamo más "maduro", con los primeros pagos de intereses fuera del camino (y podrían obtener una tasa de interés más baja).

Los vendedores podrían vender su casa más fácilmente, posiblemente a un precio más alto, debido a esos mismos beneficios. Pero los prestamistas pueden perder, por lo que no están dispuestos a aprobar transferencias.

Una cláusula de vencimiento es una sección de un contrato de préstamo que dice que el préstamo debe ser cancelado cuando la propiedad se vende (el préstamo es "acelerado").

Excepciones a la regla: En algunos casos, aún puede transferir un préstamo, incluso con una cláusula de vencimiento. Las transferencias entre familiares a menudo están permitidas, y su prestamista siempre puede ser más generoso de lo que dice su contrato de préstamo (es una opción que pueden hacer, y no están obligados a hacerlo, pero no lo hagan). despierta tus esperanzas). La única manera de saberlo con certeza es preguntarle a su prestamista y revisar su acuerdo con un abogado local. Incluso si los prestamistas dicen que no es posible, un abogado puede ayudarlo a determinar si su banco proporciona información precisa.

El Garn-St. La Ley Germain impide que los prestamistas ejerzan su opción de aceleración bajo ciertas circunstancias. Varias de las situaciones más comunes incluyen:

1. Cuando un inquilino conjunto muere y la propiedad se transfiere a un inquilino compartido sobreviviente
2. Transferencia del préstamo a un pariente después de la muerte de un prestatario
3. Una transferencia de propiedad al cónyuge o hijos de un prestatario
4. Transferencias como resultado de acuerdos de divorcio y separación
5. Transferencias en un fideicomiso inter vivos (o un fideicomiso en vida) donde el prestatario es un beneficiario

Consulte la lista completa de excepciones y revisión esta lista con su abogado

Transferencias no oficiales

Si no puede obtener la aprobación de su solicitud, es posible que tenga la tentación de establecer un acuerdo "informal". Por ejemplo, podría vender su casa, dejar el préstamo existente y hacer que el comprador le reembolse los pagos de la hipoteca.

Esta es una mala idea. Es probable que su acuerdo hipotecario no lo permita, e incluso podría encontrarse en problemas legales, dependiendo de cómo vayan las cosas. Además, usted sigue siendo responsable del préstamo, aunque ya no esté viviendo en la casa.

¿Qué podría salir mal? Algunas posibilidades incluyen:

• Si el comprador deja de pagar, el préstamo está a su nombre, por lo que sigue siendo su problema (los pagos atrasados ​​aparecerán en sus informes de crédito, y los prestamistas irán a buscarlo).
• Si la casa se vende en ejecución hipotecaria por menos de lo que vale, usted podría ser responsable de cualquier deficiencia.

Hay mejores formas de ofrecer financiación a un comprador potencial.

Sus opciones

Si no puede obtener una hipoteca transferida, aún tiene opciones, dependiendo de su situación. Una vez más, la muerte, el divorcio y las transferencias familiares pueden otorgarle el derecho a realizar transferencias, incluso si su prestamista dice lo contrario.

Si enfrenta ejecución hipotecaria , ciertos programas gubernamentales facilitan el manejo de la hipoteca, incluso si está bajo el agua o desempleado.

Si se va a divorciar , pregunte a su abogado cómo manejar todas las de sus deudas y cómo protegerse en caso de que su ex cónyuge no realice los pagos.

Si un propietario ha muerto , un abogado local puede ayudarlo a determinar qué hacer a continuación.

Si está transfiriendo activos a un fideicomiso , consulte con su abogado de planificación patrimonial para asegurarse de no activar una cláusula de aceleración.

La refinanciación podría ser su última opción cuando ninguno de los otros enfoques está disponible.