Compra Después de una venta corta o ejecución hipotecaria

Pregunta: ¿Qué tan pronto podemos comprar una casa después de una venta corta o una ejecución hipotecaria?

Un lector pregunta: "¿Todavía podemos obtener un préstamo para comprar una casa después de otorgar al banco una escritura de propiedad en lugar de una ejecución hipotecaria? Estoy confundido por el tiempo de espera. Me gustaría aprovechar el mercado de hoy, pero mi banco dijo que tenía que esperar 3 años. Y he hablado con diferentes corredores de hipotecas, y uno dice esto y uno dice eso. ¿Puede ayudarnos? ¿Cuándo podremos comprar una casa nuevamente después de una ejecución hipotecaria? ? "

Respuesta: Tiempo excelente en esa pregunta con respecto al período de espera para comprar una casa después de perder su casa actual. Su tiempo es bueno porque los períodos de espera para los préstamos convencionales (el período transcurrido entre el momento en que se completó la ejecución hipotecaria y el momento en que un comprador compró otra) han cambiado. Por eso, miramos a Fannie Mae.

¿Qué es Fannie Mae?

La entidad que tiene un gran poder en el mercado hipotecario convencional es Fannie Mae. Fannie Mae es el comprador de hipotecas más grande de los Estados Unidos, una entidad casi gubernamental que compra préstamos hipotecarios en el mercado hipotecario secundario. Debido a que Fannie Mae terminaría con las propiedades si los prestatarios incumplieran, Fannie Mae tiene un gran interés en establecer pautas estrictas para disminuir la posibilidad de que un prestatario entre en ejecución hipotecaria.

Fannie Mae revisó sus pautas y ahora aborda períodos de espera separados según el tipo de ejecución hipotecaria.

Además, si ha documentado circunstancias atenuantes, esto tendrá una relación directa con la cantidad de años que tendrá que esperar para obtener un préstamo convencional.

¿Qué es circunstancias atenuantes documentadas?

Fannie Mae permite circunstancias atenuantes como:

• Muerte (no la tuya, por supuesto)
• Enfermedad
• Transferencia de trabajo
• Accidente que resulta en una lesión grave

Generalmente, las circunstancias atenuantes son cosas que suceda más allá de su control, lo que afectará drásticamente su capacidad para continuar pagando su hipoteca.

Con circunstancias atenuantes documentadas, el período de espera es menor que sin. Lamento decir que no puede permitirse un aumento en el pago debido a un aumento de la tasa de interés en su hipoteca de tasa ajustable no se considera una circunstancia fuera de su control.

Período de espera para comprar después de una ejecución hipotecaria

• Comprar después de una ejecución hipotecaria

  El período de espera es de 5 años hasta 7 años.

• Comprar después de una ejecución hipotecaria con circunstancias atenuantes

  El período de espera es de 3 años hasta 7 años.

• Comprar después de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria

  El período de espera es de 4 años hasta 7 años.

• Comprar después de una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria con circunstancias atenuantes

  El período de espera es de 2 años hasta 7 años.

• Comprar después de una venta corta

  El período de espera básicamente es de 2 a 5 años. Algunos prestamistas de cartera están prestando con un 20% de reducción y sin período de espera. Además, si un vendedor no tiene un pago atrasado de 60 días, Fannie Mae dice que el vendedor puede comprar inmediatamente otra casa, pero ninguno de los principales prestamistas financiará dicho préstamo, por lo que es una especie de falacia. La FHA dice 3 años, pero los compradores tienen que pasar por muchos aros. He oído hablar de casos aislados hace muchos años antes de que las reglas cambiaran una vez más en las que un vendedor se reubicaba para una transferencia de trabajo y se mudaba más allá de una cierta distancia para calificar para comprar inmediatamente una casa después de una venta corta. La FHA también tiene una política que establece que si el prestatario está al día y no es moroso, permitirá un préstamo de inmediato.

Sin embargo, para responder a su pregunta en particular, si no tiene circunstancias atenuantes, deberá esperar cuatro años a partir de la fecha de finalización, es decir, la fecha en que se registró su escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.

Además del período de espera, algunos préstamos requieren un 10% de reducción y un puntaje FICO mínimo. La casa que compra debe ser su lugar de residencia principal, no un alquiler ni una casa de vacaciones.

Fannie Mae publica constantemente nuevas pautas. Las políticas anteriores están en vigencia para las solicitudes de préstamo presentadas después del 1 de agosto de 2008, revisadas en 2017.

Algunos préstamos completados a través del programa HAFA en los que no se ha presentado un incumplimiento pueden permitir que una venta corta se informe simplemente como pagada completo, lo que hará que sea relativamente fácil calificar para otra casa después de una venta corta. Además, algunos bancos privados realizarán préstamos de cartera el día después de que se haya completado una venta corta, siempre que los prestatarios califiquen.

Pregúntele a su agente de venta corta para más información. Asegúrese de ser precalificado a través de un prestamista local acreditado.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.