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Un lector pregunta: "Completamos una venta corta en California, con una primera hipoteca y una segunda (línea de crédito). La venta se cerró cuando el primer prestamista recibió $ 360,000 del $ 402,000 debidos, y el segundo recibiendo $ 1 000 de $ 148 000. Seis meses después, el cobrador de deudas de la segunda compañía hipotecaria solicitó que paguemos una cantidad de $ 60,000 sobre el saldo de $ 148,000 que una vez le debíamos. el banco presenta una sentencia de deficiencia contra nosotros después de una venta corta? "
Los juicios de deficiencia a veces aparecen después de una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto.
Los propietarios a menudo se sorprenden de recibirlos, y esto generalmente se debe a que no reciben el asesoramiento legal o impositivo adecuado por adelantado.
Pagarés e hipotecas
Los juicios por deficiencias se derivan del hecho de que el prestatario incumplió con un pagaré , y no con la hipoteca . Un pagaré es una promesa de pago. También puede crear responsabilidad personal, dependiendo de las leyes estatales. La responsabilidad personal significa que el prestamista puede ir tras los activos del prestatario por no pagar un préstamo.
Un pagaré está garantizado por una escritura fiduciaria o una hipoteca, según el instrumento de financiación. Por lo general, la escritura de la hipoteca o del fideicomiso se registra en los registros públicos donde se encuentra la propiedad, lo que le da al público aviso de que el hogar tiene un gravamen en su contra.
Ejecución hipotecaria
Si un pagaré no se paga según lo acordado, el beneficiario tiene derecho a ejecutar la hipoteca sobre la propiedad, porque la propiedad es la garantía del pagaré.
Si el prestatario no pone los pagos al día o cancela el (los) préstamo (s) existente (s) durante el período de ejecución hipotecaria, la propiedad se subasta. Si la propiedad se vende por más del monto adeudado, no hay deficiencia; sin embargo, eso rara vez sucede.
Los bancos obtienen la propiedad en ejecución hipotecaria cuando nadie ofrece una oferta suficiente para pagar en el banco.
El banco también tiene derecho a venderlo por menos al mejor postor en la subasta, pero generalmente los bancos prefieren venderlo a una parte privada después de la ejecución hipotecaria, con la esperanza de obtener más dinero en el mercado abierto.
Ventas cortas
Mientras un hogar está pendiente de ejecución hipotecaria, el banco puede acordar reducir sus pérdidas. Le permite al vendedor realizar ventas en descubierto y acepta menos dinero de lo que el vendedor le debe a su préstamo.
El vendedor de la casa contrata a un agente de bienes raíces para encontrar un comprador para la venta corta. El comprador hace una oferta y, si el banco la acepta, la casa se vende a pérdida.
Juicios de deficiencia
Una deficiencia es la diferencia entre el saldo del principal vencido y la cantidad recibida, siempre que la cantidad recibida sea menor que la cantidad adeudada.
Si el banco puede buscar una sentencia de deficiencia después de una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto depende en parte de si el pagaré hace que el vendedor sea personalmente responsable de la deuda.Algunos estados permiten la responsabilidad personal.
Sentencias por deficiencia en California
La buena noticia para los prestatarios de California es que todos los préstamos de dinero para comprar en una vivienda residencial de una a cuatro unidades están exentos de sentencias por deficiencia.
Los préstamos de dinero dura en California -los préstamos tomados después de que la casa fue comprada a través de una refinanciación o segunda hipoteca- pueden estar sujetos a un juicio de deficiencia bajo las siguientes condiciones:
- El prestamista ejecuta bajo procedimientos judiciales > (California Code Civil. Proc. § 726). La mayoría de los prestamistas ejecutan la venta de un fideicomisario, lo que
- no le otorga al prestamista el derecho de perseguir un juicio de deficiencia con una excepción (ver hipotecas de segunda calidad segundas abajo) . Un límite de tiempo de tres meses se aplica a las acciones por juicios de deficiencia en virtud de una ejecución hipotecaria judicial.
- Si la segunda hipoteca es dinero difícil y el prestamista ha perdido la seguridad de ese préstamo mediante una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto, lo que hace que la garantía del pagaré no valga nada, el beneficiario de esa segunda hipoteca
- puede > persigue un juicio de deficiencia (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963). SB 931, efectivo desde el 1 de enero de 2011, ofrece protección de deficiencia a los vendedores de venta corta de California si el préstamo es en primer lugar. No se aplica a las ejecuciones hipotecarias. Recopilación de negociación
- Algunos prestamistas de dinero fuerte venden el pagaré a un inversor después de una ejecución hipotecaria por centavos de dólar. Luego, el inversor intentará cobrar la deuda .
Aunque un prestamista puede haber aceptado, digamos, $ 1 000 por una hipoteca de $ 100 000 a través de una venta corta, se libera el valor de ese dinero fuerte, pero el pagaré puede no serlo. Una venta corta vendedor como nuestro lector puede creer que la prueba ha terminado, hasta que un día recibe un teléfono c todos pidiendo el pago. Cuando esto sucede:
Tenga en cuenta que es muy probable que el prestamista negocie un pago descontado.
El prestamista puede solicitar un nuevo pagaré para reemplazar el antiguo pagaré. En ese caso, asegúrese de que el prestamista envíe un pagaré "pagado en su totalidad".
- Si el prestamista ya ha vendido la nota, el descuento puede ser mayor.
- No todos los pagarés con dinero dura deben pagarse en efectivo. Algunos prestamistas aceptarán pagos.
- Si el prestamista dirige los pagos a otra entidad, tenga en cuenta que es posible que la nota se haya vendido a un valor inferior a su valor nominal y que el nuevo prestamista pueda aceptar una cantidad aún menor como pago total.
- Después de pagar la nota en su totalidad, solicite al prestamista que devuelva el pagaré marcado como "Pagado en su totalidad".
- No tengo licencia para brindar asesoramiento legal y proporciono esta información solo con fines de información general. Si desea asesoramiento legal o más información, contáctese con un abogado de bienes raíces.
- Fuente: Asociación de Agentes Inmobiliarios de California
En el momento de redactar este informe, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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