Contribución del vendedor para venta corta

En California, es ilegal que un vendedor de venta corta haga una contribución de vendedor a una venta corta, pero no así en otros estados. Antes de que esta ley pasara, Shari descubrió por el camino más difícil qué tan bajo se inclinaría su banco. Tanto ella como su esposo habían perdido sus trabajos. Los obligaron a mudarse a 160 kilómetros de distancia para que su esposo pudiera aceptar un nuevo trabajo a un salario reducido, mientras residía en un departamento pequeño de una habitación.

Acunando a un recién nacido en sus brazos, Shari estaba llorando cuando escuchó la demanda inicial de su banco antes de emitir la aprobación de venta corta.

El banco dijo que Shari disfrutaba de una excelente calificación de crédito, con FICO en los 800 altos, y vio que Shari tenía una línea de crédito en efectivo intacta. Su VISA tenía un límite de adelanto en efectivo disponible de $ 10, 000. El banco le pidió a Shari que tocara su tarjeta de crédito y le entregara esos $ 10, 000 al banco. Si Shari no podía pagar la VISA, al banco no le importaba. No emitió su VISA.

En otras palabras, el mensaje del banco era doble: Shari debería trastocar su calificación crediticia y engañar a una institución crediticia. Historia verdadera. Yo representé a ese vendedor.

Por qué los bancos exigen una contribución del vendedor

Los bancos ya lo están comiendo en los cortos en una venta corta. Un banco puede haber hecho un préstamo por, digamos, $ 500,000 y, en algunas partes de Sacramento en 2008, por ejemplo, los valores cayeron en más del 50%. Si el banco tomó esa casa a través de una ejecución hipotecaria, perdería al menos $ 250,000 de su inversión inicial.

Ídem en una venta corta.

El vendedor tiene un incentivo para hacer una venta corta porque hay beneficios por hacer una venta corta frente a una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, el vendedor es la entidad que el banco puede intentar exprimir. Porque puede.

Aquí hay otras razones por las que los bancos pueden solicitar una contribución del vendedor:

• El vendedor tiene ingresos disponibles. La mayoría de los bancos examinan los estados financieros del vendedor para determinar cuánto dinero ingresa en el hogar y cuánto dinero se está gastando. Los bancos permiten ciertas asignaciones para gastos. Si al vendedor le sobra dinero a fin de mes, el banco podría solicitarlo.
• El vendedor refinanció y sacó dinero del hogar. Una cosa es si el vendedor se refinanció para pagar una tasa de interés alta o completó un proyecto de mejoras al hogar. Es completamente otra cosa si el vendedor compró un gran bote honkin '. Si el revés del vendedor es temporal, el banco podría pedirle al vendedor que contribuya. El banco pedirá un BPO. No descontarán fuertemente la propiedad. Quieren minimizar la pérdida tanto como sea posible. Si el precio de venta no es lo suficientemente alto como para dar al banco su red requerida, el banco puede pedirle al vendedor que pague la diferencia.
• Las pautas de PSA requieren una contribución del vendedor. Los inversores quieren un rendimiento de su inversión, y las pautas de PSA generalmente se establecen para proporcionar un beneficio. Esas directrices pueden establecer que todos los deudores en ese grupo deben hacer una contribución del vendedor para facilitar la venta en descubierto.
• El vendedor no tiene dificultades financieras. Muchos bancos aceptarán hacer una venta corta si el vendedor sufre de varios tipos de dificultades que no son necesariamente de naturaleza financiera. Sin embargo, si el vendedor disfruta de un fuerte flujo de efectivo, el banco podría querer una parte.
• Las leyes estatales pueden permitir un juicio de deficiencia. Cuando un banco tiene el derecho de perseguir personalmente al vendedor por la diferencia entre el monto de la hipoteca y el pago en corto, un banco puede preferir negociar con el vendedor antes de la aprobación de la venta corta. Esa negociación puede implicar una contribución del vendedor.

Tipo de contribución del vendedor que un banco de venta corta podría aceptar

En el mejor de los mundos, al banco le gustaría que el vendedor pague la deuda completa, pero los bancos saben que la mayoría de los vendedores razonables no aceptarán hacer un corto venta bajo esas circunstancias. Porque un vendedor puede tener otras opciones, como una modificación de préstamo, una ejecución hipotecaria o una quiebra. Por lo tanto, los bancos suelen solicitar una o dos cosas:

• Efectivo . Aunque el banco tiene derecho a solicitar toda la diferencia, la mayoría de los bancos se dan cuenta de que los vendedores no tienen ese tipo de dinero o que no estarían haciendo una venta corta. No es raro ver solicitudes que varían del 2 al 10 por ciento de la caída corta.
• Pagaré no garantizado . Las conversaciones en efectivo pero los pagarés también son una solución. En general, las solicitudes de notas de promoción son más altas que las solicitudes de efectivo. Pero los bancos a menudo aceptan términos que no generan intereses y una devolución de capital de 3 a 15 años.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.