Video: Así se subastan las viviendas embargadas por los bancos 2025
Muchos compradores experimentados quieren ganar el pozo comprando una ejecución hipotecaria de REO, algunos de los cuales a menudo tienen un precio inferior al real. Las ejecuciones hipotecarias de REO son viviendas sobre las que el banco ha ejecutado hipotecas y que ahora llevan en su inventario. Algunas son excelentes ofertas; algunos no son, como con cualquier cosa en bienes raíces.
Cuando los bancos valoran las ejecuciones hipotecarias de REO en las ventas comparables, la respuesta suele ser múltiple. Esto significa que podría enfrentarse a la dura competencia de la casa de propiedad del banco.
O no. Busque casas con días más largos en el mercado si desea negociar precios más bajos.
No es inusual que algunas ejecuciones hipotecarias de REO en Sacramento reciban 15 o 20 ofertas. En ocasiones, el banco desechará todas las ofertas menos dos y luego les pedirá a los compradores seleccionados que vuelvan a presentar lo que se llama la oferta "Más alta y mejor". Algunas veces, el banco simplemente acepta la mejor oferta al inicio.
Si se pregunta cómo puede hacer que su oferta REO brille por sobre el resto y sea la oferta ganadora, aquí hay algunos consejos para ayudarle a seleccionar el precio y los términos correctos:
1) Obtenga el historial de la propiedad de esa ejecución hipotecaria de REO
Pregúntele al agente de su comprador para averiguar el precio de compra del banco en la escritura del administrador o la escritura del sheriff. En general, se indica en el documento en sí, que puede obtener de las listas de impuestos o de una compañía de títulos. Compare ese precio con el precio que el banco está pidiendo.
Mire la cantidad de préstamos que una vez fueron asegurados a la propiedad.
En algún lugar entre el (los) saldo (s) hipotecario (s) original (es) y el precio de venta de ejecución hipotecaria es la cantidad que el banco aceptará, si la casa tiene un precio inferior.
2) Determine ventas comparables para la ejecución hipotecaria de REO
En muchos casos, el precio de lista tiene poco que ver con el valor de la vivienda. El valor de mercado tiene el mayor peso.
Si te enfrentas a ofertas competitivas, otros compradores ofrecerán más que el precio de lista.
- Observe los últimos tres meses de ventas comparables, un mini CMA, para que ese vecindario determine cuánto vale esta ejecución hipotecaria de REO. Intente utilizar solo aquellas casas que más se asemejen al REO en cuanto a pies cuadrados, número de habitaciones, baños, comodidades y condiciones.
- Mire las ventas pendientes. Pídale a su agente que llame a los agentes del listado de esas ventas pendientes para tratar de averiguar el precio de oferta aceptado. Algunos compartirán esa información y otros no.
- Mira los listados activos. Es más probable que sean los listados que otros compradores usarán para formular un precio porque son las únicas casas que esos compradores realmente recorren.
3) Analyze Listing's REO Solds
La mayoría de los agentes REO trabajan para uno o dos bancos. Algunos agentes de listado son agentes exclusivos de listado para REO, y no enumeran ningún otro tipo de propiedad.Dado que los agentes de REO negocian en volumen, generalmente aplican los mismos principios de fijación de precios a todas sus listas de REO.
- Pídale al agente de su comprador que busque el agente de listados en MLS.
- Haga una búsqueda con el nombre del agente de listado para encontrar los últimos tres a seis meses de las listas de ese agente.
- Extraiga el historial de esos listados para determinar la relación precio-precio a precio de venta. Si la mayoría de los listados se venden por, digamos, 5% sobre el precio de lista, entonces es posible que deba ofrecer un 6% sobre el precio de lista, y viceversa.
4) Pregunte sobre el número de ofertas recibidas para esa ejecución hipotecaria de REO
Si no hay ofertas en la casa REO, probablemente pueda ofrecer menos que el precio de lista y obtener su oferta aceptada. Sin embargo, si hay más de dos ofertas, lo más probable es que deba ofrecer más del precio solicitado.
Si hay 20 ofertas, tenga en cuenta que algunas de esas ofertas pueden ser en efectivo. A los bancos les gustan todas las ofertas en efectivo. Si está obteniendo financiamiento, es posible que deba aumentar el precio de su oferta para que se considere.
5) Enviar carta de aprobación previa
No hace falta decir que no desea una carta de precalificación. Quieres una carta de preaprobación. Obtenga preaprobación de su elección de prestamista por adelantado.
Además, preaprobado por el prestamista que posee la propiedad. No espere usar este prestamista para su préstamo, pero presente la carta de aprobación de este prestamista, junto con la carta de su propio prestamista.
Los bancos no confían en las aprobaciones previas de otros prestamistas, pero confían en sus propios departamentos.
6) No solicite al banco REO que pague las reparaciones / inspecciones
Algunas veces los bancos pagarán por las reparaciones, pero generalmente no aceptarán hacerlo en la etapa de oferta. Si se encuentran problemas durante una inspección de la casa, renegocie después de que su oferta haya sido aceptada. En el pasado he podido negociar reducciones para artículos grandes como un HVAC inoperable. Pero puede ver cosas que puede ver con sus propios ojos y artículos más pequeños debido a la cláusula AS IS inherente a la mayoría de las ventas de ejecución hipotecaria de REO.
7) Acortar el período de inspección
Si otros compradores solicitan 17 días, por ejemplo, para realizar inspecciones, y usted solicita 10, se lo considerará el comprador más serio. Por lo general, una inspección solo es para la edificación del comprador. Es poco probable que el banco responda a las solicitudes de reparación.
Preste especial atención al posible moho que puede ocurrir en las casas abandonadas después de que hayan estado vacantes durante un período prolongado.
8) Ofrecer cuotas divididas con el banco REO
Algunos bancos no pagarán tarifas de transferencia, por ejemplo. Si el comprador ofrece dividir esas tarifas, el banco se sentirá más dispuesto a aceptar la oferta. Lo mismo para las tarifas de depósito en garantía.
Muchos bancos negocian tarifas de descuento para el seguro de título. Si el banco pagará la póliza del propietario, la póliza ALTA podría costar un poco más. Pero sigue siendo una buena idea dejar que el banco elija el título si desea que se acepte su oferta.
Considere las consecuencias de la tasación
Si ofrece un precio sobre la lista, tenga en cuenta que la evaluación deberá justificar ese precio.Si te encuentras lidiando con una evaluación baja, tienes opciones, así que no te desesperes. Recuerde, el banco probablemente se encontrará con este problema con el siguiente comprador que obtenga financiamiento.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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