Redeclarando casas para cambiar Promedio de días en el mercado

Una de las primeras cosas que un comprador pregunta acerca de una cotización es sus días en el mercado. Días en el mercado es la cantidad de días que un listado está activo en un servicio de listado múltiple antes de ingresar al estado "pendiente". El estado pendiente es cuando el vendedor ha aceptado una oferta pero la transacción aún no está cerrada. Muchos agentes se refieren a " días promedio en el mercado ", que se obtiene sumando todos los días en el mercado de cada listado y dividiéndolos por el número de listados.

En un mercado de compradores, los DOM son generalmente más altos porque el inventario lleva más tiempo en venderse. En un mercado de vendedores, los DOM son menos.

Días en materia de mercado. Para determinar el promedio de días en el mercado, los agentes toman los últimos 30 días a seis meses de listas vendidas, suman los días en el mercado (antes de que cada listado esté pendiente) y dividen ese total por el número de listados.

Por ejemplo, si seis listados entraron en estado pendiente en diciembre, lo que significa que el vendedor aceptó la oferta de un comprador pero aún no se ha cerrado, y tres de esos listados estuvieron en el mercado durante cinco días, un listado estuvo en el mercado por 21 días y dos fueron listados por 30 días antes de que se aceptara una oferta, primero agréguense todos los días en el mercado. El promedio de días en el mercado para diciembre, en este ejemplo, se obtiene sumando 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, lo que equivale a 96 días. Luego, dividir 96 por seis listados equivaldrá a 16 días promedio en el mercado.

¿Promedio de días en el mercado importa?

¿Qué es más importante? ¿Los 16 días promedio en el mercado o el número de días en el mercado de cada listado? Si eres un comprador, por supuesto, es la casa que quieres comprar lo que importa. Si usted es un vendedor cuya casa ha estado en el mercado durante 17 días, habrá caído en el 50% inferior de las casas que vendieron durante el mes anterior.

Cómo ven los compradores los días en el mercado

No hay ifs, ands ni peros al respecto. Cuando los compradores ven días extensos en el mercado, imaginan que el vendedor está desesperado por vender porque la casa todavía está en el mercado. Los compradores también creen que puede haber un problema en el hogar que causó que otros compradores lo pasen por alto. Ambas suposiciones, sin embargo, pueden estar equivocadas.

Las viviendas pueden permanecer en el mercado por las siguientes razones:

• La razón común es el sobreprecio.
  El agente puede haber "comprado" la lista al confundir al vendedor haciéndole creer que la casa valía más de lo que el mercado soportará. No es inusual que un agente tome deliberadamente una lista sobrevalorada.
• Motivación de poco vendedor.
  A veces los vendedores quieren "probar el mercado" con un precio demasiado alto, solo para ver si pueden encontrar un tonto para pagar ese precio.Es conocido como el peor error del vendedor.
• Terquedad.
  Los vendedores podrían quedarse estancados en el precio y estar dispuestos a esperar hasta que el mercado alcance el precio solicitado.
• Abajo mercado inmobiliario.
  En los mercados de compradores, puede llevar más tiempo vender una casa que en los mercados de vendedores. Una casa que se vendería en cinco días en un mercado de vendedores podría venderse en 90 días en un mercado inmobiliario a la baja.
• No disponible para mostrar.
  Si la propiedad está ocupada por inquilinos, podría ser difícil obtener una cita del inquilino. En la mayoría de los casos, las casas con una caja fuerte se muestran con más frecuencia que las que no tienen.
• Inadecuado para mostrar.
  A veces los vendedores ponen casas en el mercado antes de que estén listas para que los compradores lo vean. Pueden estar terminando reparaciones de reventa o pintura durante los primeros 30 a 60 días de una lista.
• Tiempos de exhibición reducidos.
  Algunos vendedores piensan que un comprador cumplirá estrictos horarios de presentación, como las 9 a. M. Del lunes o solo las 5 a 6 p. M. El viernes. Los compradores recorren las casas según sus propios horarios. Si su casa no está disponible en el momento en que el comprador desea verla, probablemente nunca la verán
• Comisión reducida.
• Aunque se requiere que los agentes de compras muestren todas las listas, muchos agentes se niegan a mostrar casas que no pagan la misma comisión que las casas de la competencia. A menudo, estas casas están en la lista de corredores de descuento.
• Escasa exposición a Internet o MLS.
  Si la casa tiene una fotografía en la MLS, es probable que los compradores pasen la lista y en su lugar elijan casas para ver que tengan varias fotografías.

Práctica de agente para restablecer los días en el mercado

Una práctica común entre muchos agentes de bienes raíces es retirar un listado de la MLS después de un cierto número de días y volver a publicarlo como una nueva lista. Los agentes vuelven a mostrar cero días en el mercado porque saben que los compradores gravitan hacia nuevas listas.

A muchos compradores no les gusta esta práctica porque sienten que es engañosa y no es una imagen precisa de la cantidad de días en el mercado. Después de que una casa está en el mercado por 60 a 90 días, no es inusual que se venda dentro de los cinco días posteriores a su regreso al mercado como una nueva lista.

A veces los listados caducan. Muchos agentes toman una lista por 90 días y cuando la lista expira, un nuevo agente toma la lista y cosecha las recompensas del duro trabajo del primer agente. Si está contento con su agente actual, puede considerar volver a relacionarse con su agente actual.

Averiguar los días acumulados en el mercado

Algunos sistemas MLS se niegan a permitir que los agentes retiren una entrada y la ingresen como una nueva lista sin cancelar o caducar la lista. En cualquier caso, es relativamente fácil para un agente determinar el número de días en el mercado; no es tan fácil para un comprador.

• Verificar historial de listado.
  Una forma es ingresar la dirección de la propiedad en MLS para encontrar listados duplicados, caducados o retirados. En Sacramento MLS, esto se conoce como sacar la "historia" de la propiedad.
• Busque DOM acumulativo.
  Algunos MLS han cambiado la forma en que se anuncian los listados e incluirán los días acumulados en el mercado en el listado mismo.
• Pregunte a su agente.
  Si está trabajando con un especialista del vecindario, su agente tendrá una idea bastante buena si el hogar ya se mencionó antes, por cuánto tiempo y quién lo hizo.
• Pregúntele al Agente de listado.
  Como los agentes inmobiliarios no pueden tergiversar una propiedad, puede hacerle una pregunta directa al agente de ventas. No pregunte cuánto tiempo ha estado en el mercado porque podría haber habido una reducción de precio, por lo que el agente se sentirá justificado al informarle los días en el mercado al nuevo precio. Pregunte si ha expirado / retirado / cancelado y luego vuelto a publicar. Se específico.
• Búsqueda en línea.
  Ingrese la dirección de la propiedad de varias maneras diferentes en un motor de búsqueda como Google o Yahoo. Todos sus listados en línea anteriores deberían aparecer.
• Preguntar a los vecinos
  Los vecinos saben todo lo que sucede en su área y, a menudo, están más que felices de contar cuánto tiempo ha estado en el mercado.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.