Qué debe saber sobre las asociaciones de propietarios de viviendas

Comprar un condominio o casa adosada es más que cuatro paredes y espacio aéreo interior; también significa comprar la asociación de propietarios. Los compradores inteligentes examinan todos los documentos de la asociación de propietarios, incluidos sus últimos estados financieros, para determinar si uno está comprando en un pozo de dinero o en una mina de oro. Estas son las principales preguntas que un comprador debe hacer:

¿Cuán financieramente sólida es la Asociación de Propietarios?

Para determinar esto, solicite y lea (sí, son largas, al menos 50 páginas o más) copias de los siguientes documentos:

• Pactos, condiciones y restricciones (CC & R) > Estatutos y reglamentos
• Actas de la reunión del último año
• Estado financiero de HOA
• Estos documentos le informarán sobre: ​​

Se planean evaluaciones especiales para abordar el mantenimiento diferido

• Mejoras de capital planificadas
• Cantidad de reservas de efectivo
• Si la asociación está siendo o ha sido demandada
• Historia y probabilidad de deudas aumenta
• Cuotas mensuales

¿Cuánto le compran sus cuotas mensuales? ¿Incluye pago por:

Agua

• TV por cable
• Mantenimiento del suelo / jardineros
• Recogida de basura
• Servicios de alcantarillado
• Seguro
• Gastos de gestión profesional
• Piscina, spa o gimnasios
• Caminos y aceras
• Estacionamiento asignado / subterráneo (y en caso afirmativo, ¿cuántos espacios?)
• Acceso a la puerta

¿Cómo se comparan las tarifas con las tarifas aplicadas por otros condominios en el área? Vendí un condominio en un complejo antiguo donde las cuotas eran de $ 120. Condominios remodelados a la vuelta de la esquina se vendían con cuotas de $ 190. La diferencia principal entre los dos complejos era que las unidades remodeladas tenían electrodomésticos de acero inoxidable y encimeras de cocina de granito.

Entonces les pregunto a los compradores: "¿Valdría $ 70 al mes para tener electrodomésticos de acero inoxidable?" Para algunos compradores, esa respuesta es "sí".

¿Quién administra el complejo?

Los complejos más grandes requieren una administración profesional. Puede costar más contratar a una empresa profesional, pero a la larga tiende a ahorrar dinero. Los gerentes profesionales ejercen más poder de negociación cuando negocian servicios tales como ofertas para jardineros o mantenimiento general, ya que representan un número mayor de complejos.

¿Cuántas unidades se alquilan?

A nadie le gustan los inquilinos. No es que los inquilinos son malas personas, pero es cierto que los inquilinos no se ocupan de la propiedad de la misma manera que un inquilino propietario lo haría. Además, algunos prestamistas no prestarán dinero a un comprador si se alquilan más del 25% de las unidades en el complejo. Algunas asociaciones de propietarios se niegan a permitir que los propietarios alquilen su unidad por más de 30 a 60 días, si es que lo hacen.

¿Cuán silenciosas son las unidades?

Preguntar a los vecinos les dará a los posibles compradores una idea del factor de ruido, pero también lo hará el sábado por la noche. Lo mejor es comprar una unidad de esquina porque menos paredes comunes (contiguas) significan menos ruido. Sin embargo, la insonorización no ayuda mucho si su vecino de al lado disfruta bombardeando Pink Floyd todos los domingos a las 2 AM.

Un cliente que compró un condominio en la planta baja cerca de las escaleras que conducen al segundo piso estaba preocupado por escuchar el sonido de pasos en las escaleras, así que le sugerí que hablara con el ocupante del piso de arriba. Resulta que el residente era el presidente de la Asociación de Propietarios y un fanático de mantener las cosas en silencio.

¿Cuáles son las comodidades, el estacionamiento y las restricciones para mascotas?

Averigüe las horas de uso de piscinas, spas y áreas de recreación como canchas de tenis o salas de juegos y verifique que esos horarios funcionen con su horario.

• ¿Cómo se maneja el estacionamiento de invitados y cuántos lugares de estacionamiento se escrituran con cada unidad? ¿Es posible alquilar un espacio de estacionamiento adicional si lo necesita?
• ¿Cuánto se le cobrará por reemplazar una llave perdida para la puerta de seguridad o la casa club?
• ¿Cuántas mascotas puedes tener? ¿Hay restricciones de tamaño? ¿Se le permite traer mascotas por el lobby con correa?
• Finalmente, habla con las personas que viven allí. Póngase en el estacionamiento o en el garaje a última hora de la tarde cuando los propietarios vuelvan a casa del trabajo. Si ellos odian a la asociación de propietarios, ellos le dirán en términos inequívocos qué es lo que está mal con eso. Es mejor descubrir el sentimiento y las razones detrás de esto antes de comprar que después. Las HOA tienen el poder de regular y penalizar monetariamente a los propietarios por infracciones como nunca antes, así que asegúrese de comprender completamente lo que está comprando antes de firmar en la línea inferior.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.