Cómo eliminar un nombre de una hipoteca (cuando esté permitido)

Solicitar una hipoteca conjuntamente significa que es más fácil calificar. Pero las cosas cambian, y uno de los prestatarios puede salir de la casa o necesitar liberarse de la deuda por otros motivos. Entonces, ¿qué tan fácil es eliminar un nombre de una hipoteca, y cuáles son las opciones para hacerlo?

Es posible quitarle el nombre a una hipoteca, pero el proceso suele ser un desafío. Esto se aplica a cualquier prestatario principal así como a los codeudientes que ayudaron a un prestatario a ser aprobado.

Hasta que realice cambios oficiales en la hipoteca (o pague por completo), todos serán responsables del préstamo, y esa deuda reducirá su capacidad de obtener otros préstamos.

The Challenge

Los prestamistas no están ansiosos por quitarle el nombre a un préstamo hipotecario. Cuando aprobaron el préstamo, analizaron los puntajes de crédito y los ingresos de ambos prestatarios juntos. Especialmente cuando se trata de préstamos hipotecarios, a menudo se requiere más de un ingreso para alcanzar una relación deuda / ingreso satisfactoria (en otras palabras, muchas personas tienen dificultades para calificar para una hipoteca en una casa familiar).

Todos los prestatarios son 100% responsables de la deuda: no es 50/50 de un préstamo conjunto. Si un prestatario no puede pagar por cualquier razón (ya sea por dificultades financieras o porque uno de los prestatarios fallezca), el otro prestatario debe mantener los pagos al día o pagar el préstamo. Si los prestamistas simplemente eliminan un nombre, aumentan su riesgo y dan a alguien una "salida" gratuita, que los bancos son reacios a hacer.

Desafortunadamente para los coprestatarios, los prestamistas ven a cada solicitante como una oportunidad individual para cobrar el préstamo.

Puede pensar que es "nuestro" préstamo (y en los casos de divorcio, por ejemplo, no hay más "nosotros"), pero su contrato de préstamo no está estructurado de esa manera. Incluso si un acuerdo de divorcio especifica que su ex es responsable de la deuda, los prestamistas tienen la capacidad de cobrar a todas las personas que presentaron la solicitud.

Los ex cónyuges pueden enfrentar consecuencias legales por no cumplir con las órdenes judiciales, pero no puede cambiar un acuerdo de préstamo existente.

Cómo obtener un nombre eliminado

Hay varias maneras de eliminar un nombre de un préstamo.

Planifique un proceso que lleve varias semanas e implique una gran cantidad de trámites, pero lo ideal es que pueda dejar el préstamo atrás.

Pregunte a su prestamista: Comience por preguntarle a su prestamista actual acerca de cómo cambiar el préstamo. No lo hará todo en una llamada telefónica, pero puede averiguar si es posible mantener el préstamo existente con un prestatario menos. Si es así, cualquier prestatario restante (cuyos nombres sean no eliminados) deberá volver a calificar para el préstamo por su propia cuenta. Esos prestatarios necesitan un buen crédito y suficientes ingresos para realizar los pagos cómodamente, y deberán pasar por un proceso de solicitud similar al que originalmente recibió el préstamo.Si se aprueba su solicitud, el prestamista puede proporcionar una liberación de responsabilidad (a menudo se usa en casos de divorcio).

Refinanciar el préstamo: Si su prestamista actual no trabaja con usted, intente refinanciar el préstamo. Para hacerlo, solicitará un nuevo préstamo y usará esa deuda para pagar la deuda anterior. La persona responsable del préstamo debe presentar una solicitud individual y deberá calificar con suficiente ingreso y crédito.

Otros prestamistas podrían estar más dispuestos a aprobar el préstamo, y puede consultar programas como los préstamos de la FHA (que pueden tener estándares de aprobación más fáciles en lo que respecta al tamaño de su pago inicial y puntajes de crédito).

Si está bajo el agua: La refinanciación es especialmente difícil cuando su casa vale menos de lo que debe, o si tiene una equidad mínima en el hogar. Los prestamistas convencionales tienen requisitos estrictos para los coeficientes de préstamo a valor, y no los cumplirán a menos que usted firme un cheque grande. Afortunadamente, existen varios programas de refinanciamiento del gobierno que podrían ayudarlo a obtener un nuevo préstamo, solo asegúrese de que pueda obtener el préstamo refinanciado por el prestatario que desea antes de hacer todos los trámites.

Hipótesis: Es posible transferir la hipoteca a un prestatario diferente. Los préstamos "Asumibles" ofrecen esta característica, pero la mayoría de los préstamos no son asumibles.

Si ha pedido prestado a través de la FHA o VA, puede tener esta capacidad, pero vale la pena preguntar, sin importar dónde prestó.

Venda la propiedad: Si ninguno de los enfoques anteriores funciona para usted, podría necesitar vender la propiedad y usar los ingresos de las ventas para cancelar el préstamo. Obviamente, esto puede causar una interrupción para usted o su familia, y puede ser difícil venderlo si está bajo el agua, así que piense detenidamente y obtenga ayuda de los profesionales inmobiliarios locales antes de tomar una decisión.

Costos

Todas las opciones anteriores implican tarifas, por lo tanto, evalúe varias alternativas antes de elegir y decida quién pagará las tarifas. Incluso si vende una propiedad y recibe dinero, es probable que las tarifas de los agentes inmobiliarios y otros costos reduzcan su inversión. Entre las opciones enumeradas, una liberación de responsabilidad o un supuesto de préstamo son probablemente las más asequibles: lo ayudarán a evitar los costos de cierre asociados con la refinanciación.

La misma historia para los co-firmantes

Todo lo anterior es cierto para los cofirmantes de una hipoteca. Como co-firmante, usted es 100% responsable del préstamo, y los prestamistas no quieren dejarlo sin gancho. Hable con el prestatario principal sobre la refinanciación y recuerde que su futuro está ligado al suyo.

Con algunos préstamos (préstamos estudiantiles, en particular), es más fácil obtener un fiador del préstamo después de un período de pagos a tiempo. Sin embargo, los préstamos hipotecarios no ofrecen las mismas características.

Renunciar a escrituras

Una escritura de renuncia no eliminará el nombre de un prestatario de una hipoteca. Con una escritura de renuncia, un propietario puede transferir todos los derechos de propiedad a otra persona, pero los contratos de préstamo no cambian (renunciar a la propiedad no significa que renuncies a la responsabilidad de pagar). Como resultado, una escritura de renuncia puede empeorar el estado de un prestatario: le deben dinero a una propiedad, pero ya no tienen ningún interés en la propiedad.

Información importante

La información en esta página es de naturaleza básica y no puede considerarse asesoramiento legal o financiero. Habla con un abogado local que esté familiarizado con tu situación antes de tomar decisiones financieras.