Depósitos de deudas en casas de propiedad del banco

Lo último que quieren hacer los compradores de casas es perder su depósito de dinero en efectivo al comprar una casa de propiedad del banco. Las transacciones de propiedad del banco, llamadas REO, se manejan de manera diferente a las transacciones de bienes raíces regulares.

Para hacer las cosas aún más interesantes, hay poca conformidad entre los prestamistas de REO sobre cómo se procesa cada venta. Sin embargo, hay un hilo conductor entre las ventas de ejecución hipotecaria que manejo en Sacramento, y eso es un ajuste de cómo se manejan los depósitos de deudas.

Cómo se manejan los depósitos de Earnest Money en una venta regular

La mayoría de las transacciones de bienes raíces comunes en California se manejan de la misma manera, y es similar en todo el país. Un comprador deposita el depósito de garantía en la cuenta de depósito en garantía, título o corretaje de bienes raíces, y es reembolsable al comprador dentro del período de inspección.

Sin embargo, tenga en cuenta que el depósito de devengo no se devuelve automáticamente al comprador hasta que ambas partes firmen las instrucciones de cancelación. A veces surgen disputas, y eso puede retrasar el reembolso.

Comprar una casa en las escaleras del juzgado en una subasta es diferente a comprar una propiedad del banco, ya sea a través del banco o utilizando los servicios de un agente de bienes raíces. Este artículo no se aplica a las subastas.

Consejos para lidiar con depósitos de Earnest Money en casas de propiedad del banco

Los bancos no quieren llegar a la mitad del escrow solo para descubrir que el comprador no se tomó en serio la compra de la ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, los bancos quieren limitar la tasa de cancelaciones / cancelaciones y exigirán en las etapas de negociación del contrato. Aquí hay algunos consejos para tratar con los prestamistas de REO:

• Haga que el Depósito de Earnest Money se pague a título o depósito en garantía.

  Si deposita su depósito de dinero en efectivo a nombre de una correduría, y ese cheque se deposita en una cuenta fiduciaria, la correduría deberá esperar a que los fondos se liquiden antes de emitir un cheque a la compañía de títulos. El banco no puede esperar la autorización.

  Es muy probable que el banco insista en que se envíe el cheque al título, así que ahórrese la pena y compruébelo como "compañía de títulos o fideicomisos", cuyo nombre se puede completar más adelante. Esto evitará que la correduría deposite el cheque.

• Los fondos deben estar en la cuenta del comprador para cubrir el cheque.

  En una transacción, el banco insistió en que el comprador entregue el cheque en custodia, y el comprador lo hizo. Sin embargo, olvidó transferir fondos de su cuenta de ahorros para cubrir el cheque. Rebotó.

  El agente de cotización y el administrador de activos insistieron en que el comprador transfiera los fondos inmediatamente. El comprador fue a su banco un viernes e ingresó el dinero, pero el banco se equivocó y no envió el cable.Este comprador casi perdió su casa bancaria porque el banco quería cancelar el trato. En su desesperación, renunció a todas sus contingencias contractuales para salvarlo, y el banco recibió el cable el lunes siguiente.

• Prepárese para reemplazar el depósito de Earnest Money con un cheque de caja luego de la aceptación de la oferta.

  Algunos bancos exigirán que el comprador reemplace el cheque original con un cheque de caja. Si sus cuentas bancarias se encuentran en instituciones fuera del estado, es posible que no pueda obtener un cheque de caja inmediatamente.

• Prepárese para el Depósito de Earnest Money Inmediatamente de la noche a la mañana al título designado o la empresa de custodia del banco.

  Averigüe dónde se encuentra el transportista nocturno más cercano. A veces, las compañías de plica le permitirán usar su cuenta para enviar fondos, así que pregunte, pero asegúrese de que esos fondos se envíen de la noche a la mañana para la entrega al día siguiente. Obtenga un recibo con fines de seguimiento en caso de que el cheque no se muestre a tiempo.

• Negocie depósitos de deudas por debajo del máximo para el tribunal de reclamos menores.

  Si sucede lo peor y termina en el tribunal, generalmente es más rápido llevar su caso al Tribunal de Demandas Pequeñas. Sin embargo, la mayoría de los Tribunales de Pequeñas Reivindicaciones imponen límites a la cantidad por la cual puede presentar un caso. Si su depósito de dinero en efectivo supera la cantidad máxima establecida por el tribunal y aún desea continuar con la acción en el Tribunal de reclamos menores, no recibirá el saldo completo, incluso si gana.

• Considere cablear los fondos directamente. Esto es preferible en muchos casos. Tenga cuidado con las instrucciones de cableado y llame para verificar con el título o la compañía de plica que las instrucciones son válidas. Algunos delincuentes secuestran depósitos, envían sus propias instrucciones de cableado y se van con su dinero.

• Calcule sus negociaciones para depósitos no reembolsables de Earnest Money.

  Debido a que algunos bancos harán que su depósito de garantía no sea reembolsable, es posible que desee programar las inspecciones de su casa una vez aceptada verbalmente su oferta. Es posible que tenga menos de 24 horas para realizar estas inspecciones, por lo tanto, alinee a sus inspectores de antemano y prepárese para actuar en el momento en que su agente le indique que la oferta será aceptada.

  De esta forma, se completarán las inspecciones antes de entregar el depósito de depósito. Le ahorrará mucho dolor y preocupación si sabe que definitivamente desea continuar con la transacción antes de entregar el efectivo.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.