¿Debería arreglar mi casa o intentar vender como es?

Pregunta: ¿Debo arreglar mi casa o intentar vender como es?

Un lector pregunta: He gastado mucho tiempo y dinero en la remodelación exterior de mi casa, además de una importante remodelación del baño principal. Sin embargo, el resto de mi casa de 22 años necesita atención dentro. El baño de arriba tiene podredumbre seca y está anticuado. La cocina, del mismo modo, es tan 1980s. Tenemos electrodomésticos bastante nuevos, pero los mostradores y los gabinetes probablemente necesiten ser reemplazados. ¿Debo arreglar mi casa o intentar venderla como está?

Respuesta: Esta es una de esas preguntas en las que la respuesta depende de variables como la condición del inventario competidor, si se trata de un mercado de bienes raíces frío, caliente o neutral y la probabilidad de que regrese inversión.

En mi experiencia, muchos vendedores invirtieron demasiado dinero en arreglar sus casas para la venta. Ellos hacen las reparaciones que un comprador puede nunca notar o no pagará más. Hable con su agente antes de hacer cualquier reparación y asegúrese de que su agente tenga la experiencia y la calificación suficiente para proporcionar respuestas cohesivas en las que pueda confiar.

Vender una casa en su estado actual

Por ejemplo, hace unos años, un cliente anterior llamó para decir que sus vecinos de al lado tenían que vender inmediatamente su casa. Decir que necesitaba trabajo era una subestimación.

El hogar parecía inhabitable. Tenía agujeros en las paredes todo el camino hacia el exterior y pisos de madera empapados de orina; la mayoría de los aparatos eléctricos no funcionaban y la bañera del baño se había caído a través de las vigas.

Todos los grifos se filtraron y, en un dormitorio, encontré una pila de ratas muertas barridas en una pila en el centro del piso.

Esta no era una casa que pudiera arreglarse fácilmente. Ni siquiera una capa de pintura habría ayudado a vender este lugar. Lo valoramos lo suficientemente bajo que atrajo múltiples ofertas y se vendió con cero días en el mercado.

Solo contratistas y aletas hicieron ofertas en esta casa.

¿Los compradores de viviendas quieren reparadores o casas fijas?

Algunos compradores de vivienda desean comprar una casa de reparaciones en el hogar, pero generalmente estos compradores desean un hogar que requiera reparaciones cosméticas ligeras. Los compradores que gravitan hacia los arregladores son aquellos que no califican para comprar una casa más cara o aquellos que quieren obtener un beneficio arreglando la casa ellos mismos.

Aún no he conocido a un comprador principiante que dice: "Dame un hogar que pueda derribar a los sementales". La mayoría de los compradores de reparaciones están dispuestos a hacer reparaciones simples, como pintar las paredes, poner alfombras nuevas o reemplazar los artefactos de iluminación. Por lo general, no quieren reconstruir una fundación o mover muros.

Los compradores de Fixer-upper descontarán el precio de la vivienda para permitir las reparaciones y, por las molestias, un poco más. Digamos que una casa vale $ 100 000 reparada, pero necesita un techo nuevo.Un nuevo techo puede costar $ 10, 000. Un comprador probablemente no ofrecerá $ 90, 000 para esta casa. De lo contrario, podrían comprar una casa idéntica con un techo nuevo por $ 100, 000 y no tener la molestia.

Un comprador para este tipo de hogar podría ofrecer $ 75, 000 o incluso menos. En este escenario, un vendedor sería más inteligente para pagar un nuevo techo y vender la casa por $ 100, 000.

Además, muchos compradores no comprarán una casa que necesite un nuevo techo. Se preocuparán de que el trabajo involucrado costará más de lo que anticiparon. Quizás reemplazar el techo implicaría arrancar el revestimiento y reparar las vigas, lo que podría aumentar el costo. La mayoría de los compradores quieren una casa que esté en condición de mudanza. Al no hacer las reparaciones, limitará el número de compradores que pueden sentirse atraídos por su hogar.

Antes de reparar su casa

Los vendedores inteligentes compararán el costo de las mejoras propuestas con el valor de mercado de la vivienda una vez que se completen las reparaciones o actualizaciones. Si una actualización no devuelve la inversión, tal mejora podría no estar garantizada. Antes de decidir levantar el techo e instalar claraboyas en el dormitorio principal, tenga en cuenta que las cocinas y los baños tienen el mayor rendimiento.

Antes de decidirse a realizar reparaciones específicas antes de la reventa, tómese una tarde libre para visitar otras casas en el vecindario de venta con su agente.

Tenga en cuenta la condición y los servicios en esos hogares. Compara estas casas con las tuyas. Si, por ejemplo, la mayoría de las casas en el mercado tienen cocinas mejoradas, debe concentrarse en arreglar la cocina.

Esto no significa que deba comprar electrodomésticos de diseñador y arrancar los gabinetes. Pero una remodelación menor de la cocina podría ser una buena inversión. A veces, simplemente pintar gabinetes de roble de un color más oscuro e instalar hardware actualizado puede darle a su cocina un aspecto completamente nuevo.

Haga una lista de todo lo que está defectuoso, roto o gastado. Si los compradores detectan problemas o sistemas que funcionan mal, podrían preguntarse qué más en el hogar se ha descuidado. Compradores a quienes les mostré $ 1. Un hogar de 5 millones de dólares en los Fab 40 en Sacramento pasó a esa casa debido a la leve supervisión de los vendedores. La alfombra de entrada tenía una gran rasgadura en el centro de la costura, y era irregular. Esa alfombra causó una mala impresión en los compradores a tal punto que estaban convencidos de que a los vendedores no les importaba vender su casa.

Aquí hay 10 mejoras mínimas para hacer antes de vender su casa:

• Parche agujeros y grietas en paredes y techos.
• Repara todos los electrodomésticos averiados y sistemas de HVAC.
• Repare los grifos con fugas.
• Reemplace las alfombras gastadas o manchadas.
• Pintar las paredes oscuras o deterioradas con pintura neutra (no blanca).
• Reemplace el cristal de la ventana rota.
• Reparar el techo.
• Cambia las lámparas / ventiladores de techo de fecha.
• Reemplazar las cortinas viejas y las cubiertas de las ventanas.
• Se corrigieron las violaciones al código.

Si su mercado de bienes raíces está extremadamente caliente, un mercado de vendedores, puede salirse con menos reparaciones antes de vender; sin embargo, una casa que necesita reparaciones seguirá entregando un precio más bajo.En mercados lentos, un mercado de compradores, los compradores tal vez ni siquiera vean una casa que necesita trabajo, a menos que sea un REO. Pídele consejo a tu agente.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.