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Las ventas en corto ocurren cuando caen los valores de las viviendas y los vendedores no reciben suficiente efectivo de un comprador para pagar sus hipotecas existentes, siempre que los prestamistas acepten tomar menos del monto que se les debe.
En apariencia, puede parecer que un comprador de venta corta está obteniendo un buen trato. Aunque un margen pequeño de ventas en corto puede ser rentable para un comprador, porque siempre hay excepciones, la mayoría de las veces, un comprador preferiría comprar una casa que no esté en mora.
Las ventas en corto no se venden con descuentos.
Es poco probable que escuche que los profesionales de bienes raíces le digan que no es una buena idea comprar una venta corta. En parte, eso se debe a que los profesionales de bienes raíces se benefician con una venta corta. Todos ganan dinero, excepto los vendedores y compradores. Tenga en cuenta, también, que los agentes de listado pueden empujar a los vendedores a la lista como una venta corta, porque si los vendedores pasaron por una ejecución hipotecaria, los agentes de la lista no obtendrán la lista.
En Sacramento, donde trabajo, por ejemplo, muchos agentes ignoran las ventas en corto y sugieren a sus compradores que compren algo más. A menudo, estos son agentes que fueron quemados en el pasado y cuyas ventas cortas se derrumbaron debido a que fueron enumerados por un agente que no cotizaba en una venta corta.
Aquí hay 11 razones por las que los compradores podrían no querer comprar una venta corta:
1) Los vendedores pagaron demasiado.
Si una casa se vendió por $ 500,000 hace algunos años y ahora está a la venta a $ 400, 000, eso no significa que el comprador obtenga $ 100,000 de capital de forma gratuita.
Significa que el vendedor pagó demasiado en un mercado en alza y ahora el mercado ha caído. Significa que el vendedor no tiene capital.
2) Los vendedores se endeudaron demasiado.
Los bancos que estaban ansiosos por prestar dinero para apreciar los mercados a veces permitían a los prestatarios sobre hipotecar el hogar, lo que significaba que el saldo del préstamo del prestatario excedía el valor de la propiedad.
Las evaluaciones son subjetivas, y no todos los evaluadores asignarán el mismo valor a un hogar. Aunque en contra de la ley, algunos tasadores son presionados por los bancos para evaluar la cantidad que el dueño de la casa quiere pedir prestado.
3) Calificaciones estrictas.
Los agentes de bienes raíces sin experiencia o sin ética pueden empujar a un vendedor a considerar una venta corta cuando el vendedor no califica para una venta corta. Los vendedores deben probar una dificultad y presentar pruebas de las dificultades al prestamista para su aprobación. Algunos agentes enumeran los hogares como ventas cortas sin hablar con los prestamistas ni precalificar a los vendedores.
4) Las casas se venden a valor de mercado.
Los prestamistas no son ingenuos ni desconocen el valor de una casa. Los prestamistas insistirán en un análisis de mercado comparativo, conocido como CMA, o opinión del precio del corredor, conocido como BPO. Si un prestamista cree que se puede obtener un mejor precio tomando la propiedad en ejecución hipotecaria sobre una oferta de venta corta, el prestamista puede mantenerla a un precio más alto.Ese precio estará cerca del valor de mercado. Los prestamistas aceptan ventas cortas cuando la casa vale el precio de la venta en descubierto, lo que significa valor de mercado.
5) Casas venden "como es".
Si una compañía hipotecaria acepta una venta en descubierto, lo más probable es que también pague los costos de cierre en la transacción.
Los prestamistas piden a los compradores que compren la casa en su estado actual. Por lo general, los prestamistas se negarán a pagar por:
- Las reparaciones sugeridas se divulgarán en una inspección de la vivienda.
- Inspecciones de plagas o trabajo necesario para emitir un informe de plagas claro.
- Certificaciones de techos o reparaciones de techos.
- Planes de protección del hogar para el comprador.
- Mantenimiento diferido.
6) Duración del tiempo para cerrar.
Dependiendo de cuándo se presentó el Aviso de Incumplimiento, el historial de ejecuciones hipotecarias del prestamista y la cantidad de documentación que el vendedor ya ha enviado, podría tomar de dos semanas a dos meses obtener una respuesta sobre una oferta de compra de un prestador. Además, si dos prestamistas están involucrados porque hay dos préstamos asegurados a la propiedad, podría tomar más tiempo para satisfacer las demandas del segundo prestamista.
7) Los prestamistas pueden cambiar las condiciones.
Algunos prestamistas se reservan el derecho de renegociar los términos de la venta corta en el último minuto.
Si el mercado cambia, pasan nuevas leyes o cruza nueva información en el escritorio del prestamista, el prestamista puede intentar cambiar los términos del contrato. Los prestamistas generalmente tienen abogados a su disposición, y los compradores comunes no.
8) Comisión de descuento de prestamistas.
Los prestamistas que han vendido préstamos a Fannie Mae o Freddie Mac generalmente pagan comisiones inmobiliarias tradicionales a agentes inmobiliarios. Otros pueden exigir un descuento. Además, los agentes terminan haciendo de dos a tres veces el trabajo de una transacción convencional y no aprecian que les paguen menos para hacer más trabajo. Si ha aceptado pagarle a su agente un cierto porcentaje de acuerdo con un corredor de compradores, usted podría ser responsable de la diferencia entre lo que el prestamista pagará y lo que estipula su contrato, si su agente se niega a renunciar a la diferencia.
9) Mayores costos de cierre del comprador.
Debido a que los prestamistas rara vez pagarán por los extras, como un vendedor estaría dispuesto a hacer, si quiere alguno de esos extras, los pagará usted mismo. A veces, los prestamistas se negarán a pagar los costos estándar de cierre del vendedor, como los impuestos de transferencia, también. Si desea inspecciones específicas, es probable que las pague de su bolsillo.
10) Pierde el control de la transacción.
Si necesita cerrar el depósito en una fecha específica, mucha suerte con eso. Un proceso de cierre de una venta corta requiere un tiempo indefinido. El prestamista del vendedor toma las decisiones, no el comprador ni el prestamista del comprador. Si está intentando cerrar el depósito de garantía simultáneamente con la venta de su casa, es posible que no suceda.
11) Motivación del pequeño vendedor.
Cuando el vendedor descubre que el efecto de la venta en descubierto sobre el crédito es similar al de una ejecución hipotecaria, hay pocos incentivos para que un vendedor coopere con una venta corta. Aunque los vendedores pueden calificar para comprar otra casa en 2 años después de una venta corta versus 5 (con restricciones) en una ejecución hipotecaria, algunos no tienen la intención de volver a comprar otra casa.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California
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