Proceso de aprobación de HUD de venta corta

En el proceso de venta corta, los bancos de venta corta manejan dos tipos diferentes de aprobaciones de HUD. Primero, el banco aprueba el HUD-1 estimado preliminarmente. Luego, justo antes de cerrar, el banco aprueba el HUD final.

¿Qué es un HUD? ¿Por qué los bancos quieren un HUD?

El HUD-1 es un documento RESPA que detalla de manera uniforme todos los débitos y créditos en una transacción inmobiliaria. Un HUD es en realidad para el beneficio del comprador.

No es para el beneficio del banco de venta corta y realmente no es parte del negocio del banco de venta corta, aparte de los honorarios deducidos del precio de venta. En todo caso, el HUD involucra al banco del comprador, no al banco del vendedor.

Pero eso no impide que un banco de venta en corto lo solicite y exija cambios durante su proceso de aprobación. Afortunadamente, no todos los bancos requieren la aprobación de HUD. Por ejemplo, muchos titulares de derechos menores no aprueban HUD. Esto se debe a que la mayoría de los titulares de derechos prendarios menores solo se preocupan por el monto del cheque que se les paga.

El precio de venta, quién paga qué y cuánto se paga la comisión, los segundos titulares de derechos son bastante laxos. No es lo mismo al revés. El titular del gravamen principal se preocupa mucho de cuánto se paga al acreedor hipotecario menor, y quién lo paga. Hay algunas circunstancias en las que los segundos prestamistas intentan conseguir que los vendedores cometan fraudes hipotecarios. Eso es porque los segundos prestamistas sospechan que los primeros prestamistas rechazarán el HUD si el vendedor les paga grandes cantidades de dinero, por lo que le dicen a los vendedores que infrinjan la ley.

Lo que los bancos examinan en un HUD para una venta corta

El número obvio y más importante en un HUD es el precio de venta. A veces, un banco puede decir que necesita obtener una cierta cantidad, y esa cantidad neta podría ser mayor que la red en el HUD. En ese tipo de situaciones, la mejor forma de obtener más dinero del banco es pedirle al comprador que aumente el precio de compra.

Los precios de compra que los bancos aprueban raramente se basan en una tasación en toda regla. Con tanto dinero en juego, uno pensaría que un banco querría contratar un tasador independiente para evaluar el valor. Sin embargo, la mayoría de los bancos le pagan a un agente inmobiliario aleatorio, ni siquiera necesariamente a un especialista del vecindario, para darle al banco una rápida y sucia opinión de valor que llaman BPO. Pagan $ 50 a $ 100 por un BPO. Este es un excelente ejemplo de ser tonto y tonto, como solía decir mi madre.

Esta es la razón por la que muchos agentes de venta corta le ponen precio a una venta corta de la misma manera que un agente de BPO le asignará valor, porque no quieren pelear con el banco de venta corta. No importa si el precio de venta es de mercado siempre que esté en línea con el BPO.

El banco examinará las otras tarifas cobradas al vendedor en el HUD. Puede preguntarse quién es el vendedor de una venta corta, y esa persona es el vendedor. El banco simplemente aprueba las tarifas que el vendedor pagará. Los honorarios normales para los costos de cierre del vendedor son:

• Comisión para corredores / agentes de bienes raíces
• Tasas de depósito y custodia
• Tasas de transferencia
• Grabación, notario, preparación de documentos y honorarios por cable
• Doc. Impuestos morosos a la propiedad
• Ingresos fiscales
• Pagos descontados a los inquilinos menores
• Tarifas HOA, si las hay
• Crédito del comprador por costos de cierre
• Tipos de tarifas Bancos de venta corta rechazan en un HUD

De vez en cuando, un banco acepta pagar un informe de plagas o una garantía de la casa, pero rara vez. Los bancos casi nunca pagan las reparaciones en una venta corta. También es muy inusual que un banco pague tarifas morosas de HOA o de UCC.

Si el banco no autoriza una cierta tarifa, por ejemplo, si quiere reducir la tarifa de custodia de $ 1, 500 a $ 500, ¿qué ocurre con el saldo? Alguien tiene que pagar esa tarifa. Podría ser el vendedor o podría ser el comprador. El fideicomiso podría decidir reducir su tarifa, pero eso es poco probable.

Probablemente el mayor problema involucrado en una venta corta de HUD es el hecho de que muchos negociadores no saben cómo leerlos. No entienden que los créditos del vendedor en un HUD no siempre son un crédito para el comprador.

Los cambios en RESPA requieren que los honorarios reflejados en la estimación de buena fe del comprador se muestren como crédito al comprador si el vendedor los paga. Lo que los negociadores no se dan cuenta es que también se muestran como un débito, lo que elimina el crédito del comprador. Intenta explicarlo a un empleado de $ 8 por hora.