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Definición: El mercado hipotecario secundario permite a los bancos vender hipotecas a inversionistas como fondos de pensiones, compañías de seguros y el gobierno federal.
Los ingresos dan a los bancos nuevos fondos para ofrecer más hipotecas. Antes de que se estableciera el mercado secundario, solo los bancos más grandes tenían los bolsillos más grandes para amarrar los fondos durante la vigencia del préstamo, comúnmente entre 15 y 30 años. Como resultado, los potenciales compradores de viviendas tuvieron más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios.
Como había menos competencia entre los prestamistas, podían cobrar tasas de interés más altas.
La Ley de la Carta de 1968 resolvió este problema al crear Fannie Mae y Freddie Mac dos años más tarde. Estas empresas patrocinadas por el gobierno compran hipotecas bancarias y las revenden a otros inversionistas. Los préstamos no se revendieron individualmente. En cambio, están agrupados en valores respaldados por hipotecas. Su valor está asegurado, o respaldado, por el valor de un paquete subyacente de hipotecas.
Antes de la crisis de las hipotecas subprime, los dos tenían o garantizaban el 40 por ciento de todas las hipotecas de los EE. UU. Como Lehman Brothers, Bear Stearns y otros bancos se vieron afectados por valores respaldados por hipotecas y otros derivados durante la crisis financiera de 2008, los bancos privados abandonaron el mercado hipotecario en masa. Como resultado, Fannie y Freddie se hicieron responsables de casi el 100 por ciento, básicamente manteniendo unida a toda la industria de la vivienda. Lea más acerca de cómo Fannie Mae y Freddie Mac crearon la crisis hipotecaria subprime.
Los bancos solo comenzaron a regresar al mercado secundario en 2013. Aun así, aún mantienen el 27 por ciento de las hipotecas emitidas en 2014, el nivel más alto en una década. Hay tres razones para esto:
- Fannie y Freddie elevaron sus tarifas de garantía de 0. 2 por ciento del monto del préstamo a 0. 5 por ciento. Como resultado, muchos bancos encuentran que es más barato aferrarse a los préstamos más seguros.
- Los bancos están haciendo más préstamos "jumbo", que exceden los límites de préstamo de Fannie y Freddie y, por lo tanto, no son asegurables por ellos. El porcentaje ha aumentado del 14 por ciento de todas las originaciones en 2013 al 19 por ciento en 2014.
- Los bancos están otorgando menos préstamos solo a los clientes más solventes. El monto total en dólares de las hipotecas residenciales cayó un 2,7 por ciento entre 2012 y 2014. Durante ese mismo período de tiempo, sus activos totales crecieron un 7,6 por ciento. (Fuente: "Los bancos mantienen sus préstamos cerca de casa", John Carney, The Wall Street Journal, 23 de marzo de 2015.)
Otros mercados secundarios
También hay mercados secundarios en otros tipos de deuda, así como cepo. Las compañías financieras agrupan y revenden préstamos para automóviles, deudas de tarjetas de crédito y deudas corporativas. Las acciones se venden en dos mercados secundarios muy famosos, la Bolsa de Nueva York y el NASDAQ.Aquí hay más sobre el mercado primario de acciones, llamado Oferta Pública Inicial.
Lo más importante es el mercado secundario de bonos, bonos y notas del Tesoro de los Estados Unidos. La demanda de estos bonos del Tesoro afecta todas las tasas de interés. Así es cómo. Las notas del Tesoro, respaldadas por el gobierno de los EE. UU., Son la inversión más segura del mundo. Por lo tanto, pueden ofrecer el rendimiento más bajo. Los inversores que desean más rentabilidad y están dispuestos a asumir más riesgos comprarán otros bonos, como bonos municipales o incluso bonos basura.
Cuando la demanda de bonos del Tesoro es alta, los rendimientos de la tasa de interés pueden ser bajos para toda la deuda. Cuando la demanda de bonos del Tesoro es baja, las tasas de interés deben subir para todas las deudas en el mercado secundario. Para obtener más información, consulte Relación entre notas del Tesoro y tasas de interés hipotecarias.
A medida que vuelve la confianza en el mercado hipotecario secundario, vuelve a todos los mercados secundarios. En 2007, los valores de tarjetas de crédito y automóviles alcanzaron los $ 178 mil millones, pero se redujeron a $ 65 mil millones en 2010. Para 2012, se habían recuperado a $ 100 mil millones, según Standard & Poor's. (Fuente: "Cómo podría ayudar a los consumidores un juego oscuro de bonos", Ian Salisbury, Marketwatch, 25 de agosto de 2012).
¿Por qué está volviendo este mercado secundario? Los grandes inversores ahora están más dispuestos a arriesgarse con préstamos securitizados de buena reputación bancos porque los rendimientos del bono del Tesoro están en mínimos de 200 años.
Eso significa que la flexibilización cuantitativa de la Reserva Federal ayudó a restablecer el funcionamiento en los mercados financieros. Al comprar bonos del Tesoro estadounidense, la Fed redujo los rendimientos e hizo que otras inversiones parecieran mejores en comparación .
El resultado? Los bancos ahora tienen un mercado para los paquetes de préstamos securitizados. Esto les da más efectivo para hacer nuevos préstamos.
¿Cómo le afecta el mercado secundario
El retorno del mercado secundario es especialmente bueno si necesita un préstamo para un automóvil, nuevas tarjetas de crédito o incluso un préstamo comercial. Si solicitó un préstamo recientemente y fue rechazado, intente de nuevo. A menos que, por supuesto, su puntaje crediticio sea inferior a 720. En ese caso, su primera paso es reparar su crédito. Hay algunos buenos consejos gratuitos para reparar su crédito usted mismo.
También es excelente para el crecimiento económico. El gasto del consumidor genera casi el 70 por ciento de la economía de los EE. UU., Medido por el producto interno bruto. En 2007, muchos consumidores usaron deudas de tarjetas de crédito para comprar. Después de la crisis financiera, redujeron la deuda o los bancos en pánico les negaron el acceso. El retorno de la titulización significa que los inversores y los bancos están menos motivados por el miedo. La deuda del consumidor está aumentando, impulsando el crecimiento económico. Para estadísticas recientes, vea ¿Cómo se compara la deuda de su tarjeta de crédito con el promedio?
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