Gastos de explotación de propiedades y flujo de caja

Hoy recibí un feed de noticias RSS de una discusión en un foro de inversión inmobiliaria. Un nuevo inversor estaba confundido por lo que realmente está incluido en los "gastos operativos" de una propiedad de alquiler. Obviamente, como con cualquier negocio operativo, tendremos ingresos y gastos. Se debe tener cuidado de comprender lo que normalmente se incluye en los gastos operativos de una propiedad de alquiler.

En realidad, la parte que muerde a algunos nuevos inversores es lo que NO está incluido … la hipoteca.

Y, dado que un pago mensual es necesario en compras que no son en efectivo, el "servicio de la deuda", como se lo denomina, es un componente principal del flujo de efectivo, positivo o negativo. El objetivo de una inversión inmobiliaria exitosa es un flujo de efectivo positivo, a la vez que se obtienen los otros beneficios de la propiedad e inversión de bienes inmuebles. Estos incluyen apreciación de valor, exenciones de impuestos y otros beneficios.

Sin embargo, cuando evalúa posibles compras de propiedades de alquiler y ve una cifra en los estados financieros para los gastos operativos, no hay ningún pago de la hipoteca en ese número. No solo tendrá que pagar esos gastos, sino también sus pagos de capital e intereses. Por lo tanto, asegúrese de analizar el "flujo de efectivo" de la inversión con gran cuidado.

Ítems de gastos operativos de propiedades de alquiler

• Marketing y publicidad: cuando publica anuncios para inquilinos, puede deducir el gasto, como también lo puede hacer por el alojamiento y los gastos de un sitio web o blog dedicado a su negocio de alquiler de propiedades.
• Impuestos a la propiedad: aunque pueden estar en el pago de la hipoteca, los divide y los deduce en el año pagado.
• Seguro de propiedad: aunque probablemente también se encuentren en custodia y en los pagos, la prima anual del seguro es deducible como un gasto operativo.
• Utilidades: cualquier servicio público que pague, generalmente agua y alcantarillado, puede deducir como gasto operativo.
• Recolección de basura: generalmente es un cargo municipal mensual, y es un gasto operativo válido.
• Administración de propiedades: si contrata a un gerente profesional, puede deducir el costo en el año pagado.
• Mantenimiento y reparaciones: no puede deducir elementos de gran depreciación como la renovación, pero puede deducir el mantenimiento y las reparaciones normales de la casa.
• Paisajismo, cuidado de piscina, etc.: Estos son también gastos operativos y deducibles.
• Contabilidad y legal: los honorarios que paga a un contador o abogado relacionado con su (s) propiedad (es) de alquiler son deducibles como gastos operativos.
• Remoción de nieve, control de plagas, etc.: estas son deducciones de gastos de operación válidas para una propiedad de alquiler.

El gasto que no es un gasto

¿Qué? Bueno, cuando hablamos del flujo de efectivo y del dinero que sacas del bolsillo o guardas en tu bolsillo en una propiedad de alquiler, hay algo realmente agradable en depreciar una propiedad de alquiler.Consulte a un contador, pero esta es la forma general en que funciona:

• El IRS le permite depreciar una casa de alquiler de más de 27. 5 años.
• Tome el valor del hogar (reste el valor de la tierra) y divídalo por 27. 5 para obtener la cantidad anual que puede tomar como una deducción.
• Recuerde, esto es dinero que realmente no ha gastado, solo un cálculo para fines impositivos.

Esta es una de las ventajas de la propiedad de alquiler sobre las acciones y la inversión en bonos.

El flujo de caja mensual positivo es la razón principal por la que la mayoría de los inversores eligen la propiedad de alquiler como su nicho de inversión inmobiliaria. Es un gran ingreso en la jubilación, y también están generando equidad en la propiedad. Ese cheque mensual multiplicado por varias propiedades de alquiler está financiando algunos estilos de vida de jubilación lujosos por ahí. Cualquiera que esté considerando invertir en bienes raíces puede entusiasmarse con las casas cuando ven a los gurús en la televisión. Pero, es ese ingreso constante de la propiedad de alquiler que es realmente emocionante y de largo plazo.

Tome este enlace para obtener una hoja de cálculo descargable muy útil, así como explicaciones de aproximadamente diez de los cálculos más importantes utilizados en la inversión inmobiliaria. Puede usar la hoja de cálculo para hacer el trabajo duro, simplemente complete sus números de gastos.

¡Feliz inversión!