Construcción de una cartera inmobiliaria para flujo de caja

"El noventa por ciento de todos los millonarios se convierten en propietarios inmobiliarios. Se ha realizado más dinero en bienes inmuebles que en todas las prendas industriales en prendas combinadas. El joven sabio o asalariado de hoy invierte su dinero en bienes inmuebles. " Andrew Carnegie

Esa cita tiene décadas pero sigue siendo válida hoy en día. Aunque hoy en día es furor en la televisión, este artículo no se trata de bienes raíces al por mayor o voltear casas.

Es cierto que hay dinero para hacer en esas actividades, a veces mucho dinero, pero es una ganancia a corto plazo. Si lo reinvierte en una propiedad inmobiliaria de alquiler a largo plazo, voltear puede ser una gran herramienta.

Este artículo trata sobre la creación y el crecimiento de una cartera inmobiliaria a lo largo del tiempo que financiará un estilo de vida adinerado de la jubilación a través del flujo de caja. Con múltiples propiedades de alquiler cada generación de flujo de caja positivo, puede financiar su jubilación con estilo y no preocuparse por muchos de los factores económicos que amenazan a la mayoría de los inversores en acciones y bonos.

Nunca es demasiado tarde para comenzar tampoco. Si eres joven, puedes crear un pago inicial para comprar tu primera propiedad de alquiler y comenzar a hacer crecer tu cartera de bienes raíces a lo largo de los años hasta que te retires. Si se encuentra en el período de cinco a 10 años antes de la jubilación, puede convertir los activos en inversiones de menor rendimiento en bienes raíces de alquiler y aumentar sus ingresos mensuales de jubilación.

Si ya tiene o está en edad de jubilación, puede hacer lo mismo.

¿Qué hace una gran inversión en propiedades de alquiler residencial?

Antes de quedar atrapado pensando que todos estos factores deben ser perfectos antes de comprar una propiedad de alquiler, sepa que es raro que este sea el caso. Su objetivo es tratar de maximizar cada uno de estos de la mejor manera posible, y a veces uno puede ser más importante que otros.

Estos son los factores que busca en una gran inversión de alquiler residencial, una sola familia o un condominio:

• Ubicación: Sí, puede decirlo tres veces, ya que los bienes raíces tienen que ver con la ubicación. No querría alquilar una casa en el medio del estacionamiento de un supermercado, pero una cerca de un cinturón verde o un parque para sus hijos podría ser la correcta.
• Rentabilidad: La ubicación es parte de este factor. Sin embargo, si una casa se encuentra en una excelente ubicación, pero la competencia es dura, puede que no sea la mejor inversión. Cuando hay muchos alquileres disponibles y los propietarios ofrecen incentivos, puede que no sea el momento adecuado. Cuando hay pocos alquileres disponibles, no solo puede mantener una propiedad mejor ocupada, puede exigir rentas más altas al mismo tiempo.
• Gastos: Esto es relativo, ya que los impuestos a la propiedad son un gasto importante, pero algunas áreas tienen altos alquileres debido a las comodidades del área, por lo que los impuestos también son más altos.Si puede compensar los gastos con el flujo de caja mensual restante, entonces es positivo.
• Apreciación: Aunque el flujo de efectivo es la consideración principal, la apreciación de valor a lo largo del tiempo es importante. Hay dos formas en que puede acumular capital en una propiedad de alquiler, apreciar su valor y pagar la hipoteca. El aprovechamiento inteligente de sus inversiones puede usarse para hacer crecer su cartera utilizando el capital de las propiedades que posee.

Estas son sus principales consideraciones, por supuesto, usted buscará la edad de la propiedad, las reparaciones esperadas con el tiempo y cualquier mejora necesaria también.

Ubicación de la propiedad de alquiler y proceso de adquisición

Está listo para comenzar y comprar su primera propiedad de alquiler. Usted tiene el pago inicial para su rango de precio deseado, y desea tomar una decisión de compra informada.

1. Conozca su área de mercado: Tómese el tiempo para hacer un análisis exhaustivo de su área de mercado. Puede tener un vecindario o área específica en mente, pero desea ampliar su investigación para tener el conocimiento que necesita para la comparación de posibles propiedades. Conozca qué propiedades se venden bien en su rango de precio. Investigue un poco en el juzgado de las áreas donde las casas se venden por dinero en efectivo. Los inversores son los compradores habituales en efectivo, por lo que sabrá las áreas en las que otros inversores, algunos con mucha experiencia, están comprando.
2. Obtenga información sobre cómo valorar propiedades: Conozca cómo los agentes inmobiliarios realizan un CMA, Análisis de mercado comparativo. Lo primero que le dirán los inversores más exitosos es comprar por debajo del valor de mercado. Esto encierra una ganancia en la mesa de cierre. También hace que sea más fácil generar un flujo de caja rentable y aceptable cuando los pagos de la hipoteca son más bajos.
3. Analizar alquileres y competencia: Indague en los medios locales donde se anuncian los alquileres, tanto impresos como en línea en Craigslist. Cuando esté investigando un vecindario, obtenga los montos promedio de alquiler para el tipo de propiedades que está considerando comprar. ¿Cuántos hay disponibles? ¿Los propietarios ofrecen incentivos, como meses gratis? Sepa qué puede esperar para el alquiler.
4. Gastos por enganche: Los gastos aquí son los normales, como reparaciones normales (presupuestadas), impuestos inmobiliarios, seguros, etc. que se aplicarán a todas las propiedades de un área. Un error aquí es tan malo como quedar encerrado en una renta por debajo del mercado por un año; arrojando ganancias. La condición de las propiedades reales que está considerando es algo separado, aunque deseará presupuestar las reparaciones obvias que sabrá que vendrá para una propiedad más antigua.
5. Busque los negocios y negocie una oferta: La siguiente sección hablará sobre cómo encontrar las mejores ofertas de alquiler, pero es una parte de este proceso que es crucial para obtener ganancias a largo plazo. Si pagas minorista, durante la vigencia del período de propiedad, estás perdiendo ganancias.

Esas son las piezas del proceso de ubicación, pero aquí hay algunas fuentes específicas para las mejores ofertas.

Ofertas de compra de cartera de propiedades inmobiliarias de alquiler

Todos sabemos acerca de las ejecuciones hipotecarias y las grandes ofertas que a veces se pueden encontrar.Sin embargo, el apogeo de las ejecuciones hipotecarias masivas con los propietarios en el lugar ha terminado para el accidente reciente. Muchas de las ejecuciones hipotecarias que encontrará hoy estarán en malas condiciones, algunas estarán vacías por un año o más. Esto no significa que no deba estar constantemente siguiendo ejecuciones hipotecarias a través de sitios como RealtyTrac. com. Todavía están sucediendo y puedes obtener uno bueno en condiciones rentables de vez en cuando.

• Propietarios en peligro: Monitorean constantemente los medios y las fuentes en línea para los propietarios que están en peligro. Estas son personas que, por razones financieras, deben vender sus casas apresuradamente y en una situación que puede resultar en que compre por debajo del valor actual del mercado. Tal vez tengan gastos médicos, hayan sido despedidos en el trabajo o tengan que mudarse para trabajar a toda prisa. Haga búsquedas de palabras clave en Craigslist para listados de propietarios con frases como "debe vender", "tomar todas las ofertas", etc.

• Ejecuciones previas a la ejecución hipotecaria: Las ejecuciones hipotecarias previas presentan una oportunidad para que los inversores localicen propiedades antes de la ejecución hipotecaria. puede comprar con un descuento al valor total del mercado. Realtytrac. com y otros sitios tienen secciones solo para estos listados.

• Trabaja con buenos mayoristas e inversores de correduría: Los mayoristas de bienes raíces que son buenos en lo que hacen pueden ser una excelente fuente de alquiler de viviendas. Si entienden su papel en la venta a los inversores en propiedades de alquiler, saben que usted quiere comprar por debajo del valor de mercado actual y que las propiedades deben estar listas para alquilar. Los inversores de Fix and Flip también venden principalmente a compradores de propiedades de alquiler, para que sepan lo que quieres y, definitivamente, proporcionan una propiedad lista para alquilar.

Espuma, enjuague, repita y enrolle

Una vez que encuentre su nicho y perfeccione sus habilidades, simplemente siga haciendo lo mismo una y otra vez, agregando a su cartera de alquiler. A medida que amortiza las hipotecas, es posible que desee apalancarse con capital, pero hágalo con mucho cuidado y no se exceda. Muchos inversores se hundieron en el colapso de 2007 porque tenían un exceso de apalancamiento y no podían mantener las rentas para seguir pagando los pagos de la hipoteca.

Mire en el Intercambio Diferido de Impuestos 1031 para vender propiedades rentables para financiar propiedades más grandes o más para hacer crecer su cartera de bienes raíces.