Renta Invertir en propiedad para principiantes

Más y más personas sin experiencia en inversión inmobiliaria están recurriendo a propiedades de alquiler como una forma de diversificar sus inversiones y asegurar el flujo de caja para el futuro.

¿Qué le gusta de la propiedad de alquiler?

Varios factores importantes han impulsado este cambio:

• Muchas personas no están satisfechas con los escasos retornos provistos por sus cuentas de ahorro e inversiones, como certificados de depósito.
• Varios años de tasas de interés bajas récord hacen que las personas desconfíen de la inflación futura, lo que los aleja del mercado de bonos. Como alternativa, buscan productos como bienes inmuebles, que contienen una protección contra la inflación percibida.

• Muchas personas quieren diversificar sus inversiones, lo que significa dejar de invertir exclusivamente en acciones / mercado de valores.
• Las tasas de interés bajas y los precios de la vivienda están haciendo que mucha gente mire más de cerca la inversión en propiedades de alquiler.

Si desea ingresar a la inversión inmobiliaria de alquiler, debe saber cómo evaluar si una posible propiedad de alquiler es una buena inversión. Estas dos fórmulas ayudarán.

Formula # 1: The Cap Rate

Primero, calcule la tasa de cap. Esta es la tasa de rendimiento que obtendrías en una casa si la compraste en efectivo.

Tasa de capitalización es el ingreso neto dividido por el costo del activo. Por ejemplo:

• Usted compra una casa por $ 200, 000.
• Se alquila por $ 1, 500 por mes.
• Sus gastos (impuestos, seguro, administración, reparaciones, mantenimiento) promedian hasta $ 500 por mes. (Recuerde, este no incluye los pagos de capital e intereses de su hipoteca, pero sí incluye la suma en depósito para impuestos y seguro).

• Su "ingreso operativo neto" es $ 1, 000 por mes, o $ 12, 000 por año.
• Su tasa de capitalización es $ 12, 000 / $ 200, 000 = 0. 06, o 6 por ciento.

¿El seis por ciento es un buen rendimiento de su inversión? Depende de usted decidir. Si puede encontrar inquilinos de mayor calidad en un vecindario más agradable, entonces el seis por ciento podría ser una gran ganancia.

Si obtiene un seis por ciento para un barrio inestable con mucho riesgo, entonces el seis por ciento podría no valer la pena.

Fórmula n. ° 2: la regla del uno por ciento

Esta es una regla general que las personas utilizan al evaluar una propiedad de alquiler. Si la renta mensual bruta (el alquiler antes de gastos) es igual a al menos un uno por ciento del precio de compra, buscarán más en la inversión. Si no lo hace, se saltearán el problema.

Por ejemplo, una casa de $ 200,000, usando esta regla práctica, tendría que alquilarse por $ 2, 000 por mes. Si no lo hace, entonces no cumple con la regla del uno por ciento.

Según esta regla, la casa genera ingresos brutos del 12 por ciento del precio de compra cada año.Después de los gastos, la propiedad puede generar un ingreso neto del 6-8 por ciento del precio de compra.

Generalmente se considera una buena devolución, pero nuevamente, depende de qué área de la ciudad esté considerando. Los vecindarios más bonitos tienden a tener menores rentabilidades de alquiler, mientras que los vecindarios más inestables tienden a tener mayores rendimientos.

Nota final

Recuerde, el seis por ciento u ocho por ciento (o cualquier por ciento) no significa tanto si ese interés no es compuesto. Para dar a sus devoluciones el mismo beneficio y la misma posibilidad de crecimiento que el dinero en el mercado bursátil, tendrá que reinvertir el 100 por ciento de los ingresos para que sus devoluciones se consigan en sí mismos.