Hojas de cálculo de análisis de inversión inmobiliaria

Todos los cálculos que entran en un análisis exhaustivo de la viabilidad financiera de una propiedad de alquiler de inmuebles pueden ser difíciles de aprender. Luego debe aplicarlos y juntarlos para tomar una decisión:

• Ingreso potencial bruto (GPI)
• Ingreso bruto de explotación (GOI)
• Multiplicador de renta bruta (GRM)
• Flujo de efectivo antes de impuestos ( CFBT)
• Flujo de caja después de impuestos (CFAT)
• Ingresos de explotación netos (NOI)
• Tasa de capitalización (tasa de cobertura)

• Proporción de equilibrio
• Rentabilidad sobre el patrimonio Año uno

He creado una hoja de cálculo que los hace por usted; todo lo que hace es conectar números de adquisición, ingresos y gastos. Hay dos hojas idénticas, pero una tiene números de ejemplo completados para ayudarlo a visualizar los resultados. Al hacer clic en los enlaces siguientes, automáticamente descargará una hoja de cálculo de Excel. Lo sentimos, no hay otros formatos disponibles.

Hoja de cálculo de cálculo de inversión de alquiler lista para usar.

Hoja de cálculo con números de propiedad de ejemplo.

¿Por qué nos dirigimos al problema?

Invertir en propiedades inmobiliarias de alquiler atrae más interés que nunca. Cuando lees o ves en la televisión acerca de cómo arreglar y voltear inversores, a menudo venden esas casas a inversores de alquiler. El inversionista exitoso en casas de alquiler puede tener docenas de casas en su cartera. Son inversionistas agudos o no obtendrían el flujo de caja de esas muchas casas. Querrá poder entender y discutir los "números" con ellos.

Echemos un vistazo a los beneficios de la inversión en propiedades de alquiler.

Depreciación

La deducción por depreciación es un componente valioso en nuestro análisis de propiedades. Para las personas con altos niveles de impuestos con otras inversiones, incluso puede permitir reducir los beneficios de otras inversiones. Por supuesto, contacte a un contador sobre esto.

Sin embargo, cuando los costos más la depreciación en realidad son más que el número de ganancias para los impuestos, tiene pérdidas para usar contra otros ingresos de inversiones.

En realidad no es una pérdida de efectivo, ya que la depreciación no es dinero en efectivo de su bolsillo. Es un número calculado que se trata como un gasto a efectos fiscales. Como no lo gastó, puede tener un flujo de caja mensual positivo y al mismo tiempo mostrar una pérdida operativa de impuestos.

Flujo de efectivo

Tomar un flujo de caja mensual para el banco es una gran atracción para los inversores de alquiler. Hacer su debida diligencia y comprar bien puede generar rendimientos de dos dígitos y un flujo sólido de efectivo durante años. El flujo de efectivo es una función de una gran cantidad de insumos, y cualquiera o varios de ellos pueden cambiar y dañar o mejorar el flujo de efectivo. Algunos tienen influencia en el mercado y la economía. Si un importante empleador local cierra o se muda, la demanda de propiedades de alquiler puede desplomarse de la noche a la mañana.Esto es algo que no puede controlar, pero es de esperar que evite haciendo su diligencia debida sobre la salud y los planes de los empleadores locales. Si son saludables y rentables con un contrato de alquiler a largo plazo recientemente renovado, probablemente esté en buena forma.

Impuestos a la propiedad

Puede deducir los impuestos a la propiedad para fines del impuesto a las ganancias. Si su empresa posee bienes inmuebles, debe pagar el impuesto a la propiedad en esta propiedad.

De la misma manera que las personas pagan el impuesto a la propiedad sobre el valor tasado de sus hogares, las empresas pagan impuestos a la propiedad sobre el valor tasado de sus bienes inmuebles (terrenos y edificios). Si se venden bienes inmuebles, el impuesto del año se distribuye entre los propietarios anteriores y nuevos, en función de la cantidad del año en que poseían la propiedad.

1031 Intercambio diferido de impuestos

Usted puede, bajo reglas muy estrictas, vender una propiedad con una ganancia y transferir el producto a otra propiedad sin tener que pagar impuesto a las ganancias de capital. Esto es lo que dice el Código de Rentas Internas, Título 26, Sección 1031: "No se reconocerá ganancia o pérdida en el intercambio de propiedad mantenida para uso productivo en una operación o negocio o para inversión si dicha propiedad se intercambia únicamente por bienes de la misma clase". que debe mantenerse para uso productivo en un oficio o negocio o para inversión ". Propiedad de tipo similar simplemente significa otro inmueble, y no requiere un intercambio de tierra por tierra u oficina por oficina.

El hecho es que hay pocas clases de activos de inversión y estrategias que se pueden comparar con el alquiler de bienes inmuebles. La gente necesita un lugar para vivir, y poseer un hogar no es posible para algunos y no es deseado por otros.