Ventajas y desventajas de "alquilar para comprar"

Las ofertas de alquiler con opción a compra se parecen mucho a las ventas de casas estándar, y son una alternativa a los préstamos hipotecarios tradicionales. Tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse de estos arreglos, pero es esencial que todos sepan cuáles son los riesgos antes de comenzar.

Esta página trata de transacciones de alquiler con opción a compra que involucran un hogar, pero hay otros tipos de programas disponibles.

¿Qué es el alquiler con opción de compra?

Comprar con opción de compra es una forma de comprar o vender algo a lo largo del tiempo, ofreciendo al comprador una "opción" de compra en algún momento en el futuro.

Con una compra y venta tradicional, el comprador y el vendedor completan la compra más o menos inmediatamente después de aceptar los términos (al cierre), pero el alquiler para comprar es diferente.

En virtud de un contrato de alquiler con opción a compra, el comprador y el vendedor aceptan la posibilidad de una venta en algún momento en el futuro. En última instancia, el arrendatario / comprador decide si la transacción realmente tendrá lugar. Mientras tanto, el comprador realiza pagos al vendedor, y una parte de esos pagos (por lo general) reduce el dinero necesario para comprar la casa en una fecha posterior.

¿Por qué comprar con alquiler para comprar?

Los programas de alquiler con opción a compra pueden ser atractivos para los compradores, especialmente aquellos que esperan tener una posición financiera más sólida en unos pocos años.

Comprar con mal crédito: Los compradores que no pueden calificar para un préstamo hipotecario pueden comenzar a comprar una casa con un contrato de alquiler con opción a compra. Con el tiempo, pueden trabajar en la reconstrucción de sus puntajes de crédito, y es posible que puedan obtener un préstamo una vez que finalmente sea el momento de comprar la casa.

Bloqueo de un precio de compra: En mercados con precios de vivienda crecientes, los compradores pueden obtener un acuerdo para comprar al precio de hoy (pero la compra se realizará en el futuro). Los compradores tienen la opción de retroceder si caen los precios de las viviendas, aunque si tiene sentido financiero o no dependerá de cuánto paguen en virtud del acuerdo.

Test drive: Los compradores pueden vivir en una casa antes de comprometerse a comprar la propiedad. Como resultado, pueden aprender sobre problemas con la casa, vecinos de pesadilla y otros problemas antes de que sea demasiado tarde.

Mueva menos: Los compradores que están comprometidos con un hogar y un vecindario (pero no pueden comprar) pueden ingresar a una casa que eventualmente comprarán. Esto reduce el costo y la inconveniencia de moverse después de unos años.

Equidad de construcción: Técnicamente, los inquilinos no generan capital de la misma manera que los propietarios de viviendas. Sin embargo, los pagos pueden acumularse y proporcionar una suma sustancial para la compra de la casa. Los compradores también pueden simplemente ahorrar dinero en una cuenta de ahorros y usar esos fondos en su lugar (evitando las trampas propias del alquiler, y ofreciendo la posibilidad de comprar cualquier casa ).

¿Por qué vender con alquiler para comprar?

Los vendedores también pueden beneficiarse de los arreglos de alquiler con opción a compra.

Más compradores: Si tiene problemas para atraer compradores, también puede promocionar a los inquilinos que esperan comprar en el futuro. No todos tienen un buen crédito y pueden calificar para un préstamo, pero todos necesitan un lugar para vivir.

Obtenga ingresos: Si no necesita vender a la derecha de distancia y usar el dinero para otro anticipo, puede obtener ingresos de alquiler mientras se mueve hacia la venta de una propiedad.

Precio más alto: Puede solicitar un precio de venta más alto cuando ofrece alquiler con opción a compra. Estás brindando una oportunidad que las personas pueden estar dispuestas a pagar. Los inquilinos también tienen una "opción" para comprar la casa, que es posible que nunca utilicen, y la flexibilidad siempre cuesta más.

Inquilino invertido: Es más probable que un comprador potencial cuide una propiedad (y se lleve bien con los vecinos) que un inquilino sin piel en el juego. El comprador ya ha invertido en la propiedad y tiene interés en mantenerla.

Cómo funciona

Todo es negociable: Una transacción de alquiler con opción a compra, también conocida como opción de arrendamiento, comienza con el contrato. Tanto el comprador como el vendedor aceptan ciertos términos, y todos los términos se pueden cambiar para adaptarse a las necesidades de todos. Dependiendo de lo que sea importante para usted (ya sea que usted sea un comprador o un vendedor), puede solicitar ciertas características antes de firmar un acuerdo.

Por ejemplo, puede solicitar un pago inicial más grande o más pequeño si eso sería útil para usted.

El asesoramiento es esencial: Asegúrese de revisar cualquier contrato con un abogado de bienes raíces porque estas transacciones pueden ser complicadas y hay mucho dinero involucrado. Las ofertas de alquiler con opción a compra son especialmente riesgosas para los compradores. Varias estafas se aprovechan de personas con poco crédito y grandes esperanzas de comprar una casa. Incluso con un vendedor honesto, es posible perder mucho dinero si las cosas no salen según lo planeado.

Una opción para comprar: Al comienzo de cualquier transacción de alquiler con opción a compra, el comprador le paga al vendedor una opción premium , que a menudo es alrededor del cinco por ciento de la precio de compra final (aunque sin duda puede ser mayor o menor). Este pago le da al comprador el derecho o la "opción", pero no la obligación, de comprar la casa en algún momento en el futuro.

Sin reembolsos: El pago inicial de la prima no es reembolsable, pero se puede aplicar al precio de compra (si el comprador alguna vez compra la casa, no tendrá que obtener tanto dinero en efectivo). Los pagos de opciones más grandes son arriesgados para los compradores: si el acuerdo no se lleva a cabo por el motivo que sea, no hay forma de recuperar ese dinero. Por lo general, el vendedor puede mantener los pagos de la prima una vez que termina una transacción de alquiler con opción a compra.

Precio de compra: El comprador y el vendedor establecen un precio de compra para el hogar en su contrato. En algún momento en el futuro (por lo general, entre uno y cinco años, dependiendo de las negociaciones), el comprador puede comprar la casa por ese precio, independientemente de lo que realmente valga.Al establecer el precio, un precio que es más alto que el precio actual no es poco común (de lo contrario, es mejor que el vendedor venda hoy). Si la casa ha subido de valor más rápido de lo esperado, las cosas funcionan a favor del comprador. Si la casa pierde valor, el arrendatario probablemente no comprará la casa (en parte porque podría no tener sentido, y en parte porque el arrendatario podría no ser capaz de calificar para un gran préstamo con una alta relación préstamo-valor). Los compradores generalmente solicitan una hipoteca cuando llega el momento de comprar la casa.

Pagos mensuales: El comprador / arrendatario también realiza pagos mensuales al vendedor. Esos pagos sirven como pagos de alquiler (porque el vendedor todavía es dueño de la propiedad), pero el arrendatario generalmente paga un poco más cada mes. El monto adicional generalmente se acredita al precio de compra final, por lo que reduce la cantidad de dinero que el comprador tiene que encontrar al comprar la casa. De nuevo, la "prima" de alquiler adicional no es reembolsable: compensa al vendedor por esperar a ver qué hará el comprador (el vendedor no puede vender la propiedad a nadie hasta que finalice el acuerdo con el arrendatario).

Mantenimiento: Todos los involucrados se benefician de un hogar bien mantenido, pero ¿quién debería pagar? Su acuerdo debe especificar quién es responsable del mantenimiento de rutina y las reparaciones extensas. Algunos acuerdos dicen que cualquier cosa menor de $ 500 es responsabilidad del comprador, pero las leyes locales pueden complicar las cosas (es posible que los propietarios deban proporcionar ciertas comodidades, incluso si su contrato indica lo contrario).

Rent a Own Pitfalls

Nada es perfecto, y eso incluye programas de alquiler con opción a compra. Estas transacciones son complicadas, y tanto los compradores como los vendedores pueden obtener algunas sorpresas desagradables. A continuación se enumeran algunos ejemplos, pero la lista de cosas que pueden salir mal es mucho más larga. Solo un abogado local de bienes raíces puede darle una buena idea de lo que está en juego en su situación, así que asegúrese de visitar uno antes de firmar algo.

Riesgos para compradores

Forfeiting money: Si no compra la casa, por el motivo que sea, pierde todo el dinero extra que pagó. Los vendedores que son tentados fácilmente pueden hacer que sea difícil o poco atractivo para usted comprar.

Progreso lento: Puede planificar mejorar su crédito o aumentar sus ingresos para que califique para un préstamo cuando la opción finaliza, pero las cosas podrían no funcionar como se planeó.

Menos control: Aún no posee la propiedad, por lo que no tiene control total sobre ella. El propietario puede dejar de hacer los pagos de la hipoteca y perder la propiedad a través de una ejecución hipotecaria, o puede que no esté a cargo de las decisiones sobre los principales artículos de mantenimiento. Del mismo modo, el propietario puede perder un juicio o dejar de pagar los impuestos a la propiedad y terminar con gravámenes en la propiedad. El acuerdo debe abordar todos estos escenarios (y el propietario no puede vender mientras tenga una opción en la propiedad), pero las batallas legales siempre son un gran problema.

Precios decrecientes: Los precios de las viviendas podrían caer , y es posible que no pueda renegociar un precio de compra más bajo.Luego, tiene la opción de perder todo el dinero de su opción o comprar la casa. Si su prestamista no aprueba un préstamo sobredimensionado, deberá traer dinero adicional para el cierre de un pago inicial.

Los pagos atrasados ​​duelen: Dependiendo de su acuerdo, si no paga el alquiler a tiempo, puede perder el derecho a comprar (junto con todos sus pagos adicionales). En algunos casos, conservas tu opción, pero tu pago adicional del mes no se "cuenta" y no se sumará al monto que has acumulado para la compra final.

Problemas con el hogar: Es posible que haya problemas con la propiedad que no conozca hasta que intente comprarlos (como problemas de título). Trate una compra de alquiler con opción propia como una compra "real": obtenga una inspección y busqueda de título antes de sumergirse.

Estafas: Estafas de alquiler con opción propia son una forma atractiva de tomar grandes sumas de dinero de personas que no en una posición financieramente segura.

Riesgos para vendedores

Sin certeza: Es posible que su arrendatario no compre, por lo que debe comenzar de nuevo y buscar otro comprador o arrendatario (pero al menos puede quedarse con el dinero extra).

Dinero lento: No obtienes una gran suma global, que podrías necesitar para comprar tu próxima casa.

Apreciación perdida: Por lo general, se fija un precio de venta cuando se firma un contrato de alquiler con opción a compra, pero los precios de la vivienda pueden subir más rápido de lo esperado. Puede que sea mejor alquilar el lugar y obtener un acuerdo de ventas en el futuro (o puede que no).

Precios de la vivienda en baja: Los precios de las viviendas podrían caer, y si su arrendatario no compra, habría sido mejor simplemente vender la propiedad.

Descubrimiento de fallas: Es posible que los compradores descubran defectos que nunca supieron sobre el uso diferente de la casa y decidan no comprarlos. Tal vez la plomería puede manejar una pareja, pero no una familia de cinco, y nadie podría haber sabido sobre el problema. No intenta engañar a nadie, es un defecto que nunca surgió en el acuerdo de vivienda anterior, pero ahora es un problema y tendrá que divulgarlo a futuros compradores (o arreglarlo).