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Una de las principales fuentes de confusión para los compradores de vivienda y los refinanciadores es cómo se calcula una cuenta de custodia (confiscación) y cómo afecta el resultado final al cierre.
Terminología
Primero, aclaremos la terminología utilizada. Las diferencias en el lenguaje son principalmente geográficas. Algunos estados usan la palabra "escrows", mientras que otros usan el término "confiscaciones". Estas son exactamente lo mismo y esas palabras se usarán indistintamente a lo largo de esta guía.
Lo primero que hay que notar y enfatizar es que el dinero ingresado en una cuenta de embargo no es un costo de hacer el préstamo. Es tu dinero. Se usará para pagar los impuestos a la propiedad y su seguro.
Al finalizar el préstamo, ya sea que haya refinanciado o vendido la propiedad, le devolvemos el dinero que quedó en la cuenta. Se requiere que el prestamista le envíe el cheque dentro de los sesenta días del pago del préstamo.
Aunque la cuenta de embargo está diseñada para proteger al prestamista, también puede ser beneficioso para el prestatario.
Al pagar gastos de vivienda de alto valor gradualmente a lo largo del año, los prestatarios evitan el impacto de pagar grandes facturas una o dos veces al año y se les asegura que el dinero para pagar esas facturas estará allí cuando lo necesiten.
Para los prestatarios de bajo pago inicial, una cuenta bloqueada generalmente no es opcional.
Dado que los prestatarios de bajo pago se consideran de mayor riesgo debido a su menor participación personal en la propiedad, los prestamistas quieren cierto nivel de seguridad de que el estado no se hará cargo de la propiedad por falta de pago. de impuestos a la propiedad, y que los prestatarios no estarán exentos de seguro de propietarios en caso de que la propiedad se dañe.
En otras palabras, si pierde menos del 20%, su prestamista hipotecario puede REQUERIR que tenga una cuenta de depósito en garantía.
¿Qué son los gastos prepagos (Escrows and Impounds)?
Los prepagos son gastos o artículos que el comprador paga al cierre antes de que se adeuden técnicamente. Son necesarios para crear una cuenta de depósito en garantía o para ajustar la cuenta de depósito en garantía existente del vendedor.
Los prepagos pueden incluir impuestos, seguro de riesgos, seguro hipotecario privado y evaluaciones especiales
Una cuenta de depósito (también llamada cuenta de depósito en garantía, dependiendo de dónde viva) es simplemente una cuenta mantenida por la compañía hipotecaria para cobrar seguro e impuestos pagos que son necesarios para mantener su hogar, pero técnicamente no son parte de la hipoteca.
El prestamista divide el costo anual de cada tipo de seguro en un monto mensual y lo agrega al pago de su hipoteca.
¿Cómo afectan sus depósitos de garantía el efectivo para cerrar?
Su depósito en garantía variará en función de la época del año en que cierre su préstamo en comparación con el mes en que vencen sus impuestos a la propiedad.
Si cerró un préstamo en febrero, no haría su primer pago de ese préstamo hasta el primero de abril. Si los impuestos a la propiedad vencen en enero, serán pagados. Esto significa que su depósito de garantía inicial será pequeño.
Su prestamista tiene mucho tiempo para cobrar fideicomisos antes del próximo desembolso.
En una propiedad de $ 500k, eso es alrededor de $ 2000 por impuestos a la propiedad, incluso en una zona fiscal básica, y si su seguro es de $ 1200 por año, tendrá que conseguir otros $ 400 por eso. $ 2400 en la cuenta de depósito.
El seguro de propietario siempre se paga en su totalidad más dos meses si está comprando una casa.
Usando el mismo monto de préstamo de $ 500, 000, suponga que estaba cerrando un refinanciamiento en octubre. Usted originalmente compró en febrero. Solo va a hacer dos pagos (diciembre y enero) antes de la fecha de vencimiento del seguro, por lo que su total de incautación para el seguro solo es de $ 1000 para el seguro.
Tendrá que llegar a $ 3000 para pagar la primera mitad de los impuestos a la propiedad, además porque solo tiene dos pagos antes de la segunda mitad, otros $ 3000 o seis meses por eso. Total a pagar, $ 7000.
El monto en efectivo que los prestatarios de tasa fija consideran como su pago mensual aún está sujeto a cambios: este es uno de los mayores problemas con las cuentas de embargo. Debido a que los seguros de propiedad y los impuestos a la propiedad están sujetos a cambios, los montos de los pagos mensuales pueden fluctuar.
Para muchos propietarios, las confiscaciones hipotecarias son un mal necesario.
Sin ellos, los prestamistas podrían no estar dispuestos a otorgar hipotecas a los prestatarios con pagos iniciales bajos.
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