Por qué los agentes inmobiliarios toman listas de precios excesivos

Por tonto que parezca, muchos agentes inmobiliarios, incluso en los mercados de compradores donde poco se vende, tienen listas sobrevaloradas. Lo veo todos los días. Estos agentes que continuamente escriben listados ridículamente valorados ganan reputaciones cuestionables entre sus pares. Lo sé porque hablo con otros agentes cuando recorro nuevas listas, y me dicen.

Entonces, podrías pensar: "Oye, ¿a quién le importa?" pero la reputación de un agente es importante, especialmente en comunidades muy unidas.

Cuando los compradores y vendedores firman un contrato de compra, sus respectivos agentes entran en una relación de 30 a 45 días; el respeto mutuo y la cooperación es crucial. Entonces, ¿por qué los agentes se sabotean a sí mismos? ¿O ellos?

Para proteger el listado y soplar la competencia

• A veces es una mentira deliberada.
  Cuando un vendedor entrevista a cada agente, a menudo la estimación del valor aumenta. Tal vez el primer agente sepa que habrá otros dos agentes compitiendo por el listado, por lo que el primer agente nombra una figura astronómica. El segundo agente, al escuchar el precio del primer agente, lo supera. El tercer agente llega aún más alto.

  Un vendedor que elige un agente según la estimación más alta es el último perdedor.

  Sin embargo, casi todos los vendedores operan de esta manera. Es una pena porque muy pocos agentes se toman el tiempo para informar a los vendedores que otros factores, como los planes de marketing y las capacidades de negociación del agente, son mucho más importantes que la estimación del valor. Los comps hablan en voz alta si alguien los mira. En última instancia, el mercado establece valor.

• A veces el vendedor tiene expectativas irracionales.
  Esto todavía no excusa al agente de explicar cómo los tasadores determinan el valor. Una casa salió al mercado en una calle de libros de cuentos en un área deseable de Sacramento, pero tenía un precio de $ 100,000 demasiado alto. Cuando se le preguntó por qué, el agente respondió: "Sé que es demasiado caro, pero habría perdido el listado a otra persona si no estuviera de acuerdo con ese precio". Resulta que una casa de dos puertas se vendió por una cifra alta, pero esa casa había sido mantenida meticulosamente, y contaba con una cocina recientemente remodelada con electrodomésticos de alta calidad. En comparación, esta casa era una solución, pero el vendedor insistió en que podría obtener el mismo precio que su vecino.

TENGA EN CUENTA QUE A MENUDO NO LE IMPORTA AL AGENTE INMOBILIARIO SI SU LISTADO DEMASIADO PROMEDIO VENDE ALGUNA VEZ

Publicidad gratuita para el agente

Todos los letreros "En venta" anuncian la compañía del agente y el agente. Muchos letreros contienen el sitio web del agente y el número de teléfono celular. Algunos incluso lucen una gran fotografía a color del agente de bienes raíces.

Piense en ello como una cartelera gigante para el agente.

Si la casa está ubicada en una calle principal, mucho mejor. Probablemente miles de conductores pasen el letrero cada día y verán el nombre de ese agente. Y después de que el letrero esté en el suelo, no le está costando a ese agente un centavo delgado dejarlo allí.

Agentes Encuentra compradores a través de listados

• Firma de llamadas
  Si un comprador quiere saber el precio de una casa, generalmente llamará al número de teléfono celular del agente y preguntará. Los agentes que están al tanto tratarán de contratar a ese comprador para que trabaje con ellos, siempre que el comprador ya no esté trabajando con otro agente.
• Casas abiertas
  Además, los agentes pueden tener una casa abierta y encontrar compradores de esa manera también. Si el comprador no está interesado en el hogar, y una vez que descubre el precio que no será, el agente puede mostrarle al comprador otras viviendas.
• Anuncios de periódicos
  A menudo, un agente con una cotización demasiado cara no colocará la dirección en el periódico, sino que incluirá los detalles junto con el precio. De esta forma, los compradores que puedan pagar esa cantidad llamarán para preguntar. Ahora, todo lo que un agente tiene que hacer es sugerir otras casas en ese rango de precios en particular que valen lo que el vendedor está pidiendo y se marcha y se queda en custodia en otra transacción. No es tuyo.

Agentes inmobiliarios esperan una reducción de precios

Incluso si un agente sabe que está tomando una cotización demasiado cara, podría estar diciéndose a sí misma que cuando la casa no se vende en unas pocas semanas, puede persuadir al vendedor para que la reduzca. bajar el precio y luego ganar una comisión cuando se vende. Entonces ella justifica sus acciones y acepta la lista. Excepto que los estudios muestran que el interés en un hogar por lo general disminuye después de algunas semanas, por lo que hay menos compradores para ese hogar cuando el precio baja. Los compradores también piensan que hay un problema con una casa que no se vende de inmediato o que les preocupa que el vendedor baje el precio porque se descubrió un defecto importante. Las reducciones de precio duelen. Lastiman al vendedor, y a menudo hacen que un comprador se pregunte cuánto más bajo podría bajar el precio. Por lo tanto, un comprador a menudo ofrecerá incluso menos después de una reducción de precio.

Conclusión: Elija a su agente en base a la honestidad, la ética, la experiencia, la competencia y el marketing, y no persiga a aquellos que se mueven por los números del cielo raso.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}