A Relación de valor: definición y cálculo

Una relación de préstamo a valor (LTV) es un número que describe el tamaño de un préstamo en comparación con el valor de la propiedad que garantiza el préstamo. Los prestamistas y otros utilizan la relación para comprender cuán arriesgado es un préstamo, y puede usarse para aprobar préstamos o requerir un seguro hipotecario. Una relación LTV más alta sugiere más riesgo porque los activos detrás del préstamo tienen menos probabilidades de pagar el préstamo a medida que aumenta la relación LTV.

Dicho de otra manera, la relación de LTV le indica la cantidad de propiedad que posee realmente en comparación con la cantidad que debe. La proporción se utiliza para varios tipos de préstamos, incluidos los préstamos para el hogar y el automóvil (tanto las compras como las refinanciaciones).

Cómo calcular

Para calcular una relación LTV, divida la cantidad de un préstamo en el valor total del activo que asegura el préstamo.

Ejemplo: Supongamos que quiere comprar una casa valorada en $ 100, 000. Tiene $ 20, 000 disponibles para un anticipo, por lo que deberá pedir prestado $ 80, 000.

Su proporción de LTV será del 80 por ciento porque el monto en dólares del préstamo es el 80 por ciento del valor de la casa. $ 80, 000 dividido por $ 100, 000 es igual a 0, 80 (que es lo mismo que el 80 por ciento; vea cómo se relacionan los decimales y porcentajes).

Calcule la relación LTV dividiendo el valor del préstamo en el valor de la propiedad: 80, 000/100, 000 = 0. 8.

Una manera fácil de calcular el LTV es usar la calculadora de su dispositivo, o buscar en Google usando la barra inclinada ("/") para la división.

Por ejemplo, el siguiente enlace "buscará" la respuesta: 80, 000/100, 000, o puede escribirlo en cualquier cuadro de búsqueda (incluidos Bing y Yahoo).

Por qué es importante

Una relación LTV ayuda a los prestamistas a evaluar el riesgo: cuanto más prestan, más riesgo corren. Mayor riesgo para el prestamista significa:

1. Es más difícil obtener la aprobación para préstamos.
2. Es posible que tenga que pagar más (con una tasa de interés más alta).
3. Es posible que tenga que pagar costos adicionales, como un seguro hipotecario.

Si está calculando LTV, probablemente esté lidiando con un préstamo garantizado por algún tipo de garantía. Por ejemplo, cuando pide dinero prestado para comprar una casa, el préstamo está garantizado por un gravamen sobre la casa. El prestamista puede tomar posesión de la casa y venderla a través de una ejecución hipotecaria si no cancela el préstamo. Lo mismo ocurre con los préstamos para automóviles: su automóvil puede ser embargado si deja de realizar pagos.

Los prestamistas realmente no quieren su propiedad, solo quieren recuperar su dinero rápidamente. Si solo prestan hasta el 80% (o menos) del valor de la propiedad, pueden vender la propiedad a un valor inferior al máximo para recuperar sus fondos. Eso es más fácil que esperar una gran oferta.

Del mismo modo, cualquier cosa que haya comprado puede haber perdido valor desde que la compró, por lo que prestar al 100 por ciento o más pone en riesgo a los prestamistas.

Finalmente, cuando ha invertido parte de su propio dinero en una compra, es más probable que lo valore y siga haciendo pagos. Tienes piel en el juego, por lo que no te vas a ir a menos que estés sin opciones.

Buenas razones de LTV

¿Cuál es una buena relación de LTV que puede ayudarlo a obtener la aprobación para un préstamo?

Depende de las preferencias de su prestamista y del tipo de préstamo. A menudo tendrás mejor suerte con más capital invertido (o una relación menor LTV).

Con préstamos hipotecarios, el 80 por ciento es un número mágico. Si toma prestado más del 80 por ciento del valor de una vivienda, generalmente deberá obtener un seguro hipotecario privado (PMI) para proteger a su prestamista. Es un gasto adicional, pero a menudo puede cancelar el seguro una vez que obtiene menos del 80 por ciento de LTV. Otro número notable es el 97 por ciento. Algunos prestamistas le permiten comprar con un 3 por ciento de descuento (los préstamos de la FHA requieren un 3. 5 por ciento), pero usted pagará un seguro hipotecario, posiblemente mientras dure su préstamo.

Con los préstamos para automóviles, las proporciones de LTV a menudo aumentan, pero los prestamistas pueden establecer límites (o máximos) y cambiar sus tarifas dependiendo de cuán alta será su relación de LTV. En algunos casos, incluso puede pedir prestado a más del 100 por ciento de LTV.

Bajo el agua: Cuando la relación LTV es mayor al 100 por ciento, el préstamo es mayor que el valor del activo que asegura el préstamo (o tiene un capital negativo). Por lo general, esta no es una buena situación porque tendría que escribir un cheque (o pagar) para vender el activo; no obtendría ningún dinero del trato. Después de que los valores de la vivienda cayeron durante la crisis hipotecaria, los préstamos hipotecarios bajo el agua fueron un gran problema. Los préstamos para automóviles bajo el agua siempre son un problema. Si toma prestado con una alta relación de LTV, asegúrese de que haya una buena razón para correr el riesgo.

Tenga en cuenta: su capital no tiene que ser en forma de dinero que aporta al trato. Si posee una propiedad (o una parte de una propiedad), su interés de propiedad se puede usar como capital, y el valor de ese interés puede cambiar con el tiempo. Por ejemplo, cuando contrata un préstamo hipotecario con su casa, está usando el valor de su casa y efectivamente aumentando su relación LTV cuando obtiene un préstamo. Si su casa gana valor porque los precios de la vivienda suben, su LTV disminuirá (aunque es posible que necesite una tasación para probarlo). Del mismo modo, si está pidiendo prestado dinero para construir un nuevo hogar, puede usar el terreno que está construyendo como capital para un préstamo de construcción.

Imagen más grande

Las relaciones LTV son extremadamente importantes. Pero son parte de una imagen más amplia, que incluye:

• Sus puntajes de crédito (con buen crédito es más fácil obtener préstamos LTV más altos)
• Sus ingresos disponibles para hacer pagos mensuales
• El activo que usted es compra (¿Es una casa en buen estado o una unidad multifamiliar? ¿Es un vehículo nuevo o usado? ¿Motocicleta o RV?)

Además de su crédito, una de las cosas más importantes para los prestamistas es su relación deuda / ingreso . Esa es una manera rápida para que descubran cuán asequible será cualquier nuevo préstamo: ¿puede asumir esos pagos mensuales adicionales cómodamente o se está metiendo en la cabeza?Obtenga más información sobre la relación deuda / ingreso.