Cobertura de intereses de arrendamiento

La cobertura de interés de arrendamiento protege a una empresa contra las consecuencias financieras de la pérdida de un arrendamiento atractivo. Esta cobertura es importante cuando una compañía está pagando significativamente menos que la tasa de mercado para arrendar sus locales.

Cancelación de un contrato de arrendamiento

Muchos contratos de propiedad le permiten al propietario del edificio cancelar el contrato de arrendamiento si el edificio se vuelve parcialmente o totalmente inhabitable debido a una pérdida física.

El propietario puede tener el derecho de rescindir el contrato incluso si la parte del edificio ocupada por el inquilino no se ha dañado. Si el edificio está totalmente destruido, el propietario puede tener la opción, pero no la obligación, de reconstruir la estructura. El propietario no puede estar obligado a reparar o reemplazar un edificio gravemente dañado a menos y hasta que haya recibido un pago del seguro.

Como se demuestra en el siguiente ejemplo, la cancelación de un contrato de arrendamiento puede afectar gravemente a una pequeña empresa que está pagando menos que la tasa vigente de alquiler. También demuestra la importancia de la cobertura de interés de arrendamiento.

Ejemplo

Floyd es propietario de Fantastic Flooring, un negocio que vende alfombras y otros revestimientos para pisos de un almacén. La compañía arrienda la mitad de un almacén de 20,000 pies cuadrados de Peerless Properties. Actualmente está pagando $. 50 pies cuadrados por 10, 000 pies cuadrados o $ 5,000 mensuales. El valor de alquiler del almacén es $. 75 pies cuadrados o $ 7, 500 por mes.

Valor de alquiler significa el alquiler que el propietario podría cobrar a tasas de mercado.

Floyd negoció su contrato de arrendamiento hace dos años, cuando los precios de alquiler en su área estaban deprimidos. Desde entonces, los alquileres se han recuperado, pero el arrendamiento de Floyd no caducará durante tres años. Si Floyd perdiera su contrato de arrendamiento, su empresa tendría que alquilar otra propiedad a precios de mercado.

En virtud de un nuevo contrato de arrendamiento, es probable que la empresa pague $ 2, 500 más adicionales por mes, o $ 30,000 por año, en alquiler. Si la empresa perdió su contrato de arrendamiento hoy, incurriría en un gasto adicional de $ 90,000 en los próximos tres años.

Floyd ha agregado una serie de mejoras y mejoras al almacén desde que comenzó su contrato de arrendamiento. Estos incluyen nueva iluminación, estantes personalizados y actualizaciones al muelle de carga. Las mejoras ahora son parte del edificio. Floyd no los posee, pero tendrá un interés de uso en ellos por el resto de su contrato de arrendamiento.

Tarde una noche, el cableado defectuoso provoca un incendio que daña gravemente el edificio. Aparte de algunos humos menores a los materiales del piso, la porción del almacén ocupada por Fantastic Flooring no se ve afectada por el incendio. Sin embargo, Peerless Properties cancela el arrendamiento de Floyd. Fantastic Flooring está asegurado por el daño a sus materiales de piso bajo su política de propiedad comercial. Sin embargo, Fantastic Flooring no tiene cobertura por la pérdida económica que sufrirá debido a la pérdida de su arrendamiento.La compañía tampoco tiene cobertura por la pérdida de uso de las mejoras que ha realizado en el edificio. Estos artículos no fueron dañados, por lo que la pérdida de uso no está cubierta por el seguro de propiedad de la empresa.

Floyd podría haber protegido su negocio contra las pérdidas financieras que resultan de la cancelación de un contrato de arrendamiento mediante la compra de una cobertura de interés de arrendamiento. Esta cobertura se puede agregar a una política de propiedad comercial a través de un formulario separado.

Seguro de interés de arrendamiento

El seguro de interés de arrendamiento cubre la pérdida financiera que usted mantiene debido a la cancelación de su contrato de arrendamiento. Para cubrir una pérdida, debe ser el resultado de la pérdida física directa de (o daños a) la propiedad en las instalaciones descritas en las declaraciones. Además, el daño debe ser el resultado de un peligro asegurado por su póliza.

La cobertura de interés de arrendamiento puede incluir cualquiera de los siguientes, si se muestra un límite de seguro en el cronograma de cobertura:

• Intereses de arrendamiento de inquilinos Esta es la diferencia entre el alquiler mensual que paga y el valor de alquiler de la propiedad (la tasa de alquiler de mercado). En el ejemplo anterior, Fantastic Flooring's Tenants 'Lease Interest es de $ 2, 500 ($ 7, 500 menos $ 5, 000).
• Pagos de bonificación Esta es la porción no amortizada de un bono en efectivo que usted pagó para obtener un arrendamiento y que no le será devuelto. Por ejemplo, pagó a su propietario un bono de $ 5,000 para asegurar un contrato de arrendamiento de 3 años en lugar de un contrato de arrendamiento de 5 años.
• Mejoras y mejoras Es posible que su empresa haya realizado mejoras en su propiedad de alquiler que no puede eliminar legalmente. El interés de arrendamiento cubierto incluye la parte no amortizada de pagos que realizó para mejoras. No incluye el valor de las mejoras cubiertas por otro seguro.
• Alquiler prepago Esta es la porción no amortizada del alquiler que pagó por adelantado y que no le será reembolsado. Por ejemplo, pagó tres meses de renta por adelantado cuando arrendó su propiedad.

Interés neto de arrendamiento

En la cobertura de intereses de arrendamiento, el límite de seguro se expresa en términos de intereses netos de arrendamiento . Si su contrato de arrendamiento se cancela, lo máximo que pagará su aseguradora por una pérdida es su interés neto de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida. El interés neto del arrendamiento incluye dos componentes.

Intereses de arrendamiento de inquilinos (TLI) Esto representa el beneficio que recibirá de un arrendamiento favorable en los meses restantes. Su TLI es el valor presente de su interés bruto de arrendamiento . Se calcula multiplicando su interés bruto de arrendamiento por el factor de interés de arrendamiento aplicable. Su interés bruto de arrendamiento es la diferencia entre el valor de alquiler de sus instalaciones y el alquiler que paga cada mes. Por ejemplo, suponga que la tasa de mercado de alquiler es de $ 5,000 por mes y su compañía actualmente paga $ 3, 500. Su interés bruto de arrendamiento es de $ 1, 500 ($ 5, 000 menos $ 3, 500).

El factor de interés del arrendamiento se deriva de una tabla adjunta a su póliza. Los factores varían según la tasa de interés prevaleciente y los meses restantes en el arrendamiento.Por ejemplo, suponga que tiene 36 meses restantes en su contrato de arrendamiento. Si la tasa de interés prevaleciente es del 5 por ciento, el factor de interés del arrendamiento es 33. 4213. Su interés neto por arrendamiento es de $ 1, 500 X 33. 4213 o 50, 132.

Interés mensual de arrendamiento (MLI) El interés mensual de arrendamiento refleja su costo mensual por pagos de bonificación, mejoras y mejoras, y alquiler prepago. Estos artículos no se aplicarán si no ha pagado un bono, realizado mejoras o pagado el alquiler por adelantado. Si desea asegurar estos costos, el interés mensual de arrendamiento se debe calcular por separado. Para cada artículo, su costo original se divide por el número de meses restantes en su contrato de arrendamiento cuando realizó el gasto. Por ejemplo, supongamos que a los seis meses de su contrato de arrendamiento de 36 meses, usted gastó $ 25,000 en mejoras. Su MLI es de $ 25, 000/30 u 833.

Interés neto de arrendamiento

El límite mostrado en su póliza para la cobertura de intereses de arrendamiento es la suma de los intereses de arrendamiento de sus inquilinos y su interés mensual de arrendamiento en la fecha de inicio de su política. Por ejemplo, si su TLI es de $ 1, 500 y su MLI es de $ 833, su interés neto de arrendamiento al inicio es de $ 2, 333. Esto es lo máximo que pagará su aseguradora bajo la cobertura de interés de arrendamiento si su arrendamiento se cancela en la fecha de inicio de su política.

Su interés de arrendamiento neto disminuye cada mes durante el plazo de su póliza. Si se cancela su contrato de arrendamiento, lo máximo que pagará su aseguradora bajo la cobertura de interés de arrendamiento es su interés neto de arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida . Su aseguradora calculará su interés neto de arrendamiento al agregar lo siguiente:

• Su interés bruto de arrendamiento multiplicado por el factor de interés de arrendamiento por los meses restantes de su arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida
• Su interés mensual de arrendamiento multiplicado por el remanente meses de su arrendamiento en el momento en que ocurre la pérdida