Aprende qué puede salir mal en suscripción

Los compradores de vivienda que han sido preaprobados tienen más dificultades para entender por qué pueden ser rechazados en la suscripción. Creen que debido a que un prestamista les dio una carta de aprobación previa que estaban calificados y podían comprar una casa. Una carta de aprobación previa significa que parecen calificados, pero hasta que la suscripción examine el archivo y examine cuidadosamente su situación personal, hay muchas maneras en que un prestatario previamente aprobado puede ser expulsado de la suscripción sin una aprobación.

La mayoría de los compradores se aprueban, pero algunos no

El hecho de que la mayoría de los compradores de vivienda no estén al tanto de las cosas que pueden salir mal en la suscripción es probablemente un beneficio en cierto modo, porque no lo hacen Sé lo suficiente como para estar nervioso. La mayoría de los compradores son aprobados, pero otros no. Los que son rechazados tienden a tomarlo muy duro, especialmente si no estaban preparados para esa noticia. A menudo no se les dice que es posible que no obtengan la hipoteca. Su agente de bienes raíces no sabe, y el prestamista tiende a esperar lo mejor.

Las cosas que podrían obstaculizar su préstamo

Los prestatarios a menudo asumen que debido a que están al día en todos los pagos de deudas renovables, tienen un crédito excelente. No piensan en restricciones tales como los índices de deuda a ingresos y los índices de back-end, y cómo sus últimos 10 años de informes de crédito podrían afectar un puntaje FICO. Las siguientes son algunas de las cosas que pueden salir mal en la suscripción y cómo eso puede afectar la capacidad de un prestatario para ser aprobado para la hipoteca.

Una evaluación baja

Lo más importante que puede salir mal en la suscripción es la evaluación. O bien la evaluación del valor puede dar como resultado una baja tasación o el suscriptor puede solicitar una evaluación de revisión por otro tasador justo antes de la aprobación. Hay formas de impugnar una evaluación baja, pero la mayoría de las veces el tasador ganará.

Si el comprador no tiene el dinero para pagar la diferencia y el vendedor se niega a bajar el precio, la venta pendiente podría cancelarse.

Además, si la primera tasación refleja el precio de compra, pero la segunda evaluación es baja, es probable que el suscriptor rechace el archivo. Los valores se considerarán no conformes. Algunos tipos de préstamos prohíben una tercera tasación al asignar un número de caso, por lo que no es como si un prestatario simplemente se postulara a un prestamista diferente y pagara una nueva tasación.

La propiedad no puede calificar para la hipoteca

Lo más importante en la lista de otras cosas que pueden salir mal en la suscripción es el hecho de que la propiedad en sí misma podría no ser elegible para la hipoteca. El tasador puede indicar que ciertas estructuras no son conformes o que el tasador no puede encontrar un permiso para una remodelación, o las mejoras no permitidas pueden requerir reparaciones extensivas para actualizar el código del hogar, o el hogar podría considerarse inhabitable.

Brechas inexplicadas en el historial de empleo y otros factores relacionados con el trabajo

Otra preocupación importante sobre las cosas que pueden salir mal en la suscripción se refiere a la historia laboral. ¿Existen vacíos inexplicables en el historial laboral del prestatario? ¿El prestatario ha cambiado de trabajo en los últimos 2 años y la nueva posición no está dentro de la misma línea de trabajo?

¿El prestatario es un trabajador temporario y aún no se ha hecho permanente? ¿Es probable que la empresa despida empleados en el futuro cercano? Recientemente, un asegurador informó a un prestatario que su préstamo sería rechazado si no podía obtener una carta de su empleador, el Estado de California, que garantizara que no se le otorgará el recargo en los próximos 3 años. Casi imposible.

Todos los ingresos utilizados para calificar para la hipoteca deben ser documentados por el empleador. Si un empleado recibe bonos, comisiones o horas extraordinarias regulares que no están garantizadas, ese prestatario podría no estar autorizado a usar ese ingreso adicional para fines de calificación.

Otros factores inesperados

Algunos de los otros factores que han causado que las cosas salgan mal en la suscripción a menudo son una completa sorpresa para el prestatario. El prestatario podría no darse cuenta del alcance de ciertos tipos de problemas y cómo pueden afectar una hipoteca.

Otro prestatario estaba listo para salir de la suscripción cuando de repente descubrió que aún no estaba divorciado. Pensó que su divorcio había sido finalizado, pero no fue así. Su próxima ex esposa se negó a firmar una escritura de renuncia, por lo que el prestatario no pudo obtener la aprobación para la hipoteca.

Otro prestatario descubrió una sentencia en su contra que apareció de repente que se registró en otro estado. En los viejos tiempos, antes de la era digital y la comunicación mejorada, un elemento como este habría sido no reconocible. Hoy no.

Un prestatario que no haya presentado una declaración de impuestos o que no haya presentado una extensión y pague los impuestos adeudados, si los hubiera, probablemente no lo compensen.

Venta corta o ejecución hipotecaria

Si ha tenido una venta corta o una ejecución hipotecaria dentro de un período de tiempo determinado, eso podría ser suficiente para dejar de suscribir el archivo. En general, los prestamistas de la FHA son más indulgentes con respecto al tiempo requerido para comprar otra casa después de una venta corta o una ejecución hipotecaria, pero los prestamistas convencionales pueden rechazar su archivo de suscripción por esas razones, si así lo desean. Sin mencionar que algunas ventas cortas se reportan por error como una ejecución hipotecaria.

Su mejor opción para evitar el manejo de las cosas que pueden salir mal en la suscripción es revelar todo su historial financiero al prestamista antes de la preaprobación inicial de su préstamo. Pídale al prestamista que verifique su archivo de crédito. Presente sus declaraciones de impuestos, mantenga un crédito limpio y no gaste sus ahorros ni agregue a la deuda de la tarjeta de crédito entre el momento en que realiza una oferta y apruebe la suscripción.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.