Pros y contras de un plan de seguro hipotecario de pago (LPMI)

Se requiere seguro hipotecario siempre que su pago inicial sea inferior al 20% del valor de su vivienda. Este seguro protege a su prestamista en caso de que no pague la hipoteca. Si bien es desafortunado tener que pagar un seguro hipotecario, lo bueno es que puedes comprar una casa sin un 20% de caída (lo que puede llevar unos cuantos años más de ahorro). Si es una buena idea comprar con menos del 20% de descuento es discutible, y es un tema para otro artículo.

Por lo general, usted (el prestatario) paga una prima mensual por seguro hipotecario privado (PMI). Es un costo adicional cada mes y puede restar un poco de tu presupuesto. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen un seguro de hipoteca pagado por el prestamista (LPMI), que le permite evitar ese pago mensual adicional.

Desafortunadamente, LPMI no es un nombre muy bueno porque el prestamista realmente no paga por el seguro: usted sí. Recuerde siempre (especialmente con transacciones financieras) que nadie le pagará ningún costo a menos que obtenga algo a cambio.

Cómo funciona LPMI

Para usar LPMI, simplemente cambie la estructura de los pagos de la prima del seguro para que no pague un cargo por separado cada mes. En cambio, pague una cantidad global por adelantado o realice pagos de hipoteca más grandes cada mes. El enfoque de suma global es menos común que un ajuste en la tasa de su hipoteca.

Si paga en una suma global, su prestamista determinará una cantidad que ellos creen que cubrirá sus costos (porque van a comprar un seguro hipotecario con ese dinero) dados los detalles de la compra de su casa.

Si, por otro lado, paga con el tiempo, pagará en forma de una tasa de hipoteca ligeramente más alta. Debido a que una tasa hipotecaria más alta significa pagos mensuales más altos (consulte Cómo calcular préstamos) terminará pagando un poco más cada mes si opta por LPMI, pero podría ser menor de lo que pagaría si tuviera el PMI por separado.

Aspectos a tener en cuenta

LPMI no es para todos. De hecho, no todos calificarán para un préstamo con LPMI. En general, deberá tener un buen crédito para que LPMI sea una opción, y solo es atractivo en ciertas circunstancias.

Altos ingresos: para aquellos que pueden usar LPMI, es más atractivo para prestatarios con altos ingresos; pueden disfrutar de una mayor deducción fiscal debido a la tasa de interés más alta (suponiendo que deduzcan los costos de intereses de la hipoteca de la vivienda). Las personas con ingresos más bajos, por otro lado, podrían deducir el PMI independiente, por lo que LPMI no aportaría ningún beneficio fiscal adicional. Por supuesto, siempre debe hablar con su preparador de impuestos acerca de posibles deducciones, e incluso la mejor forma de estructurar su préstamo hipotecario. Estas reglas han cambiado últimamente, así que consulte con un experto antes de hacer cualquier cosa.

Préstamos a corto plazo: LPMI es más atractivo con préstamos a corto plazo (no es para el prestatario que obtiene un préstamo de 30 y realiza pagos durante muchos años). ¿Por qué? Una vez más, la mayoría de los préstamos LPMI implican una mayor tasa de interés hipotecario, en lugar de una suma global anticipada, que puede perseguirlo durante años. Esa tasa hipotecaria nunca cambiará, por lo que tendrá que pagar la hipoteca por completo para deshacerse de la prima de LPMI. "Puede hacer esto ya sea pagando el préstamo con sus propios ahorros (más fácil decirlo que hacerlo) o refinanciando.

Contraste esto con PMI, que puede cancelar una vez que acumule capital suficiente en su casa; luego podrá disfrutar de una tasa de interés más baja (y no más pagos de PMI) por el resto de la vida de su préstamo.

Alto LTV: si su relación préstamo a valor (LTV) es cercana al 80%, LPMI probablemente no sea su mejor opción a menos que planee deshacerse del préstamo pronto (mediante refinanciamiento o prepago). Cerca del 80%, ya casi ha terminado con el seguro hipotecario. Si usa PMI en su lugar y realiza un pago por separado cada mes, podrá cancelar el seguro relativamente pronto y no tendrá que pagar una tasa de interés más alta. Recuerde que puede obtener más del 80% de LTV realizando pagos, o podría suceder si el valor de su vivienda aumenta debido a un fuerte mercado de la vivienda. Cancelar su PMI solo puede implicar costos de unos pocos cientos de dólares (para obtener una tasación), mientras que le costará mucho más refinanciar.

Alternativas a LPMI

Si no le gusta cómo suena LPMI, hay algunas alternativas. Primero, puede hacer un pago inicial mayor de al menos 20%. Sin embargo, muchas personas no tienen esa opción. Otra opción es pagar su propio PMI (a veces llamado seguro hipotecario pagado por el prestatario o BPMI). Ya ha visto algunos ejemplos de situaciones en las que el PMI simple es mejor que el anterior. Por último, puede utilizar un préstamo a plazos (o préstamo 80/20), aunque estos préstamos no son tan comunes como solían ser. Una transferencia de dinero le permite evitar completamente el seguro hipotecario, pero su segunda hipoteca tendrá una tasa de interés más alta. Si puede pagar la segunda hipoteca razonablemente rápido, eventualmente disfrutará de una tasa hipotecaria baja (no aumentada por LPMI) en los años venideros.