Video: How do Exchanges of Delaware Statutory Trusts Work? - CPEC1031 2025
Muchos baby boomers que poseen bienes inmuebles muy apreciados pueden estar en una etapa de sus vidas cuando buscan más oportunidades de inversión pasiva. La propiedad pasiva y administrada profesionalmente puede permitirles concentrarse en otras oportunidades en la vida que siempre les hayan apasionado pero nunca hayan tenido tiempo de disfrutar.
Beneficios de inversión pasiva
En lugar de lidiar con las "Terribles T" consistentes en inodoros, basura e inquilinos, muchos inversionistas mayores están en busca de las "Terrific T's" que les dan tiempo, viajan y juegan.
Para lograr estos objetivos, algunos inversores experimentados han recurrido a estrategias de inversión inmobiliaria tales como el intercambio 1031 de los Inquilinos.
Los inquilinos en los intercambios 1031 comunes han permitido durante mucho tiempo a los inversionistas poseer propiedades de alto calibre administradas profesionalmente y ocupadas por inquilinos establecidos, prácticamente sin responsabilidades de administración de propiedades. La mayoría de estos inversionistas han logrado estas formas de propiedad de forma diferida de impuestos a través de un Intercambio 1031.
Fideicomisos legales de Delaware
Aunque los fideicomisos legales de Delaware (DST) no son nuevos, las leyes fiscales actuales los han convertido en un vehículo de inversión preferido para inversores de intercambio 1031 pasivos e inversores directos (no 1031) por igual .
Los DST se derivan de la Ley Estatutaria de Delaware como una entidad legal separada, creada como un fideicomiso, que califica bajo la Sección 1031 como un intercambio con impuestos diferidos. En 2004, el Servicio de Impuestos Internos (IRS) bendijo los horarios de verano (horario de verano) con una Resolución de ingresos oficial sobre cómo estructurar un horario de verano que calificará como propiedad de reemplazo para 1031 intercambios.
El Revenue Ruling (Revolución Decisión 2004-86) permite que el DST posea el 100 por ciento del interés de tarifa simple en el inmueble subyacente y puede permitir hasta 100 inversores, a veces más, - participar como beneficiarios reales de la propiedad.
Cómo funcionan los DST
La empresa patrocinadora de bienes raíces, que también sirve como inquilino principal, simplemente adquiere la propiedad bajo el paraguas de DST y abre el fideicomiso para que potenciales inversionistas adquieran un interés beneficioso.
Los inversores pueden depositar sus 1031 ingresos de cambio en el horario de verano o el inversor puede comprar un interés en el horario de verano directamente.
Los inversores de DST pueden beneficiarse de una propiedad de calidad potencialmente institucional, gestionada profesionalmente. La propiedad subyacente podría ser un edificio de apartamentos de 500 unidades, una propiedad de oficina médica de 100 metros cuadrados o un centro comercial arrendado a inquilinos de grado de inversión. Las posibilidades son infinitas.
La mayoría de las inversiones de DST son activos que sus inversionistas acreditados, pequeños o medianos, de tamaño medio, de otra manera no podrían pagar. Sin embargo, al juntar dinero con otros inversionistas, pueden adquirir este tipo de activos.
Los inversores que estén familiarizados con la estrategia de inversión de los inquilinos en común (TIC) pueden ver algunas similitudes en el concepto DST; sin embargo, es importante entender las diferencias entre los dos conceptos. Mientras que un TIC puede tener hasta 35 inversores, cada uno de los cuales posee una parte indivisa y prorrateada del título de la propiedad, un DST puede tener hasta 100 inversores (a veces más), y cada inversor posee un interés beneficioso en el fideicomiso que, a su vez, posee el activo subyacente.
Propiedad DST vs TIC
La estructura DST ofrece dos ventajas sobre el concepto TIC.
Una es que debido a que un horario de verano no está limitado a 35 inversores, la inversión mínima puede ser mucho menor, a veces en el rango de $ 100,000. La segunda gran ventaja es que en un horario de verano, el prestamista hace un solo préstamo a un prestatario: el patrocinador del horario de verano.
En una inversión de TIC, el prestamista puede financiar hasta 35 préstamos por separado, uno para cada inversor. Sin embargo, en tiempos de escasez de dinero, el DST brinda a los prestamistas una mayor seguridad porque el prestamista ha calificado completamente al patrocinador, que es la parte responsable subyacente.
Tenga en cuenta que la mayor cantidad de inversionistas, más la mayor cantidad de acciones puede o no proteger su inversión. Se recomienda un escrutinio cuidadoso del socio / patrocinador controlador. Hay muchos ladrones en este negocio.
DSTs Pose Risks
Los DST no están exentos de riesgos. Al igual que con cualquier tipo de inversión inmobiliaria, los inversores pueden estar sujetos a altas tasas de vacantes y préstamos impagos.
Los DST tampoco son inversiones de propiedad exclusiva. Una DST es una inversión más pasiva compuesta por múltiples propietarios y, en última instancia, controlada por el inquilino principal: el patrocinador. Es importante que los inversores que estén considerando la estrategia de DST consulten con un profesional de inversiones con experiencia y obtengan asesoramiento jurídico y fiscal competente.
Tras una evaluación exhaustiva, la estructura del horario de verano puede ser una alternativa de inversión viable para los inversores inmobiliarios calificados. Pero solo su asesor fiscal y un abogado pueden decirle si es adecuado para usted.
* Los Inversores Acreditados son individuos cuyo patrimonio neto es superior a $ 1 millón y / o ganan un ingreso anual de $ 200, 000. La acreditación para entidades significa que los activos de la entidad superan los $ 5 millones y / o cada miembro de la entidad debe ser un inversionista acreditado como individuo.
Valores ofrecidos a través de Pacific West Securities, Inc. Miembro FINRA / SIPC.
Este material no es una oferta de venta ni una solicitud para comprar ningún valor. La información es solo para discusión e información. No tiene la intención de reemplazar el asesoramiento legal, fiscal o de planificación financiera competente. Los códigos impositivos aplicables se aplican y se relacionan solo con la ley federal. Los estados individuales pueden tener sus propios códigos de impuestos adicionales. Por favor, póngase en contacto con el profesional impositivo y legal apropiado en su estado. Esta información se proporciona a partir de fuentes que se consideran confiables, pero deben usarse junto con un asesoramiento profesional que sea coherente con su situación personal.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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