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Las cuentas de depósito en garantía, o cuentas bloqueadas como algunos prestamistas hipotecarios se refieren a ellas, son confusas para muchos propietarios. Además, junto a los aumentos de pago debido a las alzas de tasas en una hipoteca ajustable, un gran dolor de cabeza inesperado que enfrentan muchos propietarios es cómo manejar la escasez de cuentas en depósito. Porque las cuentas confiscadas se quedarán cortas. Ellos siempre lo hacen. Es un hecho de la vida cuando los impuestos aumentan anualmente y las primas de seguro aumentan.
¿Qué es una cuenta de depósito?
En algunas partes del país, estas cuentas se conocen como cuentas de depósito en garantía. Los términos se usan indistintamente. Las cuentas de depósito son cuentas de ahorro separadas establecidas por los prestamistas hipotecarios para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propiedad en nombre del propietario de la vivienda. El prestamista cobra una cantidad mensual equivalente a aproximadamente 1/12 de la suma total adeudada.
Ejemplo de pago de una cuenta de depósito
Si los impuestos son de $ 1200 al año, el prestamista cobrará $ 100 por mes. Si la prima del seguro es de $ 600 por año, el prestamista cobrará $ 50 adicionales. Este pago de la cuenta de depósito de $ 150 se agrega luego al pago de principal e interés regular para igualar un pago total. Este pago total se conoce como PITI, lo que significa que es principal, intereses, impuestos y seguro.
Configuración de una cuenta de depósito
Los prestamistas siempre quieren unos pocos meses de incautación de dólares en reserva. Si sus impuestos y su parte de seguro son de $ 150 por mes, el prestamista podría requerir $ 300 como capital flotante.
Además de eso, cuando las cuentas de embargo se establecen originalmente, la prima del seguro se paga por adelantado, pero los impuestos no. Por lo general, los impuestos se pagan cuando vencen, lo que en la mayoría de los estados ocurre dos veces al año. Si los impuestos vencen, por ejemplo, en noviembre, y su préstamo se cierra en septiembre, el prestamista podría muy bien requerir 7 u 8 meses de confiscación para pagar al cierre.
¿Cómo suceden las escaseces?
Si un préstamo se amortiza por completo a una tasa de interés fija, el principal y el pago de intereses nunca aumentarán ni aumentarán. Sin embargo, los impuestos sí aumentan (raramente caen). Las primas de seguro aumentan en base a fórmulas complejas de compañías de seguros. Pero las coberturas de pólizas de seguro a veces también aumentan porque cada año cuesta más reconstruir una casa en caso de desastre.
A veces los prestamistas no calculan los fondos iniciales correctamente y notan que si continúan cobrando la misma suma inicial al prestatario, no habrá suficiente dinero en la cuenta para pagar las facturas cuando vencen las facturas.
¿Cómo se puede financiar una escasez en una cuenta de depósito?
Generalmente, tiene varias opciones.
- Compre seguro menos costoso
- Cobertura de seguro más baja (no recomendada)
- Pague la diferencia en efectivo
- Acepte pagar el pago aumentado
Si paga la diferencia en efectivo, continuará pague sumas globales en su cuenta de depósito durante la vida de su préstamo porque el prestamista necesitará ese dinero, ya sea que se pague mensualmente o todo a la vez, para pagar impuestos y seguro.Dado el valor del tiempo y el dinero, es mejor pagar el aumento del pago porque los costos que paga de su bolsillo se distribuyen a lo largo de varios meses, lo que reduce el costo del dinero.
Recuerde, un dólar hoy vale más que un dólar dentro de seis meses.
Establecimiento de su propia cuenta de depósito
Si tiene la disciplina de ahorrar un monto mensual para pagar sus propios impuestos y seguro, entonces la creación de una cuenta de ahorro separada para este propósito podría tener sentido para usted. Tenga en cuenta que si el saldo de su préstamo es más del 80% del valor de su vivienda, es posible que su prestamista no le permita mantener su propia cuenta. Además, si sus impuestos aumentan a fin de año, pagará su propia cuenta de embargo en un solo pago.
A veces los prestamistas cobran 1/4 de punto más a los prestatarios que desean controlar sus propias cuentas confiscadas cuando obtiene una nueva hipoteca. Deberías preguntar sobre eso. Porque es posible que no desee pagar una tasa de interés más alta solo por el privilegio de administrar su propia cuenta de depósito.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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