Consejos sobre cómo elegir un agente de listado

Dos de los mayores errores que cometen los vendedores al elegir un agente de listados son seleccionar un agente basándose únicamente en las dos cosas siguientes:

1. Precio de lista más alto para su hogar
2. Comisión más baja > A primera vista, un vendedor podría decir: "¿Qué? ¿Estás loco?" Porque los vendedores quieren el precio más alto posible y pagar la menor cantidad de comisión. Pero esos dos criterios tienen muy poco que ver con la contratación de un agente competente y, en muchos casos, son completamente irrelevantes.

Veamos por qué.

El precio de lista sugerido más alto

Los agentes no pueden decirle cuánto venderá su casa. Esa es una falacia Un agente de listado puede mostrarle ventas comparables, ventas pendientes y ventas activas. Pero USTED elige el precio de venta y un comprador le dirá si el precio es el correcto. Un agente puede sugerir el precio de lista que atraerá a un comprador.

Para obtener la lista, algunos agentes distorsionan la verdad.

• Debido a que los agentes no pueden garantizar su precio de venta, el agente que sugiere el precio más alto podría ser falso. Pídale al agente que le muestre los números que respaldan el precio de lista sugerido. Si el agente no tiene estadísticas o si las ventas de casas están ubicadas en un vecindario diferente, eso podría ser una señal de advertencia.

  Busque un agente de listas que le proporcione un rango.

• Siempre hay un rango de precios. Puede ser de $ 10, 000 en el extremo bajo versus el alto, o el margen puede ser mayor. Muchos factores determinan el rango, entre los que se encuentran la ubicación, la temperatura del mercado y las mejoras.
  El precio es un arte.
• El mejor momento para una oferta es dentro de los primeros 30 días en el mercado. Si la casa tiene un precio correcto, obtendrá una oferta. Si tiene un precio demasiado alto, es posible que no obtenga ninguna muestra; los compradores rechazarán su casa y eventualmente terminará reduciendo el precio, dejando a los compradores preguntándose qué le pasa a su casa.

  ¿Debería elegir un agente según la comisión?

Los agentes inmobiliarios no son iguales; cada uno es único. Recuerde que aproximadamente el 10% de los agentes hacen aproximadamente el 90% del negocio. Cada uno tiene sus propias técnicas de marketing y presupuesto publicitario. Al elegir un agente con un gran presupuesto de publicidad y dólares de la empresa para que coincida con, puede obtener una mayor exposición a la mayor cantidad de compradores, que es ideal. Llegar a un mayor número de compradores equivale a mejores posibilidades de una buena oferta.

¿Por qué un agente voluntariamente trabajaría por menos que la competencia?

• Siempre hay una razón por la cual un corredor o un agente de bienes raíces descuenta una tarifa de bienes raíces. A veces es la única forma en que el agente siente que es posible competir en un negocio altamente competitivo porque el agente no puede mantenerse al margen de la competencia en cuanto a servicio, conocimiento o habilidades de negociación.

  Si el único beneficio que un agente aporta a una mesa es una tarifa económica, pregúntese por qué. ¿Está el agente desesperado por negocios o no está calificado? ¿Quieres trabajar con un agente desesperado?

  Algunas veces, los agentes de servicio completo negociarán una comisión más baja en circunstancias especiales, tales como:

Usted está comprando una casa y vendiendo una casa al mismo tiempo, entregando ambas transacciones a un agente. Yo no, pero algunos agentes lo harán.

• Está dispuesto a hacer todo el trabajo de campo, publicidad, marketing y pagar los gastos relacionados con la venta.
• Promete referir más negocios al agente, lo que daría lugar a múltiples transacciones.
• Vendes más de una casa.
• No tiene suficiente capital para pagar una comisión completa.
• El agente lo acepta como un caso pro bono.
• El agente perderá el listado a menos que cumpla con los honorarios de un competidor.
• El agente quiere que la señalización (exposición al tráfico) cobre una comisión completa.
• Si está entrevistando agentes que ofrecen servicios similares y no puede decidir entre ellos, solicite ver un registro del precio de lista original y los números de venta final de cada agente. Las probabilidades son que el agente con la tarifa más baja mostrará más reducciones de precio y mayor DOM. La diferencia entre un agente que cobra un 5% y un 6% es del 1%. Pregúntese cómo puede salir adelante si su precio termina siendo reducido en un 2% porque eligió un agente de menor tarifa que no podía darse el lujo de comercializar activamente su casa.

Consejo: Si su casa se encuentra en un vecindario difícil de vender, considere contratar a un agente con experiencia en la venta de casas difíciles de vender.

Importancia del marketing de agentes

Más allá del automóvil costoso o la ropa lujosa, un buen agente de ventas vive y muere mediante la comercialización. Porque el marketing vende casas. Pida revisar una copia completa del plan de marketing del agente. Precisamente, ¿qué va a hacer el agente para vender su casa? Este es el mínimo indispensable que debe esperar:

Señalización profesional, que incluye el número de teléfono celular de un agente.

• Lockbox.
• Control electrónico diario del acceso a la caja de seguridad.
• Informes de seguimiento de las visitas al comprador / comentarios al vendedor.
• Vistas previas de Broker.
• Incentivos para vistas previas de broker / office.
• Asesoramiento de estadificación.
• Publicidad en periódicos locales, solo si está garantizado. Los periódicos están pasados ​​de moda.
• exposición MLS con más de 36 fotografías profesionales.
• Visita virtual.
• Distribución a los principales sitios web.
• Volantes de cuatro colores, si está justificado. La mayoría de los impresos también son pasados.
• Folletos de financiación para compradores.
• Mínimo de 2 casas abiertas, siempre que su ubicación sea candidata.
• Correo directo a vecinos vecinos, compradores / corredores fuera del área.
• Exposición en las reuniones de la Junta de Agentes Inmobiliarios.
• Comentarios a los vendedores sobre las llamadas de firma del comprador y las exhibiciones de compradores.
• CMA actualizadas después de 30 días.
• E-mail feeds de nuevos listados que compiten.
• Actualizaciones sobre hechos, tendencias y ventas recientes en el vecindario.
• Recuerde, ninguna táctica vende casa. Es una combinación de todos los métodos que venden casas.

Características de un agente de buen listado

Estará en una relación con su agente de listado por un mes o dos o más.Elija un agente que le guste y con quien pueda identificarse. Estas son algunas de las características que los vendedores dicen que quieren en el agente:

Experiencia. Deje que los nuevos agentes aprendan el negocio en la moneda de otra persona.

• Educación. Pregunte sobre los títulos y certificaciones.
• Honestidad. Confía en tu intuición Tu agente debe hablar desde el corazón.
• Redes. Este es un negocio de personas. Algunas casas se venden porque los agentes se han contactado con otros agentes.
• Habilidades de negociación. Usted quiere un negociador agresivo, no alguien que haga una venta rápida a su cargo.
• Buen comunicador. Los vendedores dicen que la comunicación y la disponibilidad son la clave.
• Por último, solicite una garantía personal. Si el agente no garantiza el rendimiento y lo libera de una lista previa solicitud, no contrate a ese agente.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.