Cómo calcular el alquiler comercial

Los arrendamientos comerciales y minoristas utilizan varios métodos de fijación de precios de alquiler. La decisión sobre qué método de cálculo de arrendamiento comercial utilizar está relacionada frecuentemente con el tipo de negocio del inquilino. También podría tener que ver con la economía, equilibrando la necesidad de retener a un ocupante con su capacidad de pago en función de los ingresos de su negocio. Los ingresos de negocios minoristas pueden variar significativamente en un año dado, ya sea de ciclos estacionales o solo de demanda.

Algunos arrendamientos funcionan bien para diferentes ingresos, lo que permite al inquilino pagar pagos de arrendamiento más bajos durante períodos de ingresos más bajos.

Las economías cambian, y en ocasiones los arrendamientos comerciales ofrecen un rendimiento mucho mejor que la propiedad de arrendamiento residencial. Los inversores que solo tienen experiencia en propiedades de alquiler de viviendas unifamiliares a menudo dudan en entrar en el arrendamiento comercial, ya que es más complicado. Sin embargo, puede valer la pena la educación extra. Los inquilinos comerciales generalmente están más orientados a los negocios y tienen experiencia en arrendamientos. Si no, a menudo contratan a profesionales de bienes raíces o abogados para manejar sus actividades de arrendamiento.

Las propiedades de alquiler comercial incluyen centros comerciales, oficinas profesionales, centros de striptease y edificios autónomos utilizados para oficinas y locales comerciales. Las empresas exitosas son reacias a cambiar de ubicación a menos que se necesite más espacio. Capturar a un buen inquilino en una oficina o espacio comercial puede significar años de renta confiable y flujo de efectivo positivo.

Esto es especialmente cierto si el espacio está ubicado en una zona de mucho tráfico que admite un flujo constante de negocios. El inquilino se mostrará reacio a mudarse cuando no esté seguro de que mantendrá el nivel de negocios que disfruta en su espacio actual.

Dependiendo del tipo de contrato, el inquilino a menudo paga las reparaciones y mejoras.

Cuidan la propiedad, ya que tienen clientes en el sitio. Quieren que tengan una experiencia agradable para que regresen. Existen tipos de arrendamiento muy diferentes, y a menudo se basan en el tipo de negocio del inquilino. Veamos estos tipos de arrendamiento, cómo funcionan y cómo se calculan.

Alquiler por pie cuadrado

El alquiler se establece en $ xx. xx por pie cuadrado del espacio arrendado. Esto se puede expresar como una cantidad anual o mensual.

• Ejemplo con presupuesto anual: Un espacio de oficina de 2, 200 pies cuadrados se cotiza con un alquiler de $ 11. 50 por pie cuadrado. 2, 200 X $ 11. 50 = $ 25, 300 por año en alquiler.
• Ejemplo, mismo edificio y alquiler por cantidad mensual: 2, 200 X $ 11. 50 = $ 25, 300. Divida entre 12 meses para obtener un alquiler mensual de $ 2, 108. 33.

Arrendamiento porcentual

El volumen minorista puede variar significativamente debido a muchos factores, incluida la economía y también la ubicación. Por esta razón, es una práctica común para un propietario, en su cálculo de arrendamiento comercial, determinar un alquiler base que realmente necesitan, y luego hacer que el inquilino pague un porcentaje de su ingreso bruto minorista además de la tarifa base .Esto es lógico porque, si la ubicación es buena, las ventas minoristas deberían aumentar y permitir que el inquilino pague una renta más alta.

Hay dos formas en que normalmente se calcula el porcentaje:

1. Renta básica mínima + porcentaje sobre un monto base determinado: En este caso, el inquilino paga un alquiler base mensual mínimo y luego agrega un porcentaje de todos los ingresos brutos por encima de un monto base determinado. Ejemplo: $ 1, 000 por alquiler base mensual, y 5% de todos los ingresos brutos por encima de $ 50,000 por mes. Usando los ingresos brutos de un mes de $ 72,000, hacemos el cálculo de esta manera:

$ 72, 000 - $ 50, 000 = $ 22, 000
$ 22,000 x. 05 = $ 1, 100
$ 1, 100 + base de $ 1, 000 = alquiler del mes de $ 2, 100

2. Renta básica mínima + porcentaje de todos los ingresos brutos: Aquí, no establecemos los ingresos finales antes de que comience el porcentaje. El alquiler se paga con todos los ingresos brutos desde cero. Ejemplo: alquiler base de $ 500 + 2% de ingresos brutos de negocios. Si usamos los números anteriores, obtendríamos el 2% de los $ 72, 000 completos y lo agregaremos al alquiler básico, como aquí:

$ 72, 000 X. 02 = $ 1, 440
$ 1, 440 + $ 500 = alquiler mensual de $ 1, 940

La negociación de alquiler para un espacio comercial puede ser bastante complicada. El posible inquilino comercial conoce sus costos de hacer negocios y los ingresos previstos. Querrán ajustar el alquiler a sus costos de manera que puedan contar con un cierto nivel de ganancia. El propietario conoce sus costos de propiedad y lo que necesita obtener en alquiler para asegurar un flujo de efectivo positivo. Un ganar-ganar es el resultado habitual en las negociaciones de arrendamiento comercial.