Hipoteca Compra de rebajas Reduzca su tasa de interés

Para muchos prestatarios, una recompra de hipotecas puede ser más ventajosa que un préstamo ajustable con una opción de pago que permite la amortización negativa como una opción ARM. Las compras hipotecarias siempre incluyen capital e interés en los pagos mensuales de los consumidores. Esto significa que cada vez que los propietarios hacen los pagos de la hipoteca, los saldos de sus préstamos se hacen más pequeños en lugar de mayores. Un saldo menor de la hipoteca significa que la equidad está creciendo, incluso cuando la apreciación es baja.

Características de compra de hipoteca común

Las compras de hipoteca funcionan de la siguiente manera:

• Los pagos se reducen y se calculan a una tasa de interés más baja durante un período específico.
• La diferencia entre la tasa de interés "real" y la tasa de interés baja es pagada en efectivo por el vendedor o el comprador.
• Piense en ello como un subsidio. Es como llevarse $ 1200 en el banco y retirar $ 100 cada mes durante 12 meses para ayudar a hacer el pago de su hipoteca.

3-21 Compra de hipoteca

• Se trata de una hipoteca a 30 años totalmente amortizada.
• La tasa de interés aumenta en un 1 por ciento cada año durante los primeros tres años.
• Entonces, la tasa de interés se fija para el resto del plazo.

Por ejemplo, supongamos que el saldo de su préstamo es de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6. 75 por ciento durante 30 años. El vendedor (o usted) podría "comprar" la tasa de interés pagando una suma global de $ 15, 853. Así es como funciona:

1. La tasa de interés del primer año es 3. El 75 por ciento pagadero a $ 1, 621 por mes.
2. La tasa de interés del segundo año es 4. El 75 por ciento pagadero a $ 1, 826 por mes.
3. La tasa de interés del tercer año es 5. El 75 por ciento pagadero a $ 2, 043 por mes.
4. Los años del cuatro al treinta tienen una tasa de interés de 6. 75 por ciento pagable a $ 2, 270 por mes.

Como resultado:

• Los ahorros del primer año (en comparación con $ 2, 270 por mes) son $ 649 por mes o $ 7, 790.
• Ahorros del segundo año (en comparación con $ 2, 270 por mes) es de $ 444 por mes o $ 6, 332.
• El ahorro del tercer año (en comparación con $ 2, 270 por mes) es de $ 228 por mes o $ 2, 731.

Sume los ahorros anuales: $ 7, 790 + $ 6, 332 + $ 2, 731 = $ 15, 853. Por lo tanto, cuesta $ 15, 853 comprar la tasa de interés y los pagos durante tres años completos.

3-21 Beneficios de compra hipotecaria

• El prestatario califica para este préstamo al 3. 75 por ciento de tasa de interés y pago de $ 1, 670 frente a la tasa real de 6. 75 por ciento y el pago de $ 2, 270.
• En lugar de que el pago salte a la vez, sube en incrementos más pequeños, alrededor de $ 200 por año, durante los primeros tres años.
• Mantiene los pagos bajos por 36 meses para los prestatarios cuyos ingresos se espera que aumenten más tarde. Tal vez un cónyuge está regresando al trabajo después de un paréntesis o una persona espera graduarse y conseguir un trabajo mejor remunerado con ese título recién obtenido.

2-1 Buydown Mortgage

• Se trata de una hipoteca a 30 años totalmente amortizada.
• La tasa de interés aumenta un 1 por ciento cada año durante los primeros dos años.
• Entonces la tasa de interés se fija para el resto del plazo.

Por ejemplo, supongamos que el saldo de su préstamo es de $ 350,000 y la tasa de interés se fija en 6. 75 por ciento durante 30 años. El vendedor (o usted) podría "comprar" la tasa de interés pagando una suma total de $ 8, 063.

Así es como funciona:

1. La tasa de interés del primer año es 4. El 75 por ciento pagadero a $ 1, 826 por mes.
2. La tasa de interés del segundo año es 5. El 75 por ciento pagadero a $ 2, 043 por mes.
3. Los años del tres al 30 tienen una tasa de interés de 6. 75 por ciento pagable a $ 2, 270 por mes.

Como resultado:

• Los ahorros del primer año (en comparación con $ 2, 270 por mes) son $ 444 por mes o $ 6, 332.
• Ahorros del segundo año (en comparación con $ 2, 270 por mes) es $ 228 por mes o $ 2, 731.

Sume los ahorros anuales: $ 6, 332 + $ 2, 731 = $ 8, 063. Por lo tanto, cuesta $ 8, 063 comprar la tasa de interés y los pagos durante dos años completos.

Adquisiciones hipotecarias permanentes

Una reducción permanente de la hipoteca se produce cuando se reduce la tasa de interés al inicio a través del pago de los puntos del préstamo. La mayoría de los compradores no quieren sacar dinero de su bolsillo para comprar una tarifa, pero a veces tiene sentido.

Además, supongamos que el vendedor está pagando un crédito de costo de cierre del 4 por ciento al comprador, y los costos de cierre del comprador ascienden al 2 por ciento. ¡Utilice el crédito adicional del 2 por ciento para comprar la tasa de interés!

Nota: Por lo general, los prestamistas requieren un pago inicial más alto para una recompra de 3-2-1 y menos para una recompra de 2 a 1. Hay otros tipos de hipotecas de compras de hipotecas, pero estos dos son los más populares.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.