Pros y contras de los Préstamos PACE: Financiamiento para Upgrades

Ahorrar agua y energía es bueno para el medio ambiente, y también se beneficia en forma de costos de servicios más bajos. Pero grandes mejoras como los paneles solares de jardinería resistentes a la sequía pueden ser costosos. Si está buscando hacer mejoras ecológicas, un préstamo PACE podría ser una opción para financiamiento. El financiamiento PACE hace que sea fácil calificar para préstamos a largo plazo relativamente asequibles, pero existen ventajas y desventajas para el uso de estos programas.

¿Qué es PACE?

Property Cleaned Clean Energy (PACE) es una forma de pedir dinero prestado para proyectos de energía limpia. Los propietarios, incluidos los propietarios y las empresas, obtienen financiamiento para actualizaciones y reembolsan los impuestos a la propiedad. La aprobación para el financiamiento PACE se basa principalmente en la equidad en la propiedad que se actualiza, que se utilizará como garantía para garantizar el préstamo, y normalmente puede tomar prestado hasta el 15 por ciento del valor de una propiedad.

Los usos comunes de PACE incluyen instalaciones solares, calefacción y refrigeración de bajo consumo, paisajismo que ahorra agua y muchos otros proyectos para propiedades residenciales y comerciales.

PACE solo está disponible en lugares donde las leyes estatales y locales permiten este tipo de financiamiento, y donde se han desarrollado programas locales. Estos programas tienen diferentes nombres, incluido el popular programa Home Energy Renovation Opportunity (HERO) y Ygrene.

Aspectos destacados de los Préstamos PACE

Estos programas tienen varias características que los hacen atractivos para los prestatarios.

Fácil de calificar: la elegibilidad de PACE es relativamente fácil. En comparación con los préstamos con garantía hipotecaria, que son alternativas populares para mejoras costosas de viviendas, los criterios de aprobación parecen relajados. Su puntaje de crédito FICO es menos importante con PACE, pero los problemas actuales o recientes en sus informes de crédito pueden causar problemas.

También debe estar al día en todos los impuestos a la propiedad.

Financiamiento del 100 por ciento: PACE le permite financiar el costo total de un proyecto sin necesidad de un pago inicial. Como resultado, puede comenzar rápidamente sin tener que ahorrar para proyectos o mover dinero. Por supuesto, los préstamos más grandes significan mayores costos de interés y mayores pagos.

Se puede transferir al próximo propietario: Si vende una propiedad después de realizar mejoras, no necesariamente tiene que cancelar el préstamo. El préstamo se adjunta a la propiedad, por lo que puede ser transferido y cancelado por el próximo propietario. Si eso es algo bueno o no, probablemente depende de si eres o no el comprador.

Tiempo para pagar: Las mejoras significativas pueden ser costosas. Los préstamos PACE pueden pagarse durante largos períodos de tiempo (5-20 años, por ejemplo). Como resultado, los pagos pueden mantenerse relativamente pequeños. Sin embargo, al igual que con cualquier préstamo, cuanto más tarde en reembolsar, más intereses pagará durante la vigencia de ese préstamo.

Créditos fiscales potenciales: Financiamiento PACE podría facilitar la calificación de créditos fiscales ambientales: consulte con su asesor fiscal antes de tomar cualquier decisión. Cuando el tiempo es una preocupación, PACE hace posible completar un proyecto antes de que expiren los créditos fiscales, y obtener un préstamo grande le permite instalar todo en un año (en lugar de enhebrar las cosas durante varios años para administrar el flujo de efectivo).

Algunos créditos solo están disponibles para el año en que la instalación en realidad fue completada , por lo que querrá pagar todos esos gastos durante el mismo año.

Problemas con Financiamiento PACE

Antes de usar los fondos PACE para su proyecto, familiarícese con algunos de los peligros.

Conflictos de interés: el financiamiento de PACE a menudo se organiza a través de contratistas que podrían tener un incentivo para promover costosas actualizaciones. Esta puede ser una forma conveniente de comprar todo en uno, pero los contratistas desconocen sus finanzas y lo que puede "pagar", y usted puede pagar casi cualquier cosa con un préstamo PACE. La mayoría de los proveedores de servicios son honestos, y en última instancia depende de los compradores tomar decisiones inteligentes, pero un pequeño porcentaje de los contratistas puede hacer declaraciones engañosas solo para obtener trabajos bien remunerados. Además de que se les pague por el trabajo que realizarán, los contratistas pueden obtener tarifas de referencia adicionales de un prestamista si organizan la financiación, por lo que el potencial de conflictos de intereses es real.

Choque de pago: Incluso si paga durante un período prolongado, realizar pagos puede ser una carga. La mayoría de las personas piensa en términos de pagos mensuales, pero las evaluaciones de propiedad a menudo se pagan solo una o dos veces al año. Es posible que tenga que pagar un gasto inesperado cuando llegue el momento de realizar esos pagos inflados. En algunos casos (si su administrador de préstamos hipotecarios paga los impuestos a la propiedad a través de una cuenta de depósito en garantía), el pago PACE se agregará a su pago hipotecario mensual en trozos más pequeños.

Costos de intereses: la financiación PACE es relativamente fácil de calificar. Sin embargo, las tasas de interés a veces son más altas de lo que pagaría si simplemente utiliza un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito, especialmente si tiene un buen crédito. Si usted puede obtener un mejor trato usted mismo depende de numerosos factores, pero los préstamos PACE no son necesariamente baratos.

Costos y beneficios: Es fácil obtener la aprobación para los programas PACE, pero ¿vale la pena? Estos programas tienen más sentido para las personas que no pueden pagar préstamos menos costosos (a menudo debido a problemas de crédito o ingresos limitados). Proyectos como reemplazar sus ventanas pueden aumentar el valor de su casa, por lo que debe recuperar parte de ese dinero cuando venda. Sin embargo, no necesariamente verá un cambio sustancial en los costos de los servicios públicos, y aún tendrá para hacer pagos de impuestos más altos.

Riesgo de ejecución hipotecaria: los préstamos PACE están garantizados por su hogar, por lo que es posible perder su vivienda en ejecución hipotecaria si no realiza los pagos. En muchos casos, un préstamo PACE entra en "primera posición" (frente a su prestamista hipotecario), lo que significa que se arriesga a una ejecución hipotecaria, incluso si realiza los pagos regulares de su hipoteca según lo acordado.Otros tipos de préstamos (a menos que sean también préstamos con garantía hipotecaria) no deberían ponerlo en esa posición.

Las apariencias engañan

Los riesgos anteriores no significan que los programas PACE son malos. Sin embargo, vale la pena conocer los pros y los contras de estos arreglos antes de registrarse. Desafortunadamente, los riesgos a menudo se pasan por alto porque los programas PACE se perciben como "seguros". "

¿Está relacionado con el gobierno? Los gobiernos locales ponen a disposición los fondos PACE, y los programas PACE a veces se confunden con los programas ofrecidos por el gobierno. En última instancia, son solo préstamos como cualquier otro préstamo; deben ser pagados, y hay consecuencias por no pagar.

¿Por una buena causa? Se siente bien hacer cosas buenas y el financiamiento PACE lo ayuda a pagar proyectos ecológicos. Sin embargo, también hay varias entidades involucradas que podrían estar más interesadas en obtener ganancias que en hacer una diferencia. Los críticos argumentan que estos préstamos tienen similitudes con los préstamos de alto riesgo.

deducible de impuestos? Es posible deducir los costos de intereses relacionados con su proyecto. Sin embargo, las leyes impositivas son complejas: debe hablar con un preparador de impuestos local para verificar su capacidad de tomar deducciones. Desafortunadamente, algunos propietarios creen que el costo total de un proyecto es deducible porque el pago es parte de una factura de impuestos a la propiedad, y esto no suele ser exacto. Cómo usar un préstamo PACE

En algunos casos, tiene mucho sentido usar los fondos PACE para un proyecto. Aquí hay algunos consejos para ayudarlo a obtener el valor de su dinero.

Hable directamente con el prestamista:

Después de que aprenda sobre PACE de un contratista, tenga otra discusión con el prestamista real o la organización financiera PACE. Es esencial entender exactamente en lo que te estás metiendo. Conozca los pros y los contras de las diferentes opciones, y vea cuánto pagará. Incluso los contratistas honestos pueden olvidarse de incluir detalles importantes y no saben sobre su situación financiera. Obtenga detalles directamente de la fuente y tenga esa discusión cuando su contratista no esté presente (para que pueda hablar libremente sin preocuparse por herir los sentimientos de nadie). Compare otros tipos de préstamos:

Una vez más, los préstamos PACE no siempre son la forma menos costosa de pedir prestado. Explore todas las alternativas a continuación. Compre entre prestamistas en línea, bancos locales y cooperativas de crédito en su área

• Los préstamos FHA 203K también se pueden usar para financiar mejoras en el hogar y requieren un pago inicial relativamente pequeño
• Incluso podría financiar su proyecto con un préstamo personal y evite ofrecer garantías
• Averigüe qué tasa puede esperar de manera realista, y descubra los costos de cierre que deberá pagar. Además, averigüe si terminará con un gravamen sobre su vivienda (lo que sucederá si utiliza el financiamiento PACE o una segunda hipoteca tradicional). Es posible que aún califique para los créditos tributarios, y posiblemente incluso para la deducción de los costos de intereses, si usa otros préstamos.

Obtenga cotizaciones de múltiples contratistas:

Cuando no está pagando efectivo por adelantado, cualquier cosa parece asequible.Pero todavía hay una oportunidad de ahorrar dinero (y reducir sus pagos) yendo con el contratista más competitivo. Solo recuerda que a veces obtienes lo que pagas, por lo que elegir el precio más bajo puede volver a acecharte. Presupuesto y pago en efectivo:

No es la forma más fácil de hacer las cosas, pero siempre puede retrasar su proyecto, ahorrar dinero y pagar en efectivo para hacerlo en algún momento en el futuro. Hacerlo le ahorrará dinero en costos de intereses, y tendrá opciones adicionales a la hora de elegir contratistas y el trabajo exacto que realizan. Vender (o comprar) una propiedad con PACE

los préstamos PACE son únicos porque se quedan con la propiedad, no con el prestatario original.

Vender una propiedad:

Si usó PACE para financiar mejoras, aún puede deber dinero cuando decide vender. En ese caso, puede vender la propiedad mejorada, y el comprador puede ser responsable de pagar (el nuevo propietario recibirá las evaluaciones). De alguna manera, eso tiene sentido porque la propiedad es en realidad por valor de más. Sin embargo, algunos compradores pueden ser reacios a asumir esos pagos, e incluso pueden tener dificultades para obtener financiamiento si una propiedad tiene evaluaciones adicionales. Si lo prefiere, siempre puede pagar la deuda PACE usted mismo, lo que hace que su propiedad sea más atractiva para los compradores. Todo es negociable en bienes inmuebles: puede cobrar un precio más alto por las mejoras pagadas, o puede aceptar un precio más bajo por una propiedad que tenga un mayor gasto (al menos temporalmente).

Comprar una propiedad:

Si está considerando una propiedad con deuda PACE existente, tómese un tiempo para averiguar cómo esa deuda afectará su transacción. Presumiblemente, se beneficiará de las mejoras, por lo que puede valer la pena hacerse cargo de los pagos (por ejemplo, tendrá facturas de electricidad más bajas si la casa tiene un sistema fotovoltaico robusto, y disfrutará esas facturas más bajas mucho después de la Las evaluaciones PACE finalizan). Antes de ir demasiado lejos, hable con su prestamista para saber cómo manejan los problemas de PACE. En algunos casos, un derecho de retención PACE debe estar en primera posición, pero algunos programas PACE están dispuestos a tomar una segunda posición detrás de su préstamo de compra de vivienda.