Comprando una casa- ¿Cuán flexible es ese precio de venta corta?

Pregunta: Un lector dice: "Mi esposo y yo queremos comprar nuestra primera casa pero estamos teniendo un momento difícil. Parece que casi todas las casas en las que estamos interesados es una venta corta. He oído cosas horribles sobre ventas cortas, cómo te engañan para hacer una oferta y luego vuelven y piden mucho más dinero. Hay una casa en particular en la que nos gustaría hacer una oferta. ofrecemos pero tenemos miedo. No sabemos cuánto ofrecer. ¿Cuán flexible es ese precio de venta corto? Cualquier ayuda sería muy apreciada. Gracias. "

Respuesta: En una venta corta, el precio de lista más a menudo significa diddly-squat. ¿Cómo puede ser eso ?, te preguntarás. ¿Cómo puede un agente y su vendedor ponerle precio a una venta corta que no es real? Se realiza todos los días en ciudades de todo Estados Unidos.

En todas esas ciudades hay compradores como usted que hacen la misma pregunta: ¿qué tan flexible es ese precio de venta corto? O preguntan: ¿qué tan bajo irá el vendedor? Porque eso es lo que los compradores como usted quieren saber. ¿En qué pueden comprar esa venta corta? ¿Qué precio tienen para ofrecer? Si ofrecen precio de lista, el banco tiene que aceptar ese precio, ¿verdad? La respuesta es no. El banco no.

Qué ganga. ¿Como puede ser? ¿Cómo puede un vendedor y su agente engañar a un grupo completo de compradores como este? Es la forma en que las ventas cortas tienen un precio. Algunos precios son correctos y algunos precios de venta en corto no lo son.

Precio de venta en corto aprobado por preacción

Primero, tenga en cuenta que una venta corta es un privilegio.

No es un derecho. Los bancos no tienen que aprobar ventas cortas. No existe una ley que diga que un banco debe otorgar una venta corta al vendedor de una casa bajo el agua. Los bancos realizan ventas en corto basadas en 5 principios:

• El vendedor está bajo el agua
• El vendedor tiene dificultades o está en peligro inminente de una ejecución hipotecaria
• El comprador está calificado para comprar la casa
• Es más rentable vender en descubierto que ejecución hipotecaria
• El precio es adecuado o está en el valor de mercado

Es el último punto que a los bancos les importa cuando deciden preaprobar una venta corta. Quieren controlar el precio. Tener el control del precio significa que no perderán el tiempo trabajando en una venta corta que tiene un precio demasiado bajo. Pero también significa que es posible que no reciban ninguna oferta porque eligieron el precio equivocado.

Por esa razón, no me gustan las ventas cortas aprobadas. Tendría más sentido para los bancos dejar que el mercado determine el precio de venta, pero no todos juegan de manera justa y no todas las ventas cortas tienen un precio acorde con el mercado.

Además, el comprador debe darse cuenta de que el hecho de que el banco haya preaprobado un precio de venta no significa necesariamente que el comprador deba ofrecer ese precio.Un comprador puede ofrecer menos pero el banco podría no aceptarlo. Sin embargo, si el comprador ofrece el precio preaprobado, se aprobará la venta corta, siempre que el comprador califique.

¿Cómo elige el banco un precio de venta corto?

He dado vueltas y vueltas con los bancos sobre el precio más que cualquier otro aspecto en una venta corta. Por ejemplo, enumeré una casa de venta corta por, digamos, $ 599,000 y recibí una oferta por $ 599,000.

El banco decidió que quería $ 635,000. Los compradores acordaron aumentar el precio a $ 635,000. Luego , el prestamista del comprador lo tasó en $ 599, 000. El banco entonces acordó vender a $ 599, 000.

La mayoría de los bancos confían en un BPO. Contratan a un agente que está en el negocio de hacer mini-evaluaciones rápidas a un precio barato. Ese agente busca hogares dentro de un radio de la propiedad del sujeto. Las casas tienen pies cuadrados similares, edad y condición.

Este sistema funciona bien siempre que haya ventas comparables en los últimos 3 meses y siempre que el vecindario sea el mismo. Pero a menudo un agente de BPO puede necesitar ajustar el valor deduciendo o agregando el precio de venta de las viviendas no comparables. No todos los agentes saben cómo hacer esto. O bien, el agente puede cruzar las líneas fronterizas del vecindario y no darse cuenta de que un barrio diferente ordena un precio diferente.

Los BPO, como una evaluación, son una combinación de arte y ciencia, no una ciencia. Antes de comprar una venta corta o hacer una oferta en una venta corta, debe pedirle a su agente que realice las ventas comparables, tal como lo haría un agente de BPO. Entonces, tendrá una muy buena idea de si el banco aceptará su oferta. Si el vendedor cree que el banco aceptará su oferta, el vendedor aceptará su oferta. Ese es el secreto.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}