Video: Vivienda para alquilar: ¿ingresos pasivos, semi-pasivos o simplemente un buen trabajo? (tú eliges) 2025
Por Julian Block, Attorney
La mayoría de las personas le dirá que cancelar pérdidas en el hogar en una venta de residencia personal es imposible o no está permitido, pero sería incorrecto. En general, el código tributario del IRS prohíbe cualquier deducción por una pérdida en la venta de una residencia principal. Sin embargo, autoriza varias excepciones para cancelar pérdidas en el hogar en una residencia personal.
Por ejemplo, la ley permite una deducción por una pérdida de la venta de una residencia personal que se ha convertido en propiedad de alquiler.
Pero limita el monto de la cancelación. No hay deducción por cualquier caída en el valor antes de comenzar a alquilar.
El punto de partida es la base ajustada de la propiedad (1) en el momento de la conversión o (2) el valor justo de mercado en el momento de la conversión, el que sea menor. Después de haber determinado el menor de (1) o (2), aumente esa cantidad para reflejar las mejoras de capital del período de alquiler que aumentan su valor. A continuación, reste las deducciones del período de alquiler por depreciación. Lo que finalmente llega es la base ajustada de la propiedad en el momento de la venta. Cuando vendes, el límite de tu deducción por pérdida es el monto por el cual la base en el momento de la venta excede el precio de venta.
En un mercado inmobiliario agrio, la base ajustada de la propiedad en el momento de la venta podría ser sustancialmente menor que su costo original. Como regla general, la base comienza como el costo original, incluyendo cualquier deuda asumida, como una primera o segunda hipoteca, más ajustes hacia arriba o hacia abajo.
Ajuste hacia arriba para reflejar los desembolsos por ciertos costos de cierre o cierre relacionados con la compra, como honorarios legales y / o mejoras. Ajuste a la baja la cantidad de ganancia de la venta antes del 7 de mayo de 1997 de una vivienda anterior en la que se pospuso el impuesto. Todos estos ajustes de su costo original resultan en su base ajustada.
Un ejemplo: en 2001, compra su primera residencia personal por $ 200, 000. En 2003, se muda de la casa y la alquila. En ese momento, determina que su valor justo de mercado es de $ 180,000. Posteriormente, toma deducciones por depreciación de $ 20,000 y vende la propiedad por $ 150,000.
Puede pensar que su pérdida es de $ 50,000. diferencia entre el costo original de $ 200,000 y el precio de venta de $ 150,000. Pero el IRS limita su pérdida a solo $ 10,000, la cantidad por la cual se ajustaron los $ 160,000 en el momento de la venta. (valor justo de mercado de $ 180,000 al momento de la conversión menos la depreciación del período de alquiler de $ 20,000) excede el precio de venta de $ 150,000.
Cuando el período de alquiler es por menos de un año, el IRS podría sostener que una pérdida debe ser rechazada sobre la base de que la conversión del vendedor de la residencia a la propiedad de alquiler fue solo temporal, no permanente.Sus directrices para vendedores de viviendas advierten que "no ha cambiado su casa a la propiedad de alquiler si alquila temporalmente su casa anterior antes de venderla". Sin embargo, las pautas sobre lo que es temporal y lo permanente son no significa la última palabra. Simplemente reflejan la posición oficial del IRS sobre un tema y no son vinculantes para los tribunales.
Tampoco, de acuerdo con las pautas, el IRS considerará una residencia personal convertida en una propiedad de alquiler "si coloca su casa con un agente de bienes raíces para alquiler o venta y no se alquila". < Traducción: en realidad tiene que alquilar la casa antes de poder deducir una pérdida. Esta limitación ha sido confirmada por los tribunales. En caso de duda, consulte siempre con un contador fiscal profesional o CPA antes de reclamar pérdidas en el hogar en una residencia personal.
Julian Block es un experto en impuestos de Larchmont, Nueva York.
Editado por Elizabeth Weintraub, experta en compra de vivienda.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California. <<
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