Las ventas hipotecarias afectan los valores de propiedades

En su mayor parte, las casas de ejecución hipotecaria varían en apariencia. Algunas ventas de ejecución hipotecaria se manejan silenciosamente y el prestamista las vende rápidamente. Un día, una camioneta se detiene, carga las pertenencias de los ocupantes y se marcha, seguida en breve de un letrero de venta de un corredor de bienes raíces. Unas semanas más tarde, aparece un cartel vendido y nuevos propietarios se mudan.

En otros vecindarios, una casa ejecutada podría ser abordada y acribillada con grandes carteles que lo anuncien como una propiedad propiedad del banco o REO.

Algunas casas embargadas permanecen abandonadas por años. Las malas hierbas crecen lo suficiente como para cubrir las aceras, los bromistas arrojan piedras a través de las ventanas del segundo piso, y la casa se vuelve una monstruosidad para el vecindario.

Las señales de ejecuciones hipotecarias pueden hacer que los vecinos se pregunten sobre el valor de sus casas. Los propietarios de los hogares de los alrededores están preocupados de que una ejecución hipotecaria pueda afectar los valores de las propiedades, y con razón.

Las evaluaciones incluyen casas como la suya, más ejecuciones hipotecarias

Hay tres métodos de tasación de propiedad:

• Enfoque de costo: este método considera el costo de construir la casa más el valor de la tierra.
• Enfoque de ingresos: se usa para comparar unidades múltiples según las tasas de capitalización.
• Enfoque de valor de mercado. Este tipo de evaluación compara la propiedad del sujeto con tres ventas comparables en el vecindario.

Si dos ventas comparables son transacciones regulares y una es una ejecución hipotecaria o una venta en descubierto, ¿utilizará el tasador esa venta en dificultades como una propiedad comparable?

Para obtener respuestas, hablé con Derek Yuke, un tasador de Yuke & Associates en Sacramento.

Yuke trata de encontrar transacciones de largo alcance cuando se realiza una evaluación. Estas se consideran ventas a valor de mercado, ofrecidas para la venta por un vendedor dispuesto y compradas por un comprador capaz y dispuesto, sin que ninguna de las partes se vea forzada ni relacionada.

Incluso si eso significa obtener ventas comparables de un vecindario adyacente y ajustar el valor, la mayoría de los evaluadores, dice, puede encontrar transacciones de un brazo para usar en una tasación.

Yuke ha estado en el negocio desde 1996 y dice: "Si utilizo una ejecución hipotecaria, explico por qué lo usé. Digo que no es una buena competencia y no le doy mucho peso. "Él dice que las ejecuciones hipotecarias no representan el valor de mercado, y siempre puede encontrar ventas regulares para incorporar en sus evaluaciones." Si solo hay ejecuciones hipotecarias en un área, eso afecta al mercado porque se convierte en el valor ", advierte Yuke.

Ejecuciones hipotecarias hacen HOAs Vulnerable

Yuke continúa, "Si no hay transacciones regulares, entonces estás atascado. Un desarrollo de condominio es difícil. "¿Qué sucede si solo hay ventas cortas o ejecuciones hipotecarias dentro de una asociación de propietarios? Según Yuke, esas son las mejores composiciones para ese desarrollo porque son las únicas composiciones disponibles.

Las ventas en dificultades en una asociación de propietarios también significan que es poco probable que el propietario pague la parte prorrateada de la unidad de las cuotas de la HOA. Si el fondo de la asociación de propietarios es bajo, son los otros propietarios quienes terminan pagando la cuenta en forma de cuotas de asociación más altas.

Desafortunadamente, aunque muchas asociaciones de propietarios tienen el poder de ejecución hipotecaria si las cuotas están atrasadas, pocas tienen el dinero o los medios para hacerlo, y las que a menudo renuncian al proceso cuando el monto de la hipoteca es más alto que el valor de la unidad .

Las ejecuciones hipotecarias debilitan los precios cercanos

Aunque algunos estudios muestran que los vecindarios con un alto número de ejecuciones hipotecarias ven una caída del 1 por ciento en valor, la caída de valor no siempre se debe al número de ejecuciones hipotecarias. A menudo, la caída de los precios se debe a la percepción de los compradores de la zona, junto con el descuido extremo del propietario anterior de la propiedad.

Algunas ventas de ejecución hipotecaria parecen autoperpetuarse. Tan pronto como un dueño de casa entra en default, otros cercanos parecen seguirlo. Si el propietario en default es desalojado o abandona la propiedad, la casa abandonada cae en mal estado.

Las viviendas sin atractivo que necesitan reparaciones importantes no se venden por su valor de mercado.

Parte del inconveniente de la compra de ejecuciones hipotecarias es el hecho de que las viviendas se venden "tal cual", y los compradores no tienen garantía de la condición. Algunos propietarios que están perdiendo todo debido a una ejecución hipotecaria podrían no pensar en vender los dispositivos incorporados y en arrancar las cañerías de cobre para venderlas como chatarra. Las casas con características faltantes también bajan los precios del vecindario.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.