Negociación de ejecución hipotecaria: un ejemplo de vida real

Esto es un paso a paso a través de un proceso de negociación real en el que estaba representando al comprador que trata con un banco por una propiedad de ejecución hipotecaria. También debe saber que este banco compró el préstamo en un paquete del prestamista original real, o al menos el que lo tenía cuando ocurrió el incumplimiento.

A veces, durante las negociaciones, que duró poco más de una semana y media, me sentí frustrado por la aparente falta de atención del banco a los problemas del hogar que intentaban descargar.

Hechos acerca de la ejecución hipotecaria

• En tiempos mejores, el valor de esta vivienda oscilaba entre $ 225k y $ 300k.
• El precio de lista original del banco era de $ 179k.
• Hicimos nuestra oferta más o menos seis meses después cuando estaba listada en $ 119, 900.
• En un área con leyes ambientales muy estrictas, la casa necesita un nuevo sistema séptico en un lote demasiado pequeño para cualquier campo de lixiviación, por lo tanto, sosteniendo tanques.
• El proceso para recibir la varianza para los tanques de almacenamiento demora entre 30 y 45 días, con un resultado que no está garantizado.
• El banco es muy claro en todos sus documentos de que no saben nada y no hacen declaraciones sobre la condición, y no pagarán por ninguna reparación.
• Recibimos algunos estimados iniciales para el pozo séptico antes de nuestra primera oferta.

Esa es la situación en el día en que hicimos nuestra oferta. No había otras ofertas, aunque la casa se mostraba un poco. Estaba en un estado sorprendentemente bueno, requiriendo la adición de un calentador para la ocupación inmediata si el séptico estaba bien.

Analicemos el proceso con los principales puntos básicos y elementos de importancia:

• Ofrecidos $ 108, 000 con un 20% de financiación inicial.
• Contingente a la concesión de la varianza séptica.
• Supeditado a que el vendedor pague $ 10,000 por la instalación séptica antes del cierre, ya que el nuevo prestamista lo requería.

Esos son los aspectos más destacados de la oferta, y fue bastante audaz, ya que la casa es un robo al precio total solicitado, incluso si el séptico debe ser reemplazado después del cierre a expensas del comprador.

Sin embargo, esta persona no tenía el efectivo para hacer eso, por lo que lo necesitamos hecho por el vendedor, o al menos financiado en el precio.

Los elementos de Contention

• Bank solo usarían sus formularios de oferta contraria, reiterando cada artículo de negociación en cada uno, generado por computadora.
• Bank quería una fecha de cierre demasiado pronto para garantizar que la variación pudiera aprobarse e instalarse séptico antes del cierre, y querían $ 100 / día del comprador si pasábamos esa fecha "sin culpa del vendedor".
• Su primer contador repitió que no pagarían por una encuesta, pero acreditarían al comprador $ 1500 para sus costos de cierre.
• Su primer contraataque no pagó nada por la instalación séptica.
• Su primer contador estaba al precio de lista completo de $ 119, 900.

No examinaré todos los mostradores, pero nuestras negociaciones se centraron en el precio de venta, el costo séptico, los costos de encuesta / cierre y la cláusula de daños de $ 100 / día con el corto período hasta el cierre. Cada contador de nosotros solicitó más y eliminar cualquier pago de daños si el comprador no pudo obtener los artículos a tiempo debido a retrasos en el condado.

Al final, se necesitó algo de creatividad para hacer el trato, y logramos cerrar el trato. Así es como hicimos nuestro contador final, y regresaron con un OK:

• El precio de venta sería de $ 120, 500, aunque durante el proceso los bajamos a $ 112, 000. ver por qué.
• El vendedor pagará una tarifa inicial de $ 1500 para realizar el proceso de varianza séptica.
• El vendedor pagará $ 10, 000 por un nuevo sistema séptico.
• El vendedor pagará $ 500 para los costos de cierre del comprador. Y, la fecha de cierre fue extendida.

Como puede ver, al enviarles nuestro contador final con el precio de venta aumentado de $ 112, 000 casi sin otras concesiones, conseguimos que lo tomen y desembolsen $ 12, 000. Ese es un precio de venta neto de $ 108 , 500, pero el comprador no necesitará más efectivo que el 20% para el pago inicial y otros costos de cierre. Es un gran negocio para el cliente, que cerrará en una casa listo para vivir con aproximadamente $ 50k + en equidad inmediata.

El punto es nunca renunciar a un banco. Mientras sigan regresando con contraoferta, harás lo mismo.

En algún momento, harás un trato, y podría ser mejor de lo que esperabas.