Fundamentos de ejecución hipotecaria (los tres tipos)

Por Cameron Street, agente inmobiliario y director de Erate. com

No importa cómo lo mires, el negocio de comprar y vender propiedades en o cerca de una ejecución hipotecaria no es feliz. Sin embargo, puede ser una transacción mutuamente beneficiosa para un inversionista dispuesto y un propietario angustiado.

La ejecución hipotecaria es la otra cara del sueño americano de ser propietario de una casa. Es la peor pesadilla para el dueño de una casa y puede resultar en un golpe devastador y duradero para las finanzas personales.

La ejecución hipotecaria puede anular el capital de una casa. Puede destruir el crédito personal durante años y podría significar el desarraigo de una familia de su vecindario, amigos, familia y escuelas.

Lo bueno de las ejecuciones hipotecarias

Sin embargo, para un inversor astuto y, con suerte, benevolente, comprar propiedades ejecutadas puede ser un excelente negocio inmobiliario. La esperanza es que ambas partes de la transacción ganen aprovechando una transferencia de título oportuna, que produce una buena inversión para el inversionista y una desinversión para el dueño de la casa, y podría ahorrarle la calificación crediticia al dueño de la casa antes de que las cosas empeoren. .

La desventaja de las ejecuciones hipotecarias

Beneficiarse de las ejecuciones hipotecarias no es algo obvio que muchos asumen que es, por cada historia de éxito probablemente haya cinco historias de terror. Cada transacción de bienes raíces implica riesgo. Si bien los inversores con las mejores intenciones pueden ayudar a reducir su riesgo, no pueden eliminarlo por completo.

Los tres tipos de ejecuciones hipotecarias

Hay tres formas de adquirir propiedades en dificultades, en función de dónde se encuentra la propiedad en el proceso de ejecución hipotecaria. Las tres etapas son las siguientes: pre-ejecución hipotecaria, ejecución hipotecaria y ejecución posterior a la ejecución hipotecaria.

• Ejecución hipotecaria previa a la hipoteca

  En la etapa previa a la ejecución hipotecaria, es probable que los inversionistas puedan hacer el mejor bien para el propietario angustiado y para sí mismos. Antes de la ejecución hipotecaria es donde se pueden evitar más daños a la calificación crediticia del propietario de la vivienda y la casa puede transferirse a un precio acordado mutuamente antes de que sea necesario involucrar al prestamista. El mejor potencial para localizar una propiedad en esta etapa puede provenir de abogados, contadores, agentes de bienes raíces o socios comerciales y amigos.

• Etapa de ejecución hipotecaria

  En la siguiente fase, cuando una propiedad se encuentra en la etapa de ejecución hipotecaria, la mejor forma de identificar una posible propiedad es a través de la oficina del secretario del condado. Averigüe dónde se archivan los avisos de incumplimiento y determine cómo ordenar el índice general para descubrir las ventas pendientes de ejecución hipotecaria. También puede solicitar que su dirección o dirección de correo electrónico se incluya en una lista de avisos anticipados o en una lista de incumplimientos pendientes. Las compañías de seguros de título también pueden ser de ayuda en esta área al proporcionar información registrada a cambio de la expectativa de negocios futuros.

  El proceso de ejecución hipotecaria en sí variará de un estado a otro, dependiendo de si se trata de un título o un derecho de retención, lo que determina si se trata de una forma de ejecución hipotecaria judicial o extrajudicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales se refieren a hipotecas, en lugar de escrituras de fideicomisos, y toman mucho más tiempo para completar.

  Las ejecuciones hipotecarias no judiciales se refieren a las escrituras de fideicomiso en las que un tercero, llamado fideicomisario, maneja todo el proceso en cuestión de dos a cuatro meses después de que un prestatario ha incumplido y ha dejado de realizar los pagos. Una vez que la propiedad pasa por la fase judicial o no judicial, está lista para ser vendida en una subasta al mejor postor.

• Post-ejecución hipotecaria

  Y por último, en la etapa posterior a la ejecución hipotecaria, el prestamista ya ha tomado el control de la propiedad. El hogar está entonces en posesión del departamento REO (Real Estate Owned) del prestamista, o en manos de un nuevo propietario o inversionista que compró la propiedad en una subasta.

  Consulte el aviso de ejecución hipotecaria para determinar el nombre del prestamista y el saldo adeudado en la hipoteca. Los prestamistas suelen ser vendedores extremadamente dispuestos, porque una REO en los libros es una señal obvia de haber tomado una decisión crediticia deficiente. Tanto los gastos generales como las pérdidas relacionadas con un REO, que se reflejan tanto en las reservas adicionales que debe mantener un prestamista como en las posibles comisiones de administración de la propiedad incurridas, significa que el banco probablemente sea un negociador dispuesto.

  Si la propiedad termina en manos de un inversor privado, en lugar de con el prestamista, aún puede hacer una oferta por su cuenta o con la ayuda de un agente de bienes raíces. Sin embargo, el precio en este punto puede no ser muy bajo.

Una decisión clave de inversión es dónde ingresar al proceso de ejecución hipotecaria. Es fundamental que identifique una de las tres etapas antes mencionadas y se convierta en un experto en ese proceso en particular, lo que le ayudará a lograr el mayor éxito al convertirse en un inversor a largo plazo de propiedades en dificultades.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}