Fannie Mae Guidelines for Short Sales

El gobierno de los Estados Unidos, hasta el 1 de noviembre de 2012, había estado diciendo a propietarios de viviendas con problemas financieros que dejaran de hacer sus pagos hipotecarios y se embargaran en una ejecución hipotecaria. Esto podría sonar como algo que leerías en una novela de ciencia ficción, pero la verdad es generalmente más extraña que la ficción. Una y otra vez, antes del 1 de noviembre, he visto a Fannie Mae, propietaria del 79.9% del gobierno, exigiendo una morosidad antes de que apruebe una venta corta.

Pero eso cambió el 1 de noviembre.

Breve historia de Fannie Mae

Vea, Fannie Mae, junto con Freddie Mac, son dos gigantes de la hipoteca que poseen casi 3 de cada 4 hipotecas en los Estados Unidos. Desde los humildes comienzos de Fannie Mae en 1938 -formados por el presidente Franklin D. Roosevelt y el Congreso para comprar hipotecas en el mercado secundario- hasta su oferta pública en 1968, Fannie Mae aumentó sus ganancias antes de la gran crisis hipotecaria de 2007. Fannie Mae fue colocado en la tutela del gobierno en septiembre de 2008, bajo la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

Según CNNMoney. rastreador de rescate de com, Fannie Mae ha recibido más de $ 200 mil millones del Programa de Alivio de Activos en Problemas (T. A. R. P.) Ni siquiera hablemos de los millones de dólares en bonos ofrecidos a sus ejecutivos, a cambio de lo que algunos críticos llaman despojar a los contribuyentes estadounidenses.

¿Qué es una venta corta de Fannie Mae?

Fannie Mae agrega otra capa al proceso de venta corta.

Generalmente, el vendedor presentará una dificultad y la casa estará al revés para calificar para una venta corta. Una vez que el vendedor ha recibido una oferta para comprar esa venta corta, la oferta, junto con otra documentación calificada, se envía al banco del vendedor.

Si el banco simplemente está dando servicio al préstamo porque el préstamo se ha vendido a Fannie Mae, el banco de servicio no solo procesará la venta en descubierto, sino que el paquete se enviará luego a Fannie Mae para su aprobación.

Esto significa que incluso si el banco del vendedor aprueba la venta en descubierto, el vendedor aún necesitará la aprobación de Fannie Mae, siempre que el administrador no tenga autoridad delegada. Las ventas cortas de Fannie Mae tardan más en cerrarse.

¿Puede un vendedor mantenerse al día y hacer una venta corta de Fannie Mae?

La respuesta parece ser sí. Antes del 1 de noviembre de 2012, los negociadores de Fannie Mae me habían dicho una y otra vez que Fannie Mae no emitiría una aprobación de venta corta si el vendedor no está en mora. Otros inversores, como Bank of America y Wells Fargo, no obligan al vendedor a incumplir y otorgará una venta en descubierto cuando el vendedor esté al día.

Tengo experiencia trabajando en las ventas cortas de Fannie Mae en Sacramento. Aquí hay una transacción de muestra. Bank of America aprobó una venta corta a principios de 2012 y envió el paquete a Fannie Mae para su revisión.Fannie Mae luego rechazó la venta corta porque el vendedor todavía estaba haciendo el pago de la hipoteca. Entonces, el mes siguiente, el vendedor decidió no hacer un pago. Sesenta días después, Fannie Mae aprobó la venta corta.

¿Fannie Mae pospondrá la venta de un fideicomisario si una oferta de venta corta está pendiente?

Desafortunadamente, la respuesta parece ser no. Una vez que se ha presentado un aviso de incumplimiento, Fannie Mae ha dicho que no detendrá el proceso de ejecución hipotecaria mientras está considerando una venta corta.

Si la venta corta no se puede finalizar antes de la fecha de la subasta, Fannie Mae ejecutará la ejecución hipotecaria, incluso si la razón por la cual no se aprueba la venta corta se debe a retrasos en Fannie Mae.

¿No es esta noticia exasperante? En el lado positivo, después del 1 de noviembre de 2012, el gobierno ha dejado de presionar a los vendedores que de lo contrario estarían al día con sus pagos de hipoteca en la ejecución hipotecaria. Tristemente, una vez que el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado, el gobierno se llevará la casa de un prestatario si la venta corta no puede cerrarse antes de la fecha de venta.

* Para los vendedores que cierran una venta corta después del 30 de junio de 2012, si el vendedor es un miembro del ejército con Órdenes de cambio permanentes, Fannie Mae permitirá que el vendedor se mantenga actualizado. Las nuevas pautas emitidas por la FHFA, vigentes a partir del 1 de noviembre de 2012, permiten a los vendedores con dificultades mantenerse actualizados y realizar una venta corta de Fannie Mae.

Si desea averiguar si Fannie Mae tiene su préstamo, diríjase al sitio de búsqueda de préstamos de Fannie Mae.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}