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Los compradores y vendedores de bienes raíces a menudo se confunden sobre el papel de los agentes de bienes raíces, a quienes representan los agentes y las relaciones de las agencias de bienes raíces. Muchos estados requieren que los agentes den a compradores y vendedores un formulario de divulgación de la agencia para firmar.
Este formulario que usamos en California, por ejemplo, no es un acuerdo; es una revelación. Revela las diversas naturalezas de las posibles relaciones de agencia, y es importante que todas las partes lo lean para estar mejor preparadas para seleccionar el tipo de relación de agencia deseada.
Agencia única
Los agentes de compras que representan a los compradores están trabajando en una sola agencia como agente del comprador. Los agentes del vendedor que representan a los vendedores están trabajando en una sola agencia como agente de listado.
Los agentes que representan a los clientes bajo una sola agencia deben una responsabilidad fiduciaria al cliente. No pueden compartir información confidencial con la otra parte o el agente de la otra parte. Los agentes de una sola agencia deben usar el cuidado y la debida diligencia para realizar tareas, divulgar todos los hechos importantes y ser honestos.
Los agentes del comprador y el comprador generalmente firman un acuerdo de corredor del comprador, que establece los deberes y obligaciones del agente. En algunos estados, si los compradores no firman un acuerdo de agente de bolsa con el agente, ese agente no representa al comprador, sino que se convierte en un agente secundario del vendedor. Los subagentes deben los mismos deberes al vendedor que el agente de listado.
Los agentes del vendedor y el vendedor firman un acuerdo de listado, que también establece los deberes y obligaciones del agente.
Los agentes de listado y los agentes del comprador deben lealtad, confidencialidad y responsabilidad del cliente.
Muchos agentes trabajan como agentes del comprador con compradores y como agentes del vendedor con vendedores. Sin embargo, algunos agentes trabajan únicamente como agentes exclusivos del comprador y nunca, nunca toman una lista. Otros agentes trabajan exclusivamente con vendedores y nunca muestran propiedad.
Tratar con agentes especializados sobre agentes generales puede proporcionarles a los clientes un punto de vista más centrado y cultivado.
Agencia dual con dos agentes
Debido a que todos los agentes de bienes raíces están autorizados bajo un corredor de bienes raíces, es posible trabajar con un agente con licencia del mismo intermediario que el agente de cotización. Esta situación crea una agencia dual. Los agentes podrían trabajar en oficinas separadas y ser extraños entre sí, pero dado que están autorizados por el corredor, todavía operan bajo la agencia dual cuando un agente representa al comprador y el otro representa al vendedor.
Al comenzar, un agente puede haber creado una relación de agencia única con el comprador, pero cuando el comprador elige una casa listada por el agente de ese agente, la relación del agente con el comprador cambia.No todos los agentes individuales notan la distinción. En el mundo real, la mayoría de estos agentes duales hablan la charla de agencia dual pero continúan caminando la caminata de la representación de una sola agencia.
La agencia dual debe ser acordada por escrito entre las partes. Las leyes varían de un estado a otro. En California, por ejemplo, los acuerdos de corredor de comprador exclusivo contienen verbos que permiten una doble agencia, por lo que la mayoría de los compradores no se dan cuenta de que el corredor de su comprador podría estar sujeto a una doble agencia.
Solo los agentes exclusivos del comprador y los agentes de listado cuya práctica se centre exclusivamente en listados nunca son agentes duales.
Agencia dual con el mismo agente
Un agente de listado para una propiedad que también representa al comprador es un agente dual. Los agentes duales no pueden operar en una relación fiduciaria con ninguna de las partes y deben tratar a los vendedores y compradores por igual. No pueden compartir información confidencial, pero no pueden brindar asesoramiento confidencial.
Un agente dual en California fue demandado por el vendedor porque ella le dijo al comprador que le pidiera una asignación de moqueta al vendedor. Es muy difícil obtener el precio más alto y mejor para el vendedor cuando el agente también representa al comprador. El agente doble no puede asesorar sobre el precio ni los términos de la vivienda ni negociar en nombre de nadie.
Algunos compradores dicen que prefieren trabajar únicamente con los agentes de listado porque saben que el agente está recibiendo los dos extremos de la comisión, es decir, la comisión de listado y la comisión del agente del comprador.
Sienten que el agente del listado está "motivado" cuando un comprador hace una oferta de compra para que se acepte esa oferta. Aunque sería negligente si no dijera que algunos agentes operan de esa manera, el hecho es que la mayoría no lo hace. Si un comprador se me acercara con ese tipo de pensamiento, como si yo hiciera algo por una comisión, encontraría la implicación insultante.
También pueden pedirle al agente doble que negocie más la comisión inmobiliaria para aumentar las ganancias del vendedor con una oferta baja.
Agentes de transacción
Para evitar la doble agencia, algunos agentes trabajarán como agentes de transacción. Los agentes de transacción no representan a ninguna de las partes y no protegen los intereses del vendedor ni del comprador. Simplemente facilitan la transacción.
Un agente de transacciones ayuda a cumplir con las obligaciones del contrato de compra y proporciona la documentación necesaria para cada lado. Alivia parte de la responsabilidad incurrida cuando los agentes asumen una doble agencia y además quitan al agente de la lealtad.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.
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