Aceptando una oferta de compra que puede ser demasiado alta para tasar

En los mercados de bienes raíces súper calurosos que consisten en un inventario limitado y muchos compradores compiten a menudo por el mismo hogar, los compradores motivados pueden sentir la necesidad de ofrecer un precio de compra demasiado alto como para justificarlo. tasador del prestamista Esto podría dar lugar a lo que se conoce como una baja evaluación. Sin embargo, los vendedores no deben dejar que la posibilidad de una baja tasación les impida elegir una oferta que podría ser más alta de lo que la casa valorará.

Los vendedores tienen opciones.

Veamos un ejemplo típico de lo que puede suceder en un mercado vendedor caliente. Primero, los hogares que los compradores a menudo quieren pelear son aquellos hogares que son:

• En las mejores condiciones
• Con precio correcto
• En un vecindario de alta demanda, generalmente ubicado en un distrito escolar extremadamente deseable.

Si la casa que quiere vender posee todas estas cualidades y ha estado en el mercado por un corto período de tiempo, es una señal de que usted, como vendedor afortunado, podría recibir más de una oferta Especialmente si hay una indicación de alto interés y muchas exhibiciones hogareñas, evidenciadas por la multitud de tarjetas de presentación de agentes que se dejan en el mostrador de la cocina.

¿Qué ofertas múltiples sobre el precio de lista es mejor aceptar?

Es común que los vendedores se emocionen mucho cuando llegan muchas ofertas de compra, todas exceden el precio de lista. Lo primero que un vendedor probablemente piense es "O h, Dios mío, le pusimos un precio a la casa por muy poco ", lo cual es lógico pero no necesariamente cierto.

Generalmente, recibir ofertas múltiples significa que el precio de la vivienda es el correcto. Las ofertas sobre el precio de lista reflejan la emoción y la determinación de un comprador para ser elegido como la oferta ganadora.

Tenga cuidado con las cartas de amor emocional enviadas con la oferta de compra. Hay muchos sitios web donde los compradores pueden descargar y reescribir una carta diseñada para tirar de las cuerdas del corazón del vendedor; algunos son verdaderos y otros no.

Eso deja el precio de venta. Los compradores creen que si ofrecen un precio más alto que cualquier otro comprador, entonces el vendedor tomará su oferta como dinero gratis cayendo del cielo y lo firmará. Pero los vendedores deben considerar las consecuencias de lo que podría suceder si el hogar no realiza una tasación por esa cantidad. Si el hogar no evalúa el precio de compra, significa que el prestamista no aceptará otorgar un saldo de préstamo a valor alto. Por supuesto, si la oferta es en efectivo, generalmente no hay una tasación.

La mejor oferta para aceptar es la oferta que probablemente cerrará la plica. Puede que no sea la oferta con el precio de venta más alto.

Ejemplo de 3 ofertas por encima del precio de lista que no pueden tasarse

Digamos, por ejemplo, que el vendedor de una hermosa casa en un vecindario muy deseable en Elk Grove, California, decide hacer una lista de su casa a un precio de $ 350, 000.Tal vez las ventas comparables dentro de un radio de media milla sugieran un precio de venta superior de $ 349,000, lo que hace que su vivienda tenga un precio muy agresivo. Sin embargo, debido al bajo inventario y alta demanda, el vendedor recibe 3 ofertas. Ellos son:

• Oferta n. ° 1 de Jane Eyre : $ 360,000 de un comprador con un pago inicial de 3. 5% y un préstamo de la FHA. Este comprador tiene una ejecución hipotecaria en su registro en los últimos 5 años. Jane no cerrará la brecha entre el préstamo y la tasación, pero aceptará pagar $ 1, 000 más que cualquier otro comprador.
• Oferta n. ° 2 de Arlo Guthrie : $ 357, 000 con un 10% de descuento y un préstamo convencional. Arlo ofrece pagar cualquier diferencia entre el valor de tasación y el precio de venta, hasta un máximo de $ 5,000.
• Oferta n. ° 3 de Joe Dimaggio : $ 359,000 con 3. 5% de descuento y un préstamo de la FHA. Este comprador ha enviado otra oferta al agente de cotización en otra propiedad con términos similares y simplemente espera lo mejor. Esto realmente sucedió, si puedes creerlo.

Como vendedor, es posible que tengas la tentación de aceptar la oferta de Jane Eyre. Después de todo, ¿quién sabe sobre tasadores? Una evaluación es solo la opinión de una persona sobre el valor, y podría diferir de un tasador a otro. El mercado cambia y cambia constantemente. Podrían aparecer nuevas ventas comparables, o un tasador podría dar más para actualizaciones que otro tasador. A veces hay mucha flexibilidad entre los valores evaluados.

O bien, es posible que desee considerar el peor de los casos. En el peor de los casos, la casa podría tasar $ 350,000. En ese caso, Jane Eyre cancelaría su contrato. Sin mencionar que las ofertas como "Pagaré $ 1, 000 más que el próximo comprador" pueden considerarse ofertas no legalmente aceptables ya que no se ofrece un precio de venta real. Es ambiguo Además de esto, es posible que el prestamista de Jane no la califique para comprar una casa debido a su ejecución hipotecaria, ya que esta es una opción de los aseguradores.

La oferta de compra de Joe Dimaggio no parece tener sentido cuando Joe está listo para comprar la próxima casa y no parece estar comprometido con esta compra en particular. Sin mencionar que el precio de venta de Joe es mucho más bajo que el de los demás, y su préstamo es el mismo que el de Jane. Joe ya ha demostrado que no está siguiendo el protocolo y se considera poco ético, si no contra la ley, escribir una oferta para más de una casa cuando el comprador no puede comprar ambas viviendas. Además, ¿qué tipo de agente del comprador envía dos ofertas diferentes para dos casas diferentes al mismo agente de listado? Problemas escritos por todos lados.

La única oferta en este escenario que tiene sentido para el vendedor es la oferta de Arlo. Está limpio, el comprador está dispuesto a poner su dinero donde firma su pluma. Si el hogar solo se valora en $ 350, 000, el vendedor recibirá $ 5,000 adicionales del comprador.

Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California