Seguro Privado de Hipoteca (PMI) vs. Préstamos Combinados

Hasta que el Presidente Bush promulgó la Ley de Alivio de Impuestos y Atención Médica de 2006 , las primas de seguro hipotecario no eran deducibles de impuestos. A partir del 1 de enero de 2007, los prestatarios ahora pueden deducir esos pagos. En la superficie, esto suena como una buena noticia para los compradores de vivienda por primera vez. ¿Pero es?

Una de las fuerzas impulsoras detrás de sacar préstamos a cuestas, también llamados préstamos combinados, era la deducción fiscal disponible para pagar todo ese interés versus pagar una prima de seguro hipotecario que no era deducible de impuestos en un solo préstamo.

El segundo beneficio es que los pagos totales de un préstamo combinado a menudo son mucho más bajos que un pago con PMI.

Cómo funcionan los préstamos combinados

Los préstamos combinados o transferibles son financiamientos que combinan una primera hipoteca con una segunda hipoteca (con o sin un pago inicial). Las razones por las que estos tipos de préstamos son atractivos son porque muchos compradores no tienen el 20% del precio de compra en efectivo o no quieren dejar el 20% para comprar una casa, y los préstamos combinados eluden el requisito de pagar el PMI. Los tipos comunes de préstamos combinados son:

• 5/15/80. Este escenario implica reducir un 5% y financiar una primera hipoteca del 80% del precio de compra, junto con una segunda hipoteca que comprende el 15% del precio de compra.
• 10/10/80. Este escenario implica reducir un 10% y financiar una primera hipoteca del 80% del precio de compra, junto con una segunda hipoteca que comprende el 10% del precio de compra.
• 80/20. Este escenario implica poner cero y financiar una primera hipoteca del 80% del precio de compra, junto con una segunda hipoteca que comprende el 20% del precio de compra.

Las tasas de interés en una segunda hipoteca son más altas que las de una primera hipoteca, pero a veces los pagos totales son menores que los financiados en una primera hipoteca con seguro hipotecario privado. Además, dado que los préstamos combinados alcanzaron su pico en 2005, muchos prestatarios están considerando otras opciones debido a las fluctuaciones de los tipos de interés a corto plazo.

Comparación de PMI y Préstamos combinados

Comparemos dos prestatarios con puntajes FICO idénticos de 680. Así es cómo funcionan los números:

80/20 Financiamiento
Supongamos que la familia Klingon compra una casa de $ 500,000 usando Financiamiento 80/20. La primera hipoteca sería de 6. 25% y pagadera a $ 2, 462. 87 por mes por capital e intereses. La segunda hipoteca sería a 8. 5% y pagadera a $ 768. 91 por mes, principal e interés.

Total de pagos para un préstamo combinado: $ 3, 232

100% con PMI
Pero la familia Romulan compra una casa de $ 500,000 con un financiamiento del 100% con seguro PMI. La primera hipoteca también estaría en 6. 25% pero pagadera a $ 3, 079, y el seguro de PMI agrega otros $ 400 a ese pago.

Total de pagos para una primera hipoteca con PMI: $ 3, 479.

La familia Romulan necesita esperar dos años y obtener una tasación para mostrar el 20% del capital, para deshacerse del seguro. Pero digamos que los romulanos sí, y el pago se reduce a $ 3, 079 sin PMI. Los romulanos no pagarían menos que los klingon hasta el mes 63 del préstamo.

Características de la provisión del impuesto sobre la renta para MMI / PMI

Las primas de seguro hipotecario (MMI) se pagan en FHA, préstamos de vivienda rural y algunos préstamos convencionales requieren seguro hipotecario privado (PMI), ambos son deducibles sujetos a ciertos provisiones:

• La provisión de la Ley de Alivio de Impuestos y Asistencia Médica para las deducciones fiscales de PMI se aplica a los fondos después del 31 de diciembre de 2006. Esto significa que los propietarios pueden deducir el seguro hipotecario de los préstamos otorgados en 2007. Aún mejores noticias es el hecho de que la Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007, la deducción del impuesto PMI se ha extendido hasta 2010.
• Disponible para personas que presentan declaraciones conjuntas o individuales con menos de $ 100, 000 de ingreso bruto ajustado (AGI) o $ 50, 000 AGI para personas casadas que presentan una declaración por separado. La mayoría de las personas necesita ganar al menos $ 50,000 para desglosar mejor que tomar la deducción estándar, por lo que esto reduce las calificaciones a aquellos que ganan más de $ 50,000 pero menos de $ 100,000. Familias
• ganando más de $ 110, 000 AGI no puede tomar una deducción. Pero para aquellos que ganan entre $ 100, 000 y $ 110, 000 AGI, la deducción se reduce en un 10% por $ 1, 000.
• La deducción está disponible para refinanciaciones si el monto del préstamo original no aumenta. Mejore sus tarifas de préstamo en el préstamo, y probablemente supere el saldo original y no califique.

Los expertos predicen otra renovación de la provisión basada en lo siguiente:

• La deducción del impuesto de seguro hipotecario termina beneficiando a los contribuyentes.
• La disposición es bien recibida por los compradores de viviendas.
• La posibilidad de deducir el seguro hipotecario ayuda a más compradores de vivienda por primera vez a comprar viviendas.

_{En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.}