Honorarios de mantenimiento de área común (CAM) en arrendamiento

Cuando alquila un espacio comercial, paga más que el espacio en pies cuadrados que ocupará. En muchos arrendamientos comerciales, y en particular los arrendamientos espaciales minoristas e industriales, las tarifas adicionales a menudo se denominan tarifas de "mantenimiento de áreas comunes" (CAM). En espacios no industriales, es posible que escuche este gasto denominado "factor de carga", que incluye honorarios de CAM.

Hay dos cálculos básicos para las tarifas CAM: tarifas CAM variables, en las que la cantidad que un inquilino debe contribuir aumenta en función de una serie de factores; y tarifas CAM planas donde las tarifas son una cantidad fija.

Las tarifas de CAM se pueden pagar mensualmente, trimestralmente, anualmente, o incluso cobrar de vez en cuando, ya que se requieren reparaciones importantes al edificio o a todo el parque empresarial / industrial.

Las tarifas CAM pueden escalar a una tasa diferente a la tasa de arrendamiento mensual porque tienden a ser más variables. Por lo tanto, también es importante que el diferencial de su arrendamiento entre las tarifas CAM "variables" y "fijas" incluya algún tipo de límite o, como máximo, sus tarifas de CAM puedan aumentar cada año. Esta tasa de aumento debe ser una consideración separada de cuánto aumenta el alquiler básico cada año.

La mayoría de las definiciones de tarifas CAM son engañosas y demasiado estrechas

Hay muchas definiciones en línea de tarifas CAM que definen las tarifas CAM como un inquilino que comparte una parte de los costos directos de mantenimiento de áreas comunes muy específicas . Estas definiciones demasiado simplificadas no son del todo precisas y un propietario puede incluir muchos costos indirectos como honorarios de CAM que no son tan obvios.

Esta práctica ha sido muy debatida entre los profesionales de la industria sobre si esto es ético o incluso legal. En resumen, nunca debe firmar un contrato de arrendamiento sin entender qué cubren las tarifas de CAM en su contrato de arrendamiento comercial único.

El propósito de los honorarios de CAM: ¿para qué sirven los honorarios de CAM?

Las tarifas de CAM y Load Factor tienen el mismo propósito básico: exigir a los inquilinos que ayuden a cubrir los gastos directos del propietario por "áreas comunes". "Las áreas comunes pueden incluir tanto internas (pasillos, ascensores, vestíbulos, baños públicos, etc.) como gastos externos (estacionamientos, áreas ajardinadas, etc.).

Asegúrese de haber incluido en el contrato de alquiler exactamente lo que cubrirán las tarifas de la CAM, la frecuencia con que se pagarán y cuánto se puede aumentar cada año. Si se le solicita que ayude con el costo de las renovaciones importantes, como repavimentación de estacionamiento o cualquier tipo de reparación estructural, obténgalo por escrito. Haga que el propietario haga una lista de las reparaciones que realizamos por última vez y cuándo se programan o se prevé que se realizarán en el futuro.

No todos los propietarios requerirán que los inquilinos ayuden con gastos como techado, mantenimiento de estacionamiento y reparaciones estructurales, y realmente no existe un "estándar" que se aplique a los arrendamientos, así que no confíe en simplemente ver "tarifas CAM" en su contrato de arrendamiento. asegúrese de que las tarifas de CAM estén explicadas.

Un propietario puede incluir una amplia gama de gastos simplemente enumerados como "Honorarios CAM" o "Honorarios administrativos" sobre la base de que estos son gastos que el propietario paga en beneficio de todos los inquilinos. Si las tarifas de CAM no están claramente enumeradas o explicadas en un contrato de arrendamiento, asegúrese de preguntar específicamente si está pagando alguno de los siguientes:

• Sistemas de seguridad o salarios u otros costos asociados con el personal de seguridad en el sitio.
• Permisos, impuestos, seguro o cualquier costo legal.
• Publicidad, carteles u otros gastos indirectos generales incurridos por el propietario para operar o promover el edificio (es decir, salarios o beneficios para empleados en el sitio o incluso fuera del sitio).
• Reparación y renovaciones del mantenimiento de la propiedad de la propiedad, incluyendo adiciones o rediseños de jardinería, pintura exterior, accesorios de iluminación de estacionamiento o exterior, pavimentación o repavimentación, techado o reparaciones y mejoras a plomería central, electricidad, alcantarillado y HVAC sistemas.
• Servicios públicos, alquiler o cualquier otro costo de mantener espacios de oficinas de arrendamiento separados, ya sea dentro o fuera del sitio.

Por qué es importante entender Exactamente Qué tarifas de CAM se enumeran en su contrato de arrendamiento comercial

En 1989, alquilé un espacio industrial para abrir una tienda de artículos para manualidades y pasatiempos. El parque parecía estar en buenas condiciones y el propietario era amigo de la familia y cortó el alquiler en un tercio como cortesía. Este fue el primer contrato de arrendamiento industrial que firmé y no aprecié del todo el poder de las tarifas de CAM. En otras palabras, firmé un documento legal vinculante sin una pista de lo que estaba firmando.

No sabía qué era un alquiler neto triple, solo que debería evitar firmar uno. Le pregunté al propietario qué tipo de contrato de arrendamiento estaba a punto de firmar y nunca escuché el término "Triple Net". En cambio, me dijeron que mi contrato de alquiler tenía CAM y tarifas administrativas. Lo que no me di cuenta en ese momento fue que las tarifas administrativas incluían impuestos, seguro y toda una serie de otros costos muy costosos.

Apenas un mes del contrato de arrendamiento, el propietario del parque comenzó a realizar extensas renovaciones en el parque, incluido el rediseño de las unidades frontales para que pareciera más un espacio comercial. Se cambiaron los letreros, se repintó el edificio y se realizaron algunos cambios estructurales en el frente del parque industrial.

El proyecto de ley se dividió entre todos los inquilinos, y aunque tenía una unidad muy pequeña, me quedé con una factura de $ 5 000: mi parte de las mejoras del parque a pesar de que mi unidad estaba en el lateral y de ninguna manera se benefició directamente de cualquiera de las mejoras. Otros inquilinos fueron golpeados con casi $ 20, 000 en honorarios de renovación. Si hubiera leído el contrato de arrendamiento con más cuidado, habría sabido lo suficiente como para preguntar si se programaron actualizaciones en el futuro cercano y ver que lo que pensé que era un simple contrato de arrendamiento, era en realidad un arrendamiento triple neto disfrazado.

Resumen de tarifas de CAM

• CAM es un acrónimo de "mantenimiento de área común".
• Los gastos de CAM se asignan a los arrendatarios de forma proporcional: cuanto más metros cuadrados alquila un inquilino, mayor es el porcentaje de gastos de CAM. debe pagar
• El inquilino (arrendatario) paga las tarifas de CAM al propietario (arrendador) para ayudar a cubrir el costo de los gastos generales y operativos, y los propietarios pueden intentar incluir una gran variedad de sus gastos como honorarios de CAM.
• Las áreas comunes generalmente incluyen espacios a los que se accede, usa, beneficia o comparte a todos los inquilinos, y casi siempre incluyen pasillos, elevadores y escaleras, vestíbulos y baños públicos.
• Las tarifas de CAM también se pueden cobrar por espacios externos, como aceras y estacionamientos, y, en algunos casos, incluso por instalaciones fuera del sitio.
• Se pueden cobrar tarifas administrativas, basadas en un porcentaje de la tarifa de CAM, por los costos de operación y mantenimiento asociados con áreas o salarios no comunes, cosas que no son realmente gastos y gastos comunes a los que la mayoría de los inquilinos se opondrán.
• No todos los propietarios cobran tarifas de CAM, pero la mayoría todavía lo hace, especialmente en el espacio industrial comercial y los alquileres minoristas.
• No importa lo que el propietario llame tarifas, si paga por mantenimiento, impuestos y seguro, su contrato de arrendamiento es un arrendamiento neto triple: el menos favorable de todos los contratos de arrendamiento para inquilinos.