Comprador Posesión antes de cerrar

La posesión de una vivienda generalmente se transfiere del vendedor al comprador al momento del cierre, pero en algunos casos, un comprador le pide al vendedor que conceda la posesión al comprador antes del cierre. Generalmente, los compradores hacen esas solicitudes cuando el contrato de su apartamento ha finalizado, o su casa se ha vendido, y necesitan un lugar donde vivir antes de la fecha de cierre de su nuevo hogar. Los vendedores y compradores de viviendas deben consultar a sus abogados con preguntas e inquietudes sobre la posesión anticipada antes de firmar dichos acuerdos.

Errores de posesión temprana

Los vendedores toman la decisión final sobre si una posesión anticipada tiene sentido para su transacción. Los agentes de listado, sin embargo, desalientan tales situaciones porque demasiadas cosas pueden salir mal. Por ejemplo:

• La venta podría fracasar debido a un problema de suscripción hipotecaria, lo que significa que el préstamo de los compradores no puede aprobarse incluso después de una revisión exhaustiva de sus documentos. En caso de que esto suceda, el agente de listado vuelve al principio, tratando de encontrar otro comprador para el hogar, pero esta vez con un arrendatario en su lugar. En un mundo perfecto, los antiguos compradores abandonan, pero los agentes descubren de la peor manera que los propietarios a veces tienen que emprender acciones legales para eliminar a los compradores anteriores.
• Los compradores podrían sentir que la casa ya les pertenece y comenzar a hacer cambios, quizás cambios que el propietario no apreciaría. Si la casa no se cierra, los propietarios pueden estar atascados con las mejoras de los compradores.
• Los compradores podrían comenzar a hacer listas de reparaciones adicionales que desean ver completadas antes del cierre. Muy a menudo, estas no son reparaciones genuinas, simplemente son cosas que a los compradores les gustaría ver modificadas. Esto puede ser especialmente frustrante si ya ha pasado por el proceso de inspección y reparación.

• Peor escenario: los compradores pueden trash la casa.

Si acepta la posesión anticipada del comprador, debe manejarse con un acuerdo escrito que describa los deberes y responsabilidades de ambas partes. Los agentes de bienes raíces pueden proporcionar el apéndice estándar del contrato que cubre la posesión anticipada del comprador.

Si lo prefiere, un abogado puede redactar el documento.

Consideraciones para los acuerdos de posesión anticipada del comprador

• La redacción debe incluir detalles sobre lo que sucederá si la venta no se cierra a tiempo, o nunca se cierra. ¿Cuánto tiempo tienen que abandonar los compradores? ¿Qué pasará si no lo hacen?
• ¿Cuánto pagarán los compradores y cuándo se pagará? ¿Quieres un depósito de seguridad?
• Los compradores deben aceptar que no modificarán el hogar sin el consentimiento del propietario. Si no se realiza el cierre, los compradores deben pagar para devolver el hogar a su condición anterior.
• Decida si se incluyen los servicios en el alquiler o si los compradores transfieren las cuentas a sus nombres.
• Generalmente, los compradores son responsables de la eliminación de basura y deben coordinar las responsabilidades de paisajismo con el vendedor si no son proporcionadas por una asociación de propietarios.
• Los vendedores de viviendas aún son dueños de la casa, por lo que el seguro de la estructura es responsabilidad del vendedor. Los compradores deben asegurar sus artículos personales.
• Los compradores no deberían poder subarrendar la casa.
• Los formularios estándar generalmente incluyen una declaración que libera a los vendedores de responsabilidad si algo adverso le sucede a los compradores antes del cierre.
• ¿Se permitirán mascotas?

Hay momentos en que la posesión del comprador antes del cierre puede ayudar a ambas partes.

Si crees que es una buena jugada, simplemente procede con precaución. Antecedentes revise a sus compradores lo más minuciosamente posible antes de aceptar.

También sería negligente si no señalara que, desde el punto de vista de un agente de listado, no es un agente del comprador, muchos agentes de listado están vehementemente en contra de la posesión temprana del comprador. La razón es que la posesión anticipada les da a los compradores demasiado tiempo para hurgar en la casa, para pensar en la compra. Los compradores pueden notar cosas que anteriormente pasaron por alto, con tanto tiempo en sus manos. Cosas con las que ahora no pueden soportar vivir.

Desde la perspectiva de un agente de venta, esas cosas se descubren mejor después de cerrar la venta, no antes. Porque antes de que se cierre la venta, los compradores a menudo pueden cancelar.

Editado por Elizabeth Weintraub, experta en compra de vivienda.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.