Por qué podría necesitar suscripción manual

Si tiene poco crédito, mal crédito o ganancias complicadas, los programas de aprobación informatizados pueden rechazar su solicitud rápidamente. Sin embargo, aún es posible obtener la aprobación con la suscripción manual. El proceso es más engorroso, pero es una opción para los prestatarios que no se ajustan al molde estándar.

Si tiene la suerte de tener un puntaje crediticio alto y muchos ingresos, verá que su solicitud de préstamo se mueve relativamente rápido.

Pero no todos viven en ese mundo.

Cómo funciona la suscripción manual

La suscripción manual es un proceso manual (en oposición a un proceso automatizado ) para evaluar su capacidad para pagar un préstamo. Su prestamista le asignará a una persona que revise su solicitud, incluidos los documentos que respaldan su capacidad de pago (como estados de cuenta bancarios, talones de pago y más). Si el asegurador determina que puede pagar el préstamo, será aprobado.

Por qué podría necesitar suscripción manual

La mayoría de los préstamos hipotecarios están aprobados en mayor o menor medida por una computadora: si cumple con ciertos criterios, se aprobará el préstamo. Por ejemplo, los prestamistas buscan puntajes de crédito por encima de cierto nivel. Si su puntaje es muy bajo, será rechazado. Del mismo modo, los prestamistas normalmente quieren ver una relación de deuda a ingresos inferior a 31/43. Sin embargo, el "ingreso" puede ser difícil de definir y es posible que su prestamista no pueda contar todos sus ingresos.

Los modelos computarizados están diseñados para funcionar con la mayoría de los prestatarios y los programas de préstamos que utilizan con mayor frecuencia.

Estos sistemas automatizados de suscripción (AUS) facilitan a los prestamistas el procesamiento de numerosos préstamos y al mismo tiempo garantizan que los préstamos cumplan con las directrices para inversores y reguladores.

Por ejemplo, los préstamos FNMA y FHA (entre otros) requieren que las hipotecas se ajusten a un perfil en particular, y la mayoría de las personas encajan claramente dentro o fuera de la caja.

Además, los prestamistas pueden tener sus propias reglas (o "superposiciones") que son más restrictivas que los requisitos de la FHA.

Si todo va bien, la computadora escupirá una aprobación . Pero si algo anda mal, su préstamo recibirá una recomendación de "Recomendación" y deberá ser revisado fuera del AUS.

¿Qué podría descarrilar su aplicación?

Estilo de vida libre de deudas: La clave para los puntajes de crédito es un historial de préstamos y reembolsos de préstamos. Pero algunas personas optan por vivir sin deuda, que puede ser más simple y menos costosa. Lamentablemente, su crédito eventualmente se evaporará junto con los costos de sus intereses. No es que tenga mal crédito ; no tiene ningún crédito (bueno o malo). Aún así, es posible obtener un préstamo sin puntuación FICO si pasa por suscripción manual. De hecho, tener ningún crédito puede ser mejor que tener elementos negativos como quiebra en sus informes de crédito.

Nuevo en el crédito: El crédito para la construcción demora varios años. Si aún se encuentra en ese proceso, es posible que tenga que elegir entre esperar para comprar y suscripción manual. Con un préstamo hipotecario en sus informes de crédito, puede acelerar el proceso de creación de crédito porque está agregando a la combinación de préstamos en su archivo.

Problemas financieros recientes: Obtener un préstamo después de la quiebra o la ejecución hipotecaria no está fuera de discusión.

Según ciertos programas de HUD, puede obtener la aprobación dentro de un año o dos - sin suscripción manual. Sin embargo, la suscripción manual ofrece aún más opciones para pedir prestado, especialmente si sus dificultades financieras fueron relativamente recientes (pero está de nuevo en pie). Obtener un préstamo convencional con un puntaje de crédito por debajo de 640 (o incluso más) es difícil, pero la suscripción manual podría hacerlo posible.

Bajos coeficientes de deuda a ingresos: Es aconsejable mantener sus gastos bajos en relación con sus ingresos, pero en algunos casos es más razonable tener una relación deuda / ingreso más alta. Con la suscripción manual, puede ir más alto - lo que a menudo significa que tiene más opciones disponibles en los mercados de vivienda locales. Solo ten cuidado con estirar demasiado y comprar una propiedad costosa que te deje "pobre en casa". "

Cómo obtener la aprobación

Como no cuenta con la calificación crediticia estándar o el perfil de ingresos para ser aprobado, ¿qué factores lo ayudan a su aplicación?

Básicamente deberá usar todo lo que pueda para demostrar que está dispuesto y puede pagar el préstamo. Para hacerlo, es probable que realmente pueda pagar el préstamo - que necesita suficientes ingresos, activos o alguna forma de demostrar que puede manejar los pagos.

Alguien va a mirar muy de cerca sus finanzas, y el proceso será frustrante y requerirá mucho tiempo. Antes de comenzar, asegúrese de que realmente necesita pasar por el proceso (vea si puede obtener la aprobación con un préstamo convencional). Haga un inventario de sus finanzas para que pueda analizar los requisitos con su prestamista, y para que tenga una ventaja en la recopilación de la información que necesitan.

Historial de pagos: ¿Puede mostrar que ha estado haciendo otros pagos a tiempo el año pasado? Los informes de crédito analizan su historial de pagos (entre otras cosas) y deberá mostrar el mismo comportamiento de pago utilizando diferentes fuentes. Pagos más grandes como alquiler y otros pagos de vivienda son los mejores, pero los servicios públicos, las membresías y las primas de seguro también pueden ser útiles. Idealmente, identificará al menos cuatro pagos que ha estado realizando a tiempo durante al menos 12 meses.

Pago inicial saludable: Un pago inicial reduce el riesgo de su prestamista. Muestra que tienes piel en el juego, y les da un buffer - si necesitan llevar tu hogar a una ejecución hipotecaria, es menos probable que pierdan dinero cuando realizas un pago inicial más grande. Cuanto más sueltas, mejor y un 20% a menudo se considera un buen anticipo (aunque es posible que puedas hacer menos). Con menos del 20 por ciento, es posible que también tenga que pagar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), lo que solo hace las cosas más difíciles para usted y su prestamista.Para obtener consejos sobre cómo obtener ese dinero, lea más sobre cómo usar y ahorrar para un pago inicial.

Proporciones de deuda a ingresos: La aprobación siempre es más fácil con bajas proporciones. Dicho esto, la suscripción manual se puede utilizar para obtener la aprobación con relaciones más altas - posiblemente tan altas como 40/50, dependiendo de su crédito y otros factores.

Programas de préstamos gubernamentales: sus posibilidades de aprobación son las mejores con los programas de préstamos del gobierno. Por ejemplo, los préstamos FHA, VA y USDA son menos riesgosos para los prestamistas. Recuerde que no todos los prestamistas realizan suscripciones manuales, por lo que es posible que deba buscar un prestamista que tenga - y que funcione con el programa específico del gobierno que está consultando. Si obtienes un "no", podría haber alguien más allá.

Reservas en efectivo: es probable que deba presentar una gran cantidad de cambio como anticipo, pero es prudente tener reservas adicionales a mano - y las reservas pueden ayudarlo a obtener la aprobación . Los prestamistas quieren sentirse cómodos al poder absorber pequeñas sorpresas como un calentador de agua que falla o un gasto médico inesperado.

Factores de Compensación

"Factores de compensación" hacen que su aplicación sea más atractiva, y pueden ser requeridas . Estas son pautas específicas definidas por prestamistas o programas de préstamos, y cada una de las que cumple facilita la aprobación. Los consejos anteriores deben funcionar a su favor, y los detalles para la suscripción manual de la FHA se enumeran a continuación.

Dependiendo de su puntaje crediticio y de su relación deuda / ingreso, es posible que deba cumplir uno o más de estos requisitos para la aprobación de la FHA.

• Reservas: Activos líquidos que cubrirán los pagos de su hipoteca durante al menos tres meses. Si está comprando una propiedad más grande (de tres a cuatro unidades), necesitará suficiente durante seis meses. El dinero que recibe como regalo o préstamo no se puede contar como reservas.
• Experiencia: Su pago (si se aprueba) no puede exceder su gasto actual de vivienda en un 5 por ciento de $ 100. El objetivo es evitar aumentos dramáticos ("impacto de pago") o un pago mensual al que no esté acostumbrado.
• Sin deuda discrecional: Si cancela todas sus tarjetas de crédito en su totalidad, no está realmente en deuda - pero ha tenido la oportunidad de acumular deudas si quisiera. Desafortunadamente, un estilo de vida completamente libre de deudas no te ayuda aquí.
• Ingresos adicionales: En algunos casos, la suscripción automatizada no puede contar horas extras, ganancias estacionales y otros artículos como parte de sus ingresos. Sin embargo, con la suscripción manual, es posible que pueda mostrar un ingreso más alto (siempre que pueda documentar los ingresos y pueda esperar que continúe).
• Otros factores: Dependiendo de su préstamo, otros factores podrían ser útiles. En general, la idea es mostrar que el préstamo no será una carga y que usted puede pagarlo. La estabilidad en su trabajo nunca hace daño, y más de las reservas de lo requerido también pueden marcar la diferencia.

Consejos para el proceso

Planifique un proceso lento y lento.Una persona real necesita revisar los documentos que usted proporciona y determinar si califica o no para el préstamo - esto lleva tiempo.

Montones de documentación: Obtener una hipoteca siempre requiere documentación. La suscripción manual requiere aún más. Espere desenterrar todos los documentos financieros imaginables y conserve copias de todo lo que envíe (en caso de que necesite volver a enviarlos). Necesitará los comprobantes de pago y extractos bancarios habituales, pero también puede necesitar escribir o proporcionar cartas que expliquen su situación y ayudar a su asegurador a verificar los hechos.

Proceso de compra de vivienda: Si está haciendo una oferta, desarrolle mucho tiempo para suscribir antes de cerrar. Incluya una contingencia de financiación para que pueda recuperar su dinero en efectivo si su solicitud es rechazada (hable con su agente de bienes raíces para comprender las opciones). Especialmente en mercados calientes, puede ser menos atractivo como comprador si usa suscripción manual.

Explorar alternativas: Si la suscripción manual no funciona para usted, puede haber otras formas de obtener vivienda. Los prestamistas de dinero duro pueden ser una solución temporal mientras construyes crédito o esperas que los artículos negativos caigan de tu informe de crédito. Un prestamista privado, coprestatario o cofirmante (si se elige de manera responsable) también podría ser una opción. Finalmente, puede determinar que tiene más sentido alquilar hasta que pueda obtener la aprobación.